VV现行税法规定房产税有两种计征方式：一种是自用房屋依照房产原值一次减除10%至30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳房产税；另一种是出租房屋以房产租金收入为计税依据按12%的税率计算缴纳房产税。那么，以房产原值为计税依据计征房产税的计税基础（即房产原值）应如何确定，由于会计规定与税法规定不同，亦或会计制度与税收政策变化不同步，使得以房产原值计征房产税的计税基础存在很大差异，本文对此作如下分析。

1.计税房产原值按照会计制度的规定确认

对房产原值征收房产税的计税基础问题，《国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。此条款2009年1月1日起废止。税法对原值计征房产税的计税基础没有规定，把决定权交给了会计，会计在“固定资产”科目中核算的房屋原值就是计税依据，若纳税人没有按照会计规定核算减少了计税基础则要根据会计规定调整。

2.构成房产价值的附属设备和配套设施应计入房产原值征税

房屋的构成除基本的建筑设施外还有附属设备和配套设施，这些附属设备和配套设施是否应计入房屋原值计征房产税？《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]第003号）规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

随着我国经济的发展，会计政策发生了变化。后来制定的会计准则允许企业按固定资产不同使用年限分别单项核算固定资产，这样税法的规定就显得滞后。

3.无论会计如何核算，附属设备和配套设施都应计入房产原值计征房产税

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]第173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。国税发[2005]第173号文件突破了财税地字[1986]第008号文件的规定，从上位法高于下位法的角度来说，“财税地字”效力要高于“国税发”，并且在两个文件同时有效的情况下，纳税人与税务机关发生争议是必然的，针对这个问题，财政部、国税总局到2008年联合发布了财税[2008]第152号文件，平息了争议。

4.对土地价值是否计入房产原值征税问题仍然不明确

财税[2008]第152号文件强调“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”，解决了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求的附属设备和配套设施的征税问题，但对构成房屋重大成本项目的土地是否应计入房屋原值征税这个问题，并未提及。

5.财税〔2010〕121号文件明确了土地价值是否记入房产原值征税问题

财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例：某企业有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46（12000÷26000）。计入房产原值的地价为24000万元（12000×2×1万元/平方米）。假如该企业这宗土地其他条件不变，地上建筑房屋面积为50000平方米，则该宗地容积率为1.92（50000÷26000），大于0.5，此时地价26000万元应全额计入房产原值。■

责任编辑 刘莹