时间:2022-06-22 作者:纪苏源 赵自强
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摘要:
蛋壳公寓的商业模式创新与财务风险分析
纪苏源赵自强 ■
摘要:在移动互联网时代,商业模式创新对公司财务提出了前所未有的挑战。本文以蛋壳公寓为例,运用财务指标分析、敏感性
分析和 Z值预警模型,对其商业模式创新及财务风险进行了分析,发现其存在融资渠道依赖租金贷、偿债风险影响再融资、成本风险管
理薄弱、资金回流与预期不符、资金使用缺乏管控、回流方式较为单一等问题。建议蛋壳公寓拓宽融资渠道,增强资金预算能力,完善
风险预警机制,增加资金回流的方式等。
关键词:商业模式;风险管理;资金链
中图分类号: F299.23文献标志码: A文章编号: 1003-286X(2022)02—0043—04
2015年,国务院出台文件首次将公寓租赁归入生活性服务业,同时,随着我国城市化进程的加快,人们对公寓租赁的需求持续增长,蛋壳公寓应运而生。 2018年 8月 7日,蛋壳公寓成立了“天风——蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目。此项目是国内首单真正意义上的分散式长租公寓的租金收益权资产证券化产品,也是蛋壳公寓商业模式的一次创新。随后,蛋壳公寓于 2020年 1月 17日在纽交所成功上市,但 2021年 4月 6日,蛋壳公寓...
蛋壳公寓的商业模式创新与财务风险分析
纪苏源赵自强 ■
摘要:在移动互联网时代,商业模式创新对公司财务提出了前所未有的挑战。本文以蛋壳公寓为例,运用财务指标分析、敏感性
分析和 Z值预警模型,对其商业模式创新及财务风险进行了分析,发现其存在融资渠道依赖租金贷、偿债风险影响再融资、成本风险管
理薄弱、资金回流与预期不符、资金使用缺乏管控、回流方式较为单一等问题。建议蛋壳公寓拓宽融资渠道,增强资金预算能力,完善
风险预警机制,增加资金回流的方式等。
关键词:商业模式;风险管理;资金链
中图分类号: F299.23文献标志码: A文章编号: 1003-286X(2022)02—0043—04
2015年,国务院出台文件首次将公寓租赁归入生活性服务业,同时,随着我国城市化进程的加快,人们对公寓租赁的需求持续增长,蛋壳公寓应运而生。 2018年 8月 7日,蛋壳公寓成立了“天风——蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目。此项目是国内首单真正意义上的分散式长租公寓的租金收益权资产证券化产品,也是蛋壳公寓商业模式的一次创新。随后,蛋壳公寓于 2020年 1月 17日在纽交所成功上市,但 2021年 4月 6日,蛋壳公寓被纽交所摘牌,同时也标志着蛋壳公寓商业模式创新失败。本文拟通过分析蛋壳公寓的商业模式创新及其带来的财务风险,提出相应的应对建议,希望能对其他想进行商业模式创新的企业在风险管理方面提供一定的借鉴。
一、蛋壳公寓概况
蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的长租公寓品牌,于 2015年 1月成立,是国内几大长租公寓运营商之一。自成立以来,蛋壳公寓因提供高品质的租房生活,并以优质的服务、品牌家居家电的配置、精致的装修迅速占领了长租公寓市场。此后顺应国家租赁政策,其在长租行业市场朝着规模化、专业化发展,并于 2020年 1月 17日在纽交所上市。但从蛋壳公寓 2017〜2019年的财务报表来看,其在营业收入增长的同时亏损却在不断加剧(见表 1)。
