摘要:
虽然我国房地产投资信托基金(REITs)的相关制度至今迟迟尚未出台,但二十世纪后中国经济的快速崛起,中国物业良好的前景已被国际房地产业者看好,国际房地产资金已透过各种渠道进入中国市场,并投资于国内优质的房地产事业。虽然国外房地产基金可满足我国内地房地产业融资的需求以及优化国内房地产业的发展,但为避免外资过渡操控市场,我国必须及早建立起深具本土特色的房地产投资信托基金,为房地产商提供健全的融资管道与全方位的金融服务,促进我国房地产业的健全发展。笔者的相关建议如下:
1.应建立健全法律体系和规章制度。欧美REITs发展的历程表明,完善的法律和税收制度决定了REITs的演变和发展。中国REITs至今未能推出的主要原因是缺乏政策法规配套与相关税赋优惠措施,因而建立完善的法律体系,确保交易的公平、公正、公开和透明,是推动REITs良性发展的先决条件。应将《信托法》、《基金法》、《公司法》、《所得税法》以及相关法律进行修订;应借鉴国际经验制定适合中国国情的REITs政策,如加速投资审定、合理投资限制、有效控制风险、逐步放宽外资比例等。此外,还应逐步健全证券和产权交易市场,使资金申购与赎回机制更为完备,更重要的是对目前税...
虽然我国房地产投资信托基金(REITs)的相关制度至今迟迟尚未出台,但二十世纪后中国经济的快速崛起,中国物业良好的前景已被国际房地产业者看好,国际房地产资金已透过各种渠道进入中国市场,并投资于国内优质的房地产事业。虽然国外房地产基金可满足我国内地房地产业融资的需求以及优化国内房地产业的发展,但为避免外资过渡操控市场,我国必须及早建立起深具本土特色的房地产投资信托基金,为房地产商提供健全的融资管道与全方位的金融服务,促进我国房地产业的健全发展。笔者的相关建议如下:
1.应建立健全法律体系和规章制度。欧美REITs发展的历程表明,完善的法律和税收制度决定了REITs的演变和发展。中国REITs至今未能推出的主要原因是缺乏政策法规配套与相关税赋优惠措施,因而建立完善的法律体系,确保交易的公平、公正、公开和透明,是推动REITs良性发展的先决条件。应将《信托法》、《基金法》、《公司法》、《所得税法》以及相关法律进行修订;应借鉴国际经验制定适合中国国情的REITs政策,如加速投资审定、合理投资限制、有效控制风险、逐步放宽外资比例等。此外,还应逐步健全证券和产权交易市场,使资金申购与赎回机制更为完备,更重要的是对目前税法进行改革,避免双重征税问题。
2.应培养专业机构投资者与专业化人才,建立完善的REITs组织机构。美国REITs的资金有很大一部分来自保险基金、养老基金、退休基金等专业机构投资者,这些机构资金量庞大,并具有专业化的研究团队,能为REITs提供稳定的收益。我国也应借鉴美国的经验,培养专业机构投资者以保障REITs的稳定和发展。同时,应加强对国内房地产投资信托基金的人才培养,吸引国外专业人才回国服务,建立既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专业管理团队。而REITs的建立可借鉴国际经验,将REITs建构在一个完善的组织机构下运作,比如可成立房地产信贷部、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等。
3.应健全交易制度与保障信息透明。REITs对信息透明度的要求很高,从欧美REITs的发展历程来看,信息越公开透明,基金市场的规模越发达,房地产市场也越健全。因此,实时、公正、公开地揭示包括房地产开发、国家政策、经济展望、就业讯息、国内外局势等信息,并健全交易制度,是促进我国REITs顺利发展的重要因素。此外,鉴于我国企业良莠不齐,在管理权与所有权分离的情况下,代理问题层出不穷,建议我国REITs在投资相关物业前要进行足够的调查,投资后更要进行必要的监管,以减少信息不对称给投资者带来风险。
4.应改善房地产业环境,降低融资成本。传统上,房地产业融资的主要渠道仍是银行贷款,但企业融资若过分依赖于贷款,其抗风险能力就会较低。REITs的出现,为房地产企业提供了一种新的融资工具,有利于实现房地产企业融资结构的多元化,增强抗风险能力,并能有效降低房地产项目的融资成本。在金融危机席卷全球的经济大环境下,健全房地产市场,提供多元的融资渠道,将房地产信托基金逐步建立并完善,使其达到国际水平,是我国政府应积极着手推动的工作。
责任编辑 周愈博