摘要:
中关村科技园区自成立以来,采取了由企业进行土地一级开发,纯市场化运作的模式,该模式是国内科技园区开发建设的一种创新。笔者认为对目前中关村专业科技园区建设的成本管理进行分析研究,对指导未来该类专业科技园区的土地一级开发建设具有现实意义。
一、应注重战略成本管理的运用
由于科技园区建设的政府背景及历史使命要求,在成本管理中必须将战术成本选择与战略成本思维有机地结合起来。注重项目战略研究、规划设计和谈判技巧上的成本控制。园区建设土地一级开发成本计算时,不仅要计算开发环节的成本,还应该计算园区后期维护及入园企业建设的成本;开发者不仅要计算开发企业的成本,还要计算社会成本及政府成本,如对区域发展的成本影响、土地利用情况、对环境的影响等。在中关村生命科学园项目的建设中其建设过程分为以下三个阶段。
第一阶段做环境。科学园要吸引高端研发企业进入,第一步是要做环境。如建造人工湖体、绿色林带、景观特色小品等。2000年中关村生命园刚开始建设时,周围还是一片农田,如果仅从建设成本的角度来看,似乎前期投入大量的需要维护的成本是不适当的,但事实证明正是由于超前的环境建设,才吸引了大量的外国企业和...
中关村科技园区自成立以来,采取了由企业进行土地一级开发,纯市场化运作的模式,该模式是国内科技园区开发建设的一种创新。笔者认为对目前中关村专业科技园区建设的成本管理进行分析研究,对指导未来该类专业科技园区的土地一级开发建设具有现实意义。
一、应注重战略成本管理的运用
由于科技园区建设的政府背景及历史使命要求,在成本管理中必须将战术成本选择与战略成本思维有机地结合起来。注重项目战略研究、规划设计和谈判技巧上的成本控制。园区建设土地一级开发成本计算时,不仅要计算开发环节的成本,还应该计算园区后期维护及入园企业建设的成本;开发者不仅要计算开发企业的成本,还要计算社会成本及政府成本,如对区域发展的成本影响、土地利用情况、对环境的影响等。在中关村生命科学园项目的建设中其建设过程分为以下三个阶段。
第一阶段做环境。科学园要吸引高端研发企业进入,第一步是要做环境。如建造人工湖体、绿色林带、景观特色小品等。2000年中关村生命园刚开始建设时,周围还是一片农田,如果仅从建设成本的角度来看,似乎前期投入大量的需要维护的成本是不适当的,但事实证明正是由于超前的环境建设,才吸引了大量的外国企业和海归建设者。
第二阶段做产业链。专业园区要充分了解自己所做专业的行业发展特征,吸引行业内的重量级企业。虽然这样前期招商显得进度有些缓慢,但一旦重量级企业入驻,其他附属型企业就会随之而来,形成产业链条。这样在保证品质的前提下就可加快销售回款,降低资金成本。反之,如果专业园区盲目招商,对入园企业不加选择,甚至前期以低于成本的价格出让,就会造成不当的成本负担,使园区失去专业特色,最初建设的战略目标就很难达到。
第三阶段丰富行业产业集群要素。帮助入园企业成功,就是帮助自己成功。园区建设到一定阶段,产业服务体系建设等软环境建设显得尤为重要。专业园区的建设者应在已具备的产业要素的基础上主动去丰富及发展产业集群要素。如生物技术产业集群要素需要有研究机构、大学、医院、企业及企业家团队、风险投资、社会网络、公共平台建设等。
二、应把握好影响成本的关键因素
中关村专业科技园区开发建设是根据国家宏观科技产业区域整合及发展的需要而牵引出的项目,具有非常明确的建设目的。考虑到项目选址对园区建设成本的影响在所有成本影响要素中占首位,因而对该项目的功能定位和项目选址应结合项目开发成本进行综合考虑。