上市不久,因新冠肺炎疫情等因素的影响,蛋壳公寓出现了销售市场不景气、入住率下降、房源堆积等问题,从而导致资金链断流。直到 2021年 1月,蛋壳公寓因未能如期向纽交所递交 2020年半年报被列为不合格发行人。随后, 3月 15日,纽交所监管局暂停蛋壳公寓的美国存托股交易。最终,纽交所于 4月 6日宣布启动程序将蛋壳公寓从纽交所摘牌。
二、蛋壳公寓的商业模式创新分析
目前业界对商业模式创新没有一个明确的概念,多从价值创造、战略创新和技术创新等不同视角来定义。不过从这些定义中可以看出商业模式创新的本质,即为了获取和创造市场价值,企业在自身与利益相关者之间的治理机制、交易内容以及交易结构等方面实施的变革( AmitRamp;ZottC, 2001)。目前大部分企业的商业模式创新主要体现在盈利模式、关键资源能力、现金流结构、业务系统和定位等方面。而蛋壳公寓的商业模式创新主要体现在其盈利模式创新和现金流结构创新方面。
作者简介:纪苏源,南京师范大学金陵女子学院会计与财务管理系硕士研究生;赵自强,南京师范大学金陵女子学院会计与财务管理系教授。
1.盈利模式创新
蛋壳公寓属于分散式、轻资产的长租公寓企业,采取高买低卖的方式,即以较高的价格从房东手里收房,并以较低的价格租给用户的模式。其一方面从租客手中一次性尽可能地收取更多租金,另一方面将支付房东租金的时间尽可能推迟,通过这样的方式来赚取现金流,从而形成一个资金池。从本质上讲,这个资金池是一种期限错配,通过该方式蛋壳公寓可以获得一笔短期不需要兑付的现金。这是蛋壳公寓的第一次商业模式创新。
上述商业模式在蛋壳公寓的实践中得到了进一步创新发展,即联合第三方金融机构,向租客提供租金贷。这是蛋壳公寓的第二次商业模式创新。在租金贷模式下,贷款机构会向蛋壳公寓一次性结清半年或一年的租金款项,这样风险就转移到了金融机构,但金融机构的风险也有保障——征信系统,除非租客再也不和正规的金融机构进行业务,否则就一定需要偿还这份贷款。而蛋壳公寓的主要客户对象是白领和蓝领,他们收入来源稳定并且拖欠租金的概率很低,再加上有押金作为兜底,所以整体来看风险可控。也因此,蛋壳公寓在 2018年推出了国内首个分散式长租公寓的租金收益权公募 ABS(资产证券化),其底层资产来源是租金差额,即蛋壳公寓需要向房主支付的租金支出与向承租人获得的租金收入之间的差额。凭
表 1蛋壳公寓 2017〜2019年营业收入、营业成本和净利润表单位:万元
数据来源: Wind数据库和东方财富网
图 1蛋壳公寓现金流结构借以上两种商业模式,蛋壳公寓在资本市场获取更多融资,从而进一步吸纳更多房源,扩大规模。
2.现金流结构创新
第一次商业模式创新中现金流结构只包括物业产权方(业主)、公寓运营方(蛋壳公寓)和租客三者,之后蛋壳公寓将互联网金融引入到商业模式中,从而对现金流结构进行了创新,如图 1所示。
三、商业模式创新带来的财务风险问题
盈利模式和现金流结构会直接影响到企业现金流和利润,当企业的经营业绩低于创新预期,会立即对现金流和利润造成不利影响,进而导致资金链断裂等一系列财务问题(史亚雅和杨德明, 2020)。蛋壳公寓也面临着资金链断裂等财务危机。
1.融资渠道依赖租金贷,偿债风险影响再融资
