摘要:
2008年12月31日,国务院公布第546号令,宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人(以下简称外资企业及外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号,以下简称《房产税暂行条例》)和内资企业一样缴纳房产税。2009年1月12日,财政部、国家税务总局又发布了《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税[2009]3号),进一步明确了外资企业及外籍个人征收房产税的相关规定。
一、政策调整背景
此次房产税的调整,主要是基于以下三方面理由:
一是城市房地产税政策陈旧,已不适应市场经济的发展。《城市房地产税暂行条例》是1951年由原政务院公布的,至今已有50多年。在这期间,我国的经济形势发生了巨大变化,房地产产权制度、经营方式、住房制度等也与50年前大不相同。原有的政策在当前的经济条件下难以操作。如其中规定的减免税项目不再适合涉外企业,规定的标准房价评定办法,在实际征管中也无法得到很好的实施,等等。为适应当前国家宏观调控,促进房地产市场发展的需要,2008年12月17日,国务院促进房地产市场健康发展的政策措施中便已明确提出,按照法定程...
2008年12月31日,国务院公布第546号令,宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》,外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人(以下简称外资企业及外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号,以下简称《房产税暂行条例》)和内资企业一样缴纳房产税。2009年1月12日,财政部、国家税务总局又发布了《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》(财税[2009]3号),进一步明确了外资企业及外籍个人征收房产税的相关规定。
一、政策调整背景
此次房产税的调整,主要是基于以下三方面理由:
一是城市房地产税政策陈旧,已不适应市场经济的发展。《城市房地产税暂行条例》是1951年由原政务院公布的,至今已有50多年。在这期间,我国的经济形势发生了巨大变化,房地产产权制度、经营方式、住房制度等也与50年前大不相同。原有的政策在当前的经济条件下难以操作。如其中规定的减免税项目不再适合涉外企业,规定的标准房价评定办法,在实际征管中也无法得到很好的实施,等等。为适应当前国家宏观调控,促进房地产市场发展的需要,2008年12月17日,国务院促进房地产市场健康发展的政策措施中便已明确提出,按照法定程序取消城市房地产税是引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售的措施之一。
二是各地内外资房产税政策混用,执法依据不规范。由于《城市房地产税暂行条例》的部分内容在实际税收征管中无法实施,有些地区不得不对涉外企业明确规定按照内资企业房产税政策执行;有些地区虽根据当地实际情况制定了不同的城市房地产税征收办法和实施细则,但在计税依据、税率等方面,却与内资企业房产税政策相同;还有些地区参照内资房产税政策规定的计税依据,税率却按照外资房地产税规定执行,等等。
三是内外资纳税人税收负担不公平,不符合国民待遇原则。根据《房产税暂行条例》规定,内资企业或个人自用房产的房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;对于出租房产,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。外资企业或个人根据《城市房地产税暂行条例》规定,自用房产的房地产税以标准房价为计税依据,税率为1.2%;对于出租房产,则以租金收入为房地产税的计税依据,税率为18%。从计税依据上看,外资企业或个人的房地产税税负明显高于内资企业房产税税负,这样有悖国民待遇原则。
鉴于上述原因,为了公平内外资纳税人税收负担,国家在取消城市房地产税的同时,将外资企业及外籍个人纳入房产税的征收范围。规定自2009年1月1日起,外资企业及外籍个人,可依照《房产税暂行条例》缴纳房产税,从而享受与内资企业和国内居民同等的税收待遇。
二、外资企业及外籍个人缴纳房产税的注意事项
第一,注意房产税的具体纳税义务人。房产税纳税人包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有权人、承典人不在房产所在地的,产权未确定和租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
第二,注意房产税的征税范围。房产税征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。其中,城市是指国务院批准设立的市,具体区域为市区、郊区和市辖县县城;县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。因此,外资企业及外籍个人统一适用房产税条例后,其在征税范围内拥有的应税房产,都应缴纳房产税。
第三,注意房产税纳税义务发生时间。外资企业及外籍个人2009年1月1日之后新建或新购置的房产,按以下规定执行:纳税人自建的房屋,自建成之次月起缴纳房产税;纳税人委托施工企业建设的房屋,自办理验收手续之次月起缴纳房产税;纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税;纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续之次月起缴纳房产税。根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号),出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税;房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
第四,注意房产税的计征方法。房产税的计算方法分为从价计征和从租计征两种。自有自用房产实行从价计征,其计税依据是房产的价值,依房产的原值一次扣除10%~30%后的余值(具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定)计征,税率为1.2%,即年应纳税额=房产余值×1.2%。房产原值是指按照财务会计制度规定在账簿记载的房产原值,对未按财务会计制度规定记载,房产原值不实或没有原值的房产,由房产所在地的地方税务机关参考同期同类房产核定。出租房产实行从租计征,以房产租金收入为计税依据,税率为12%,即应纳税额=租金收入×12%。对个人出租住房的,房产税减按4%征收。同一房产既有自用又有出租的,应按其自用面积占全部面积的比例计算自用部分的房产税,再加上出租部分应计的房产税一并缴税。
第五,注意房产税的纳税期限、纳税地点及申报事项。房产税实行按年征收,分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按季或半年预征。房产税由房产所在地的地方税务机关负责征收,房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的地方税务机关缴纳。外资企业及外籍个人应按照暂行条例及房产所在省(自治区、直辖市)人民政府的规定向房产所在地的地方税务机关申报缴纳房产税。纳税人房产的情况(包括房产数量、原值、租金收入等)发生变化的,要及时向税务机关申请变更。
第六,注意房产税税款的货币计量。以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时,均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
责任编辑 雷蕾