中关村科技园的几个专业园区在项目选址时,要考虑其应成为优势互补和多方互动的科技产业发展空间。专业科技园在中关村科技园中心区和发展区内以点式组团分布,以研发和中试为主的软件园和生命科学园,其孵化成功的产业化项目可以进一步到永丰产业基地、上地信息产业基地发展;而产业基地内的企业也可以通过知识产权交易方式从两个研发园区购买科技成果直接进行产业化开发,而中关村西区也正是此类科技商务与交易的中心;位于中关村中心区的大学与科研机构则提供园区开发人力与智力资源,形成供求间的互动关系。现在除中关村西区在原址重建外,其他高端专业园区大多选择了其北部上地及北清路沿线,以获得较低的征地拆迁成本和聚集效应。由于中关村科技园区建设中前期较为准确的定位,项目选址具备了科技园区的优势条件,使得其能够尽快形成产业氛围。
此外,由于各专业科技园区所处行业差异较大,因而,与之相关的特色成本管理也是不容忽视的。如中关村生命科学园,主要是生物医药研发、中试、试验动物和医疗临床等企业,对于试验污水处理、实验、医疗用废弃物的处理,就成为这个园区在基础设施建设中可能会发生的特色成本之一。
三、应进行多层次、多维度的成本管理
成本管理中不仅要关注显性成本,更应注重隐性成本对项目总成本的影响。多维度项目成本管理分为:工程施工、规划设计、资金成本及其他。其中工程施工类成本是显性成本,因而最受管理者的关注,而规划设计和银行借款形成的资金成本等隐性成本却往往容易被忽视。
在规划设计阶段的成本管理应着重注意以下几个问题:一是在规划设计方案的选择上要有理性判断。在园区建设及配套设施建设中,规划设计往往受标志性建筑、世界第一等思想的影响,盲目追求新、奇、特。但奇异的形状往往使用效率低,异形材料的加工成本大,后期维护成本高。尽管设计拿国际大奖,开发商却有可能因设计问题由盈利转向亏损乃至企业破产。二是设计要基于对市场、客户群体及行业特性等的深入分析,并且不只是负责规划设计的人员和设计师进行沟通,招商、工程、预算甚至是后期物业人员都应参与其中。三是要考虑后期的维护成本。如在环境景观设计中,可以采用多种树少种草,因为草地的后期维护成本非常高,并且从环保和美学角度来讲,种树是非常经济实惠的。
多层次成本管理分为战略层、项目筹划层和项目操作层。战略成本管理注重长期性和整体性。由于园区建设周期较长,短则五至八年,长则十几年,其建设招商周期往往和企业一定时期的发展战略紧密相关。因而,在战略成本管理中,应关注宏观经济环境及未来相关政策变化给企业带来的机会和挑战,要对企业核心竞争力有很好的判断。项目筹划成本管理主要是对项目关键环节的筹划。在项目筹划过程中,应紧紧围绕招商这一中心,把握各环节与招商的关系。个体项目的运作成本属于战术成本,因此,在项目筹划成本管理中,应充分考虑与项目相关的土地成本、规划设计、工程建设和资金流与招商的关系。项目操作成本管理是指执行层在具体操作中的成本控制。这里更应关注执行力及变动成本的影响。
四、应确定适合的品质和成本结合点
无论采用低成本战略还是差异化战略,都必然会涉及到质量。企业以质量为中心可以拓展市场,降低竞争威胁。拥有优质的品质可以使差异化战略更具竞争力。在中关村科技园区建设中,要注重环境品质建设并将高科技手段引入园区,但不应追求一味的高品质,因为过高的品质是与居高不下的成本和价格相联系的。过高的价格一样会将目标客户群挡在门外。在园区规划建设中,要通过对客户群进行深入分析,明确其对品质的基本要求,找出可以接受的价格区间。遵照质量成本效益规律,通过充分的技术经济分析,确定适合的品质和成本结合点,做好质量成本管理。
此外,由于园区建设具有区域性、行业性特点,为区别于其他区域,往往每个园区都有园区标志性建筑。在园区建设中如何把握标志性建筑的标志性与付出的成本代价也有一个博弈过程。
专业科技园区建设具有投资总额大、项目投资机会成本高、成败影响面广等特点。随着《中关村国家自主创新示范区发展规划纲要(2011~2020年)》赋予中关村更加重要的战略定位,在建成具有全球影响力的科技创新中心和高技术产业基地的同时,我们也必须在管理上有所创新。
责任编辑 雷蕾