时间:2022-10-27 作者:陈斌才
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不动产投资信托基金(REITs)设立阶段税务处理案例分析
陈斌才 ■
摘要:不动产投资信托基金(REITs)的设立由“企业新设 +资产划拨 +股权收购 +企业合并”组成,其业务实质是分步重组。 REITs的设立涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等诸多税种,涉及征税、不征税、免税、递延纳税等不同的税收待遇,有可能产生双重征税、双重不征税等税收结果。纳税人设立 REITs应当进行合理的税收规划,以减轻税收负担,降低涉税风险。
关键词: REITs;设立阶段;税务处理 中图分类号: F234文献标志码: A文章编号: 1003-286X(2022)19 -0046-06
2020年,中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,REITs在我国得到快速发展。但是由于业务的复杂性以及税收政策储备的相对不足,REITs设立过程中涉及的税务处理问题不少,争议颇多。本文以天虹 REITs为研究对象,全方位剖析 REITs设立过程中涉税事项的税务处理。
一、天虹 REITs基本情况
天虹集团拟将旗下天虹现代物流中心 A区 A仓,B区 B 1仓、B 2仓、B 3仓,一期综合楼和气瓶站等资产,通过设立 REITs,以资产...
不动产投资信托基金(REITs)设立阶段税务处理案例分析
陈斌才 ■
摘要:不动产投资信托基金(REITs)的设立由“企业新设 +资产划拨 +股权收购 +企业合并”组成,其业务实质是分步重组。 REITs的设立涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等诸多税种,涉及征税、不征税、免税、递延纳税等不同的税收待遇,有可能产生双重征税、双重不征税等税收结果。纳税人设立 REITs应当进行合理的税收规划,以减轻税收负担,降低涉税风险。
关键词: REITs;设立阶段;税务处理 中图分类号: F234文献标志码: A文章编号: 1003-286X(2022)19 -0046-06
2020年,中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,REITs在我国得到快速发展。但是由于业务的复杂性以及税收政策储备的相对不足,REITs设立过程中涉及的税务处理问题不少,争议颇多。本文以天虹 REITs为研究对象,全方位剖析 REITs设立过程中涉税事项的税务处理。
一、天虹 REITs基本情况
天虹集团拟将旗下天虹现代物流中心 A区 A仓,B区 B 1仓、B 2仓、B 3仓,一期综合楼和气瓶站等资产,通过设立 REITs,以资产证券化的方式募集资金。天虹 REITs的设立步骤为:①天虹集团以现金设立项目公司;②天虹集团将不动产划拨给项目公司;③天虹集团以现金设立特殊目的机构(SPV);④SPV向天虹集团收购项目公司股权;⑤黑山基金公司设立公募基金募集资金;⑥黑山资产管理公司设立资管计划向基金发行资管产品; ⑦资管计划向天虹集团收购 SPV股权;⑧项目公司反向合并 SPV。
天虹 REITs的整体架构见图 1、图 2。
天虹 REITs的生命周期分为设立、运营和到期清算三个阶段,目前设立阶段已完成,进入运营阶段。天虹 REITs设立之后,由项目公司运营项目资产,项目公司给专项计划分配项目利润,专项计划给公募基金分配项目收益,公募基金给投资人分配基金收益。投资人在基金存续期间可以转让基金份额,但不能赎回基金份额(封闭式基金)。
二、 REITs税务处理的基本问题
(一)REITs的概念及结构
REITs是以不动产作为基础资产,在金融市场上发行有价证券,募集资金的融资活动。公开募集基础设施证券投资基金的产品结构为:“公募基金+基础设施资产支持证券+基础资产项目公司+不动产quot;。REITs是资产证券化的一种方式,资产证券化主要是以具体资产而非企业的整体信用作为融资保证进行融资,目的是风险隔离,最大程度保护债权人的合法权益。资产证券化的核心要素是基础资产、风险隔离和信用增级。REITs通过设立基金和资产管理计划隔离风险,通常通过原始权益人提供担保实
现信用增级。
(二)REITs的参与主体
REITs的参与主体包括原始权益人、资产管理计划、公募基金、投资人以及各类中介服务机构。资产管理计划的管理人是资产管理公司,公募基金的管理人是基金管理公司。投资人包括法人和自然人,中介服务机构包括会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等。REITs的各参与主体都有可能成为 REITs设立和运营过程中的纳税主体,就各自的收入、所得、资产以及应税行为缴纳相应的税款。其中资产管理计划的税款以资产管理公司为纳税主体,公募基金的税款以基金管理公司为纳税主体。
(三)REITs涉及的税收
REITs在设立和运营阶段,可能涉及增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等,还可能涉及资产划转、股权收购、企业合并、分步重组等并购重组的税收问题。 REITs到期解散清算,可能涉及企业清算中的各项税收问题。本文主要分析 REITs设立阶段涉税事项的处理。