蛋壳公寓的资金来源主要来自债务融资。 2017〜2019年起债务所融得的资金分别占当年公司所有资金总额的 81.37%、50.92%和 46.13%。债务融资的占比逐年减少,是因为蛋壳公寓在 2018年至 2019年期间接受多轮股权融资,准备上市。即便如此,蛋壳公寓的债务融资占比也一直偏高。其债务融资又分为租金贷融资、预付款融资和其他融资。其中 2017〜2019年租金贷融资占债务融资的比例分别是 89.55%、63.14%和 44.39%。虽然租金贷融资的占比也是逐年下跌,但其一直是蛋壳公寓众多融资渠道中占比最重的渠道。
而蛋壳公寓商业模式创新的核心是租金贷,这也是其现金流结构中重要一环。租金贷一旦出现问题,就会影响到现金流的流入,从而影响整个现金流。这就需要拓宽融资渠道,但
表 2蛋壳公寓四室项目盈利情况预测单位:元表 3空置成本和租金溢价的敏感性分析
表 4蛋壳公寓 2017〜2019年 Z值统计表
蛋壳公寓一直采用财务杠杆举债经营。从 2017年起蛋壳公寓就已经出现了资不抵债的情况。银行会根据公司的偿债能力和风险评估结果来确定公司的贷款额度,蛋壳公寓的再融资能力受到了高杠杆经营的影响。
2.成本风险管理薄弱,资金回流与预期不符蛋壳公寓是一家轻资产公司,其主要盈利来源为租金差、管理费及租金收入超预期收益等。租客退租和违约会导致房屋空置,而房屋空置会导致成本增加和租金流入净额减少。蛋壳公寓 2019年第四季度和 2020年第一季度的空置率分别在 23.3%和 24.4%,而目前行业内分散式长租公寓的空置率均低于 20%。空置率增加了公司成本并影响了资金流动,从而带来财务风险。结合蛋壳公寓的年报,本文选取其深圳地区的一套四室一卫公寓进行成本效益测算。该公寓面积为 100平方米,签订 5年期合同。前两年蛋壳公寓每年向房主支付租金 60000元,以后每年租金增长 5%。蛋壳公寓将此套公寓改成四室进行出租,装修成本为每平方米 600元,第一年应支付装修费用 60000元。蛋壳公寓深圳市场平均月租金为 1911元。第一年公寓出租四室的租金收入共 91728元,每年租金涨幅为 10%,服务费收入为租金收入的 8%。蛋壳公寓房屋面积与管理人数的比例为 100:1,员工第一年的年薪按 12万元计算,每年上涨 10%。空置成本以行业平均空置率计算。其他成本主要包括销售费用等,其占总收入的比重为 23.53%。根据以上数据进行盈利分析测算见表 2。
通过表 2计算得知:
当折现率为 23%时,-60000+12682.6X(1+23%)+19950.9X(1+23%) 2+24346X(1+23%) 3+29360.6X(1+23%) 4+35065.7X (1+23%)5~1864.37gt;0;当折现率为 25%时,-60000+12682.6X(1+25%)+19950.9X(1+25%)2+24346X(1+25%)3+29360.6X(1+25%)4+ 35065.7X(1+25%) 5〜-1103.74lt;0。由此,可以通过内插法得知该项目的内含报酬率为:( 25%-23%)(/ -1103.74 —1864.37)X (0-1864.37)+23%〜 24%。此外,该项目在第 4年才出现累计现金流量为正的情况,从而得到: 4—1+|-3020.5/29360.6| =3.1。即该项目的静态投资回收期为 3.1年,自第三年开始盈利。据此,本文运用敏感性分析来研究租金溢价、空置成本对内含报
酬率和投资回收期的影响(见表 3)。
从表 3可知,租金溢价变动和空置成本变动使得内含报酬率的敏感系数绝对值大于 1,可见,投资回收期和内含报酬率对租金溢价和空置成本的变动比较敏感。其中,租金溢价和内含报酬率呈正相关,空置成本与内含报酬率呈负相关。因此,企业想要减少财务风险应该选择提高租金溢价和降低空置率。而蛋壳公寓采取的是激进战略,扩张非常迅速, 2019年蛋壳公寓管理的房间数达 40万间,但空置率一直居高不下。空置房间无法带来现金流,反而增加空置成本。
