投资写字楼十大要点

1.选好地段。保障投资回报的关键是出租率。商务式写字楼主要针对中小企业而设，因此一定要选在中小企业多的地方。对批发市场地段，还要考察其业态组合是否合理。通常来说，越多行业聚合的批发市场，有写字楼需求的中小企业也会更多。

2.尽量选大一点的面积。对中小投资者来说，可选择面积在80～120平方米的单位，一方面投入的资金相对不高，另一方面租赁需求大，租客相对稳定，价格合适时也容易出手。40～60平方米的蚊型户型，尽管投入成本更低，但租客大多为小型企业，流动性较高，收租难以稳定。

3.留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适，管理费最好在10元/平方米以下，车位、电梯等硬件设施配套要充足，还要考虑裙楼是否有商业餐饮配套。

4.要考察项目是否有商务配套（如秘书服务、酒店式服务、工商咨询、法律服务、会议室、视听室出租等）、物业公司的管理水平等细节，这些因素都直接影响租金水平。

5.产权要清晰。如果购买的是期楼，一定要打听是否有预售证。如果是现楼，一定要留意是否已完成了规划验收、消防验收和质量验收。

6.如果是二手楼，最好选择一些入住率高、知名度高的楼盘，而且已有一些知名企业、单位进驻的项目。还要关注该写字楼近几年的成交情况，单位转手的频率等。

7.目前在售的商务式写字楼不少是由住宅楼改造而成，购买时一定要弄清楚其使用性质是否已经改为写字楼用途，否则不能办理工商登记。

8.有些在售的商务写字楼是由烂尾楼盘活重新上市的，要注意使用年限。写字楼的使用年限为50年，因此购买时一定要留意其土地出让时间，权衡其所剩的使用年限。

9.尽量投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能认为乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入少。这些投资者一定要注意这样一个事实：当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此在售价上也低不了多少。

10.必须防范贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。

写字楼投资收益计算方法

1.租金回报率法。公式：税（后月租金—按揭月供款）×12/首（期房款+期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法。公式：税（后月租金—每月物业管理费）×12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及其相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法。公式：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法。公式：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。■

（摘自《投资与理财》）