REITs在设立、运营和清算过程中各涉税事项的处理,税法有特殊规定的,如《财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部税务总局公告 2022年第 3号),按照特殊规定处理;税法无特殊规定的,按照相关业务的一般规定处理;既无特殊规定也无一般规定的,依据税法原理处理。
(四)天虹 REITs的税务处理
天虹 REITs的设立由“企业新设+资产划转+股权收购+企业合并”构成,属于企业重组中的分步重组,应当按照分步重组的相关规定进行税务处理。分步重组是指企业基于某项特定目的(如通过资产证券化募集资金),将一项交易分解为若干步骤实施。分步重组涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等各项税收,核心是企业所得税。
《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)对分步重组的企业所得税处理,设定的原则是“企业在重组发生前后连续 12个月内分步对其资产、股权进行交易,应根据实质重于形式原则将上述交易作为一项企业重组交易进行处理。”分步重组的各步骤适用特殊重组,实际上要求所有步骤应当在 12个月内完成,各步骤必须符合财税[2009]59号文规定的特殊重组条件。
三、天虹 REITs设立阶段的税务处理
(一)天虹集团设立项目公司的税务处理
天虹集团于 2020年 8月 5日以现金 150万元设立天虹现代物流发展有限公司(以下简称项目公司),不涉及税务处理。项目公司设立之初,资产、所有者权益均为 150万元,增加的资本金应当缴纳印花税。
(二)天虹集团划转资产的税务处理
2020年 8月 25日,经天虹集团董事会批准,同意天虹现代物流中心 A区 A仓,B区 B 1仓、B 2仓、B 3仓,一期综合楼和气瓶站等资产产权由天虹集团无偿划转至项目公司。资产划转日为 2020年 8月 25日,划转日资产的计税基础 97 660万元,评估价值 170 500万元。天虹集团将资产划转给项目公司后,天虹集团增加了长期股权投资,项目公司增加了资本公积。
1.资产划转的增值税处理。《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告 2011年第 13号)以及《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)均规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及资产的转让,不征收增值税。
2.资产划转的土地增值税处理。《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告 2021年第 21号)规定,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
3.资产划转的企业所得税处理。财政部税务总局公告 2022年第 3号第一条规定:quot;设立基础设施 REITs前,原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权,适用特殊性税务处理,即项目公司取得基础设施资产的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人取得项目公司股权的计税基础,以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得,不征收企业所得税。”
按照上述规定,天虹集团将资产划转给项目公司,天虹集团不确认资产转让所得。天虹集团持有项目公司的股份数量没有增加,但持股的计税基础增加,增加的计税基础为划出资产的原计税基础 97 660万元。资产划转后,天虹集团持有项目公司股权的计税基础为 97 810万元(初始投资 150+划转资产计税基础 97 660)。项目公司取得划入的资产,以该资产的原计税基础 97 660万元作为计税基础。
资产划转的企业所得税处理,财政部税务总局公告 2022年第 3号与《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)相比,处理原则相同,即资产划转适用特殊性税务处理,划出方不确认资产转让所得,划入方取得的资产,以该资产的原计税基础作为计税基础。区别是资产划转适用特殊性税务处理,财税 [2014]109号文要求母公司持有子公司100%的股权,但财政部税务总局公告 2022年第 3号从文义上看,未要求原始权益人持有项目公司 100%的股权(尽管原始权益人持有项目公司的股权,实际上通常都是 100%)。
4.资产划转的契税处理。《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部税务总局公告 2021年第 17号)规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。
5.资产划转的印花税处理。《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税 [2003]183号)规定,企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
从文义上看,财税[2003]183号文规定的企业改制,并未包括资产划转。但是从立法精神看,财税[2003]183号文的立意在于通过企业改制优化社会资源配置,这与资产划转的政策目标相同。况且财税[2003]183号文的制定距今已有近 20年时间,社会经济环境已发生了巨大的变化,文件内容已不能适应经济发展的需要(如改制类型覆盖面过窄)。所以,笔者建议对财税[2003]183文的适用范围作扩张型解释,天虹集团在资产划转过程中签订的产权转移书据,可以适用财税 [2003]183号文的规定,免予贴花。
