时间:2020-03-11 作者:刘厚兵 (作者单位:江西省赣县地方税务局)
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摘要:
近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但由于有的地区住房保障政策覆盖范围较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)精神,2010年9月27日,财政部、国家税务总局联合下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号),就公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营有关税收政策进行了明确。
一、建设公租...
近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但由于有的地区住房保障政策覆盖范围较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)精神,2010年9月27日,财政部、国家税务总局联合下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号),就公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营有关税收政策进行了明确。
一、建设公租房免征城镇土地使用税、印花税
财税[2010]88号文明确规定,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。同时还规定,在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发[2004]100号)的规定,除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。而财税[2010]88号文规定,对改造安置住房建设用地可直接免征城镇土地使用税。对专门的公租房建设或在其他住房项目中配套建设公租房,可按规定免征所涉及的城镇土地使用税。但要享受此项税收政策优惠,需以“政府部门出具的相关材料”为依据,对于在其他住房项目中配套建设公租房的纳税人来说尤其要注意这一点。
此外,财税[2010]88号文还明确,对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。即在具体执行上,与上述城镇土地使用税政策应是一样的。
例:某开发商开发A商品住房项目占地面积为3000平方米,取得收入9000万元,主管税务机关根据其提供的当地政府部门出具的相关材料确认,在商品住房等开发项目中配套建造公租房建筑面积占总建筑面积的比例为1:3;该住房项目的城镇土地使用税每平方米年税额为5元。则该开发商开发A商品住房项目取得收入可以少纳的印花税=9000×0.5‰×1/3=1.5(万元);建设期间可以少纳的城镇土地使用税=3000×5×1/3=5000(元)。
二、公租房经营管理单位可享多项免税优惠
财税[2010]88号文明确规定,对公租房经营管理单位购买住房作为公租房的免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。这里只对特定主体购买住房作为公租房以及公租房租赁双方签订租赁协议时,涉及的契税、印花税给予税收优惠政策,对所购买的住房以前是否属于公租房不作限制。与此同时,财税[2010]88号文还明确,对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定公租房与廉租住房税收优惠税种是相同的。但需要注意的是,财税[2010]88号文特别强调,公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算,未单独核算的,不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
三、转让旧房作为公租房房源免征土地增值税
财税[2010]88号文明确规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定,只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人,才可适用“增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”政策,非“建造”者不可适用该政策。财税[2010]88号文将该政策的适用范围扩大至“转让旧房作为公租房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。结合财税[2008]24号文、财税[2010]42号文的相关规定,到目前为止,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房及公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,均免征土地增值税。如果企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房不是用于上述几种房源的,则即使增值额未超过扣除项目金额的20%,也应就其全部增值额按规定计税。当然,即使企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房是用于上述几种房源的,如果增值额超过20%(含)的临界点,也不得享受上述优惠。
例:2010年10月,某企业以500万元价格转让2005年购买的一栋房屋,企业购房发票注明购买金额为300万元,购买时已按税法规定缴纳契税15万元(能提供契税完税凭证)。则该企业转让房屋的计税情况如下:①扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格,以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加,以及转让房地产支付的交易服务费、中介费,假设共计345万元;②加计扣除金额=300×5%×5=75(万元),扣除项目金额合计=345+75=420(万元)。③土地增值额=500-420=80(万元),增值率=80÷420×100%=19.05%,应纳土地增值税=80×30%=24(万元);如果转让给经营管理单位作为公租房房源,由于增值额未超过扣除项目金额的20%,则上述24万元土地增值税可以免征。
四、捐赠住房作为公租房支出可按规定比例扣除
财税[2010]88号文明确规定,企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。
现行税法规定,企业所得税纳税人对外捐赠住房应视同销售(转让)住房确认收入并计算缴纳所得税。财税[2010]88号文明确将捐赠住房作为公租房纳入了公益性捐赠政策执行范畴,即在符合《中华人民共和国企业所得税法》等政策情况下,纳税人上述捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。
例:某企业2010年10月将几套市场公允价值为100万元的住房捐赠给当地政府作为公租房,已按规定缴纳相应的税费(假设无其他纳税调整事项)。假设该企业2010年利润总额为2000万元。根据财税[2010]88号文规定,该企业在年度利润总额12%以内的部分240(=2000×12%)万元,准予在计算应纳税所得额时扣除。所以,所捐赠住房作为公租房的100万元全部可以在税前据实扣除。当然上述支出必须满足捐赠税前扣除的相关税收法律法规。
五、享受优惠政策应注意的几个政策规定
1.符合条件的公租房才能享受。财税[2010]88号文明确规定,享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。而根据建保[2010]87号文规定,享受上述税收优惠政策的公租房起码应同时符合以下条件:一是公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭,具体供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件由市、县人民政府确定;二是已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房;三是公共租赁住房的租金水平由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定并按年度实行动态调整;四是成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下;五是公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同;六是公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。
2.享受政策注意优惠时限。财税[2010]88号文规定,优惠政策自发文之日起执行,执行期限暂定三年,政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。■
责任编辑 雷蕾
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