摘要:
1.在应对国家政策调控风险方面,应深入研究国家和区域经济政策、行业政策,同时,对项目所在区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况做及时、准确的分析,为企业经营决策提供依据。
2.在投资决策阶段,风险预防的主要对策包括:一是合理配备具有基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力和风险分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化和规章制度建设,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。二是企业决策层必须具备一定的专业、综合知识和风险识别、处理能力,有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。
3.在土地获取阶段,开发商应重视以下问题:履行社会责任,积极主动地与各地方政府管理部门和土地所有者搞好关系,妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。认真签订各种相关合同...
1.在应对国家政策调控风险方面,应深入研究国家和区域经济政策、行业政策,同时,对项目所在区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况做及时、准确的分析,为企业经营决策提供依据。
2.在投资决策阶段,风险预防的主要对策包括:一是合理配备具有基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力和风险分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化和规章制度建设,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。二是企业决策层必须具备一定的专业、综合知识和风险识别、处理能力,有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。
3.在土地获取阶段,开发商应重视以下问题:履行社会责任,积极主动地与各地方政府管理部门和土地所有者搞好关系,妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。认真签订各种相关合同,尽量避免合同歧义。
4.在产品设计方面,应将资金分别投入到不同的房地产开发项目,降低整体开发风险,同时满足各消费群体的不同需求,以获得较为平均的收益。
5.项目建设阶段风险预防的主要措施有:高度重视项目建设中的安全问题,在现场控制中减少风险源,防止风险扩散,特别是要强化现场质量监控,确保建筑工程质量;及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾,保证项目建设顺利进行。笔者所在公司在控制成本和保证施工质量采取了以下措施:一是加强验工计价和分包结算的管理。严格执行监理单位预算工程师和公司产品部主管工程师的双审核制度,严把支出稽核关。二是加强变更与签证的管理。公司重点加大产品研发的工作力度,成立了专职研发小组,分工负责,对设计图纸进行详细审核,以提前消除设计瑕疵并改进产品质量;涉及成本的设计变更或洽商记录必须经公司同意后方可实施;工程签证实行监理和产品部主管工程师双签认制度。三是对工程发包和重大物资/服务采购,坚持公开招标和标后评价制度,压缩采购成本。四是做好“开源”、“节流”工作。一方面通过优化施工组织和工艺,缩短施工工期,提高投资效率;另一方面,加大研发力度,通过较少的成本投入以大幅提高产品附加值。
6.从法律方面降低风险责任的措施包括:一是将开发施工中危险性较高的工作转包给其他专业施工单位,从而减少自己的风险责任。在招标、签订合同阶段,准确编制标的,合理把握投标优惠条件,签订有效且有利的协议和合同,做到事前减少和规避各项风险。二是主动办理各项开发建设和销售手续,按照预定的施工工期进行安全施工。在施工合同签订阶段应明确工期目标,并约定严格的工期延期违约条款,促使施工单位牢固树立工期责任意识;根据总的工期目标合理划分阶段性工期节点,并通过进度兑现考核调动各施工单位的生产积极性;定期组织监理和施工单位召开施工例会,及时协调和解决参建各方存在的问题,为项目施工的正常开展提供便利条件。确保在预售协议规定的日期内交房,以避免由于不能按时交房而赔偿客户违约金。
7.在房地产开发租售管理阶段,应特别重视租售合同条款是否明确、详尽,并聘请律师或法律工作者审核。在销售定价方面,应避免一味追求利润最大化而盲目制定销售价格,这会造成产品滞销。公司在为楼盘确定价格时要进行综合考虑:成本-地价、建安成本、税收及其他费用的总和;竞争-市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况;消费者-目标消费者能够接受何种价格。在产品销售阶段,应采取多种销售手段。比如对商铺进行招商、在媒体刊登广告以扩大知名度、为小区增设各项配套设施、为内部职工制定内部价格进行提前销售、为团购客户提供优惠等。
责任编辑 李斐然