(三)天虹集团设立 SPV的税务处理
2020年 10月 21日,天虹集团以现金 100万元设立天虹现代物流运营有限公司(以下简称 SPV)°2021年 5月 10日,天虹集团以现金向 SPV追加投资 50万元并增资 56 784万元,增资后天虹集团的长期股权投资账面余额为 56 934万元(初始投资 100+追加投资50+增资 56 784)。增资后 SPV增加实收资本 50万元,增加资本公积 56 784万元。2021年 5月 11日,天虹集团向SPV提供股东借款,金额 113 666万元。
上述业务,天虹集团以现金设立 SPV并对 SPV增资,不涉及税务处理。天虹集团向 SPV提供股东借款,属于非金融机构借款,不在印花税征税范围内,不涉及印花税。SPV增加的资本金,应当缴纳印花税。
(四)SPV收购项目公司股权的税务处理
2021年 5月 7日,天虹集团与项目公司、SPV签署《股权转让协议》,约定天虹集团将项目公司 100%的股权转让给 SPV。天虹集团按照项目公司净资产的账面价值 99 703万元转让项目公司股权,SPV以现金支付收购对价。转让时天虹集团持有项目公司股权的计税基础为 97 810万元。按照战略投资协议,天虹集团作为战略投资者,持有 REITs的份额为 20%。
1.股权转让的增值税处理。按照《增值税暂行条例》和财税[2016]36号文的规定,股权转让不在增值税的征税范围内,不涉及增值税处理。天虹集团将项目公司股权转让给 SPV,无须缴纳增值税。
2.股权转让的土地增值税处理。《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。按照条例第二条的规定,股权转让不在土地增值税的征税范围内。问题是,《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定,转让目标公司 100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应当征收土地增值税。国税函[2000]687号文突破了上位法《土地增值税暂行条例》的规定,将特定条件下的股权转让纳入了土地增值税的征税范围。
征管实务中,大部分地方的税务机关对纳税人的股权转让行为未征土地增值税,但是由于国税函[2000]687号文的存在,也有一些
地方的税务机关对股权转让行为征收土地增值税,如岳阳恒立案、苏州翡翠公司案。天虹集团将项目公司股权转让给 SPV是否缴纳土地增值税,应当视主管税务机关的征管口径而定。纳税人在安排经济业务前,应当主动和主管税务机关沟通,掌握主管税务机关的征管口径。
3.股权转让的企业所得税处理。财政部税务总局公告 2022年第 3号第二条规定“基础设施 REITs设立阶段,原始权益人向基础设施 REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值,当期可暂不缴纳企业所得税,允许递延至基础设施 REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中,对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施 REITs份额对应的资产转让评估增值,允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。”但是,本条规定存在问题,因为从 REITs的结构(投资基金+资管计划+项目公司)看,原始权益人转让项目公司股权,只能转让给资管计划,不可能转让给 REITs(投资基金),因为 REITs不直接持有项目公司的股权。
4.股权转让的契税处理。财政部税务总局公告 2021年第 17号规定,在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。天虹集团将项目公司股权转让给 SPV,股权承受方 SPV无须缴纳契税。
5.股权转让的印花税处理。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)规定,企业股权转让所立的书据,属于产权转移书据,应当缴纳印花税。财税[2003]183号文规定,企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。但是,财税[2003]183号文并未明确改制重组是否包括股权转让,能否免征印花税。
股权的让渡分为股权转让和股权收购。股权收购是改制重组但股权转让不是。股权转让和股权收购的认定,可参照财税[2009]59号文的规定,按照交易意图判定(是否有通过股权控制目标公司的意图)。SPV自天虹集团手中收购项目公司 100%的股权,意图在于通过股权控制项目公司,属于改制重组。SPV与项目公司签订的股权转让协议,应当属于企业改制重组中签订的产权转移书据,免予贴花。
(五)黑山基金公司设立公募基金的税务处理
证监会于 2021年 5月 17日,许可黑山基金公司设立黑山创新天虹仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称公募基金)募集资金。基金公司设立公募基金,不涉及税务处理。
(六)黑山资产管理公司设立资管计划的税务处理黑山资产管理公司设立黑山——天虹仓储物流资产支持计划(以下简称资管计划),面向黑山创新天虹仓储物流封闭式基础设施证券投资基金定点发行资管产品,不
