A施工企业开展以房抵债业务的实践
曹灏■
以房抵债是指房地产开发企业按合同约定在以现金形式支付工程款确有困难时,经双方协商同意后,变更原合同付款方式,将房地产开发企业自有房产过户给施工企业,用以折抵相应工程款的行为。为加强清收清欠工作管理,切实改善债权债务双高的局面,降低资产负债率,缓解资金压力,合理压降现金和票据付款规模,A施工企业制定了《关于进一步规范以房抵债行为的通知》《关于进一步加强以房抵债风险防范的通知》等制度文件,树立“清收清欠就是创效盈利”的指导思想,积极组织与分供商、材料商进行以房抵债业务的谈判落实,推动以房抵债工作。
从业务实质看,以房抵债对双方均可分为两笔业务:作为债务方的房地产开发企业(以下简称甲方)销售房地产,以销售所得偿还所欠施工企业债务;作为债权方的施工企业(以下简称乙方)自甲方收取工程款,以工程款的所得购买房地产。乙方获得房地产后,根据用途的不同,又可分为四目管理和执行人员等尽快完成角色转变,在团队决策权限、职业晋升道路、资源配置灵活性等方面推出适应数字化转型推进的配套方案或工作机制。
(四)探索创新合作
1.积极探索联合开发、同业合作模式。对于一体化系统群的建设,可以按企业级业务架构将转型战略分解到业务能力,打破条线部门边界制定能力和种情况:一是以房产抵顶所欠分包商、材料商等分供单位(以下简称丙方)债务,即甲乙丙三方抵债;二是甲乙抵债乙方自用;三是甲乙抵债乙方出租;四是甲乙抵债乙方出售。A施工企业实际处理中,主要是甲乙丙三方抵债的业务模式。该模式可具体分为平价转抵、高价转抵、低价转抵三种方式。
一、相关财税处理
财务风险控制是以房抵债业务最重要的环节之一。针对甲乙丙三方抵债业务,在甲乙丙三方之间存在真实债权债务关系的前提下,由甲乙丙三方签订抵债协议,将债权债务关系归于甲方和丙方,再由甲方和丙方签订售房合同,直接将房产销售给丙方。
(一)甲方的财税处理
1.甲方的税务处理。抵债协议签订后,甲方与乙方债权债务消灭,视同向乙方付款,乙方应向甲方开具增值税发票,同时与丙方建立债权债务关系;售房行为完成后,甲方应向丙方开具增值税发票。甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。
2.甲方的会计处理。抵债协议生效后,借记“应付账款——应付工程款——乙”,贷记“其他应付款——丙”。一般计税方法下,取得专票且认证抵扣后,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”,贷记“应交税费——待认证进项税额”。销售实现时,借记“其他应付款——丙”,贷记“主营业务收入”“应交税费——应交增值税(销项税额)”。
(二)乙方的财税处理
1.乙方的税务处理。抵债协议签订后,乙方与甲方债权债务关系消灭,视同自甲方收款,应向甲方开具增值税发票,同时与丙方债权债务关系消灭,视同向丙方付款,丙方应向乙方开具增值税发票。乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。
2.乙方的会计处理。
抵债协议生效后,借记“应付账款——应付工程款——丙”,贷记“应收账款——应收工程款——甲”。一般计税方法下,取得专票且认证抵扣后,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”,贷记“应交税费——待认证进项税额”。
纳税义务发生时,借记“应交税费——待转销项税额”,贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”。
(三)丙方的财税处理
1.丙方的税务处理。抵账协议签订后,其与乙方债权债务关系消灭,视同自乙方收款,应向乙方开具增值税发票,同时与甲方建立债权债务关系;售房行为实现后,甲方应向丙方开具增值税发票。丙方应就此收款及购房业务申报缴纳增值税。
2.丙方的会计处理。抵债协议生效后,借记“其他应收款——甲”,贷记“应收账款——应收工程款——乙”。纳税义务发生时,借记“应交税费——待转销项税额”,贷记“应交税费——应交增值税(销项税额)”。一般计税方法下,取得专票且认证抵扣后(假定丙方以固定资产核算房产且自用),借记“固定资产”“应交税费——待抵扣进项税额”“应交税费——应交增值税(进项税额)”,贷记“其他应收款——甲”。
二、以房抵债业务的实施方案
A施工企业规定应优先以现金形式收取工程款。在房地产开发企业确因无资金、资金链断裂等原因,导致无力支付且存在较大风险时以房抵债。需要说明的是,非经法院判决的以房抵债行为,其实质是购买及持有房产,属于投资行为,故A施工企业内部有严格的审核程序,具体流程如下:
一是严格审查抵债房产的权属。抵债房产的权属应当清晰,其上应没有设定抵押权等其他权利,房地产开发企业如以与第三人共有财产或第三人所有财产抵偿的,还应取得财产共有人或所有人的同意。
二是评估确定抵债房产的价值。在确定抵偿金额前,抵债房产的价值应当委托具有相关资质的评估机构进行评估,作为确定抵偿价格的参考依据。A施工企业要求以房抵债取得房产的价值为评估价的70%。
三是完善书面申请内容。书面申请的内容包括但不限于以下方面:涉及的工程现状、成本与工程款收支情况、房地产开发企业整体财务状况、房产销售状况、房地产开发企业支付能力和支付意愿、拟抵偿的工程款金额、抵债房产的有关情况(如地理位置、周边环境、销售单价、周边房产价格等),以及只能采取以房抵债的被动性、必要性、迫切性等内容。
四是上报公司审核、审批。拟采取以房抵债的单位应将书面申请、评估报告以及其他证明材料报送公司财务部、经济管理部、发展规划部、工会工作部、法规风险部审核,并经公司相应分管领导审核、主管领导审批。公司不禁止平价转抵行为,鼓励高价转抵行为。平价或高价转抵时,原则上应在A施工企业对分供方已经形成的合同欠款额度内转抵,特殊情况需以报告形式向集团财务部说明情况。除非公司班子会决议通过,严格禁止低价转抵行为。
五是签订相关协议并办理手续。办理产权(证照)的登记备案或变更登记手续,按照相关规定缴纳税、费,并做好票据的交换。其中各种税、费以及手续费按正常的房产交易由义务方承担;维修及其费用承担按总承包合同的约定执行,无需在转抵协议中体现。经审批同意采用以房抵债的,应与房地产开发企业或房产所有权人签订书面协议,明确抵偿金额、抵偿物情况、各方的权利义务、税费承担、登记手续办理时限等。平价转抵的与房地产开发企业、愿意接受房产的分供方签订三方协议;高价转抵的同时与房地产开发企业、愿意接受房产的分供方分别签订两方协议。在签订相关协议后应立即到相关行政主管部门办理权属登记手续,防止“一房二卖”等意外事件的发生。(作者单位:中铁建设集团有限公司)责任编辑武献杰林荣森
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