涉及税务处理。
(七)资管计划收购 SPV股权的税务处理
2021年 9月 17日,资管计划按照 SPV净资产的公允价值向天虹集团收购 SPV的股权。收购时 SPV资产的公允价值 170 500万元,负债的公允价值 113 666万元,净资产的公允价值 56 834万元。天虹集团持有 SPV股权的计税基础为 56 934万元(初始投资 100+追加投资 56 834),天虹集团作为战略投资者持有公募基金份额为 20%。
资管计划向天虹集团收购 SPV股权的增值税、土地增值税、契税和印花税处理同前述 SPV向天虹集团收购项目公司股权的税务处理,不征增值税、土地增值税,免契税、印花税。在此本文仅讨论资管计划向天虹集团收购 SPV股权的企业所得税处理。
财政部税务总局公告 2022年第 3号第二条仅规定了原始权益人向基础设施 REITs转让项目公司股权的所得税处理(如前所述,这种情况并不存在),并未规定原始权益人给资管计划转让 SPV股权的所得税处理。在 REITs的整体架构中,项目公司与 SPV的功能相同,均是起风险隔离的作用。理论上,“原始权益人向基础设施 REITs转让项目公司股权”的征税规定,同样适用于原始权益人向资管计划转让 SPV股权的所得税处理。以此处理,天虹集团给资管计划转让 SPV股权时不确认应税所得,待收到股权转让价款后,天虹集团确认股权转让所得-80万元([ 56 834-56 934) X80%],资管计划取得 SPV股权,计税基础为 56 834万元。天虹集团持有 REITs份额(20%)对应的股权转让,暂不确认股权转让所得。
(八)项目公司反向吸收合并 SPV的税务处理
SPV与项目公司签署《吸收合并协议》,项目公司吸收合并 SPV,SPV的主体资格消灭,项目公司存续并承继 SPV的全部资产、负债、业务、资质、人员、合同及其他一切权利与义务。吸收合并时 SPV资产的计税基础为 170 500万元,负债的计税基础为 113 666万元,净资产的公允价值为 56 834万元。项目公司以定向增发的方式,用本公司股权给 SPV的股东资管计划支付收购对价。
项目公司吸收合并 SPV时,SPV的资产主要是持有项目公司的股权和债权。由于股权和债权的转让均不在增值税、土地增值税、契税的征税范围内,故本项业务,被合并方 SPV无须缴纳增值税、土地增值税和契税。按照财税[2003]183号文的规定,SPV和项目公司因企业合并而签订的产权转移书据免予缴纳印花税。在此本文主要讨论项目公司吸收合并 SPV的企业所得税处理。
财税[2009]59号文规定,企业合并符合特殊性税务处理条件的,可以适用特殊性税务处理。被合并方不确认清算所得,合并方取得的资产,以该资产的原计税基础作为计税基础。被合并方股东取得的合并对价(合并方股权),以原持有被合并企业股权的计税基础作为计税基础。本项业务,合并对价全部以项目公司股权支付,且符合企业重组特殊性税务处理的其他条件(具有合理商业目的等)。SPV并入项目公司的资产、负债,不确认清算所得。项目公司取得的合并资产、负债,以该资产、负债的原计税基础 170 500万元、113666万元作为计税基础。资管计划取得项目公司股权,以原持有 SPV股权的计税基础 56 834万元作为计税基础。
需要说明的是,SPV的主要资产是持有项目公司的股权,项目公司反向合并母公司 SPV后,项目公司将自持本公司股权,后续可能存在减资注销自持股权的涉税问题。
四、 REITs设立阶段的涉税风险
REITs的各方当事人在 REITs设立阶段,应当高度关注以下涉税风险:
(一)交易定性风险
REITs的设立由“企业设立+资产划转+股权收购+企业合并”构成。财政部税务总局公告 2022年第 3号仅规定了资产收购、股权转让的所得税处理,未对交易性质进行界定,致使税企双方对业务的定性争议较大。如:资产划转、股权收购、企业合并是一项重组分步实施还是有相互联系的若干独立重组?如果是一项重组分步实施,适用特殊性税务处理,整个交易应当在 12个月内完成;如果是若干独立的重组,适用特殊性税务处理,各步骤间隔时间应当在 12个月以上。笔者认为,REITs的设立应当按照分步重组进行税务处理。建议政策上能够予以明确,减少争议。
(二)政策性风险
政策性风险是指由于政策规定不明晰而形成的风险。如:①原始权益人给项目公司划转资产,有观点认为属于投资,暂不征收土地增值税。但也有观点认为,在财政部税务总局公告 2021年第 17号等文件中并没有资产划转的规定,资产划转应当征收土地增值税。②资产划转、股权转让中签订的产权转移书据,有观点认为属于企业改制中的产权转移书据,免予贴花;但也有观点认为,财税[2003]183号文中并未包括资产划转、股权转让,资产划转、股权转让中的签订的产权转移书据,应当贴花。由于政策规定不明晰而形成的风险,应通过完善政策去解决。
(三)重复纳税的风险
重复纳税风险,是指由于对同一税源课征两次或两次以上的税收而形成的多缴税风险。资产划转适用特殊性税务处理,由于资产在不同纳税主体之间转移时计税基础的重叠或脱节,当划转资产的公允价值高于计税基础时,存在重复纳税的问题;当划转资产的公允价值低于计税基础时,存在双重不纳税的问题。股权收购适用特殊性税务处理,同样存在双重纳税或双重不纳税的问题。企业重组中出现的双重纳税或双重不纳税问题,在税收政策完善之前,应当由交易各方通过调整交易对价来平衡各方当事人的利益。
责任编辑武献杰
作者简介:陈斌才,国家税务总局干部学院稽查教研室主任,税收学教授。
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