此外,蛋壳公寓认为租金溢价在未来会有大幅上升,从而给公司带来大量收益。然而事实上, 2019年下半年一线城市的租金整体出现下滑趋势,这与蛋壳公寓的预期不符,且其后期也没有对租金价格预期进行调整。可以看出,蛋壳公寓缺乏对现金流预算的管理能力,也忽视了事中调整管理和事后分析管理,且正是这一环的回流出现问题和成本大幅增加,导致蛋壳公寓的现金流流入远小于现金流出,从而资不抵债、资金链断裂。
3.资金使用缺乏管控,回流方式较为单一
蛋壳公寓利用期限错配的方式打造了一个庞大的资金池,但在新冠肺炎疫情等因素的冲击下,资金池似乎并没有起到作用,资金链依然迅速断裂。可见,对资金链风险的评估尤为重要。本文选取多变量预警模型来构建财务风险预警体系,又在多变量预警模型中选取非上市公司和上市公司使用较多的 Z模型。因为蛋壳公寓 2020年才正式上市, 2017〜2019年属于非上市公司,因此,本文选取改良后的非上市公司 Z模型。根据蛋壳公寓 2017〜2019年的年报数据,对其资金链情况进行财务风险预警分析如表 4所示。
根据 Z值模型的研究结论,当 Z值小于 1.23时,说明企业出现了财务失败的征兆。而蛋壳公寓的 Z值从 2017年开始就远小于预警值 1.23,处于警示区,这意味着蛋壳公寓存在着较大的财务危机。蛋壳公寓的组织结构中没有风险管理委员会,也没有完善的风险管理体系,尤其是多变量风险预警体系,这使其不能明晰公司的资金链是否安全。
此外,蛋壳公寓的资金回流方式单一。其资金流入主要来自租金收入和服务费,没有其他收入来源。单一的资金回流方式增加了整个资金链的风险,容易破坏现金流结构。
四、建议
蛋壳公寓将互联网金融引入房地产行业,改变了租赁行业传统的商业模式。但在进行商业模式创新的同时,企业也应该关注、积极应对可能带来或已经发生的财务风险。
1.拓宽融资渠道
蛋壳公寓的融资高度依赖租金贷,一旦租金贷出现问题,公司就会面临融资缺口,因此建议蛋壳公寓拓宽融资渠道。蛋壳公寓可以选择大众筹资中的回报式融资,即向众筹平台提交众筹项目方案,然后由平台进行审核,审核通过后,由投资者认购并支付投资额。回报式众筹成功后,蛋壳公寓要向投资者汇报项目进度,承诺提供高品质产品,让投资者保持很高的积极性。此外也可以通过增量调整等方法来调整资产负债结构,提高偿债能力,进而增加再融资能力。
2.增强资金预算能力,完善风险预警机制
首先,蛋壳公寓应建立完善的风险预警机制,在企业的组织框架中设立风险管理委员会和部门。风险管理部门需要针对商业模式创新可能带来的风险进行系统化地辨识、评估和应对。其次,建立多变量的财务风险预警体系,加强对资金风险的管理,从而调整公司的现金流结构,进而调整公司整体发展战略和商业模式。最后,提高资金预算的准确性和执行力度。实时关注租金价格的波动,据此编制每月、每季和每年的计划和资金预算表,并且要定期考核资金预算表的执行情况,针对具体情况对资金预算表进行调整。
3.增加资金回流的方式
蛋壳公寓的现金流入是单一的收取租金和服务费。这种单一资金回流方式给整个资金链带来了巨大风险。蛋壳公寓需要增加资金回流的方式,如:可以为租户提供社交、团购等增值服务来赚取收入;可以利用自身的互联网优势为房东和租客建立平台,收取中间价;还可以利用自身品牌知名度和房屋改造等优势,采取“加盟 +项目保底”的模式获取现金流。此外,蛋壳公寓的租户多达 30万人且大多是白领,有一定的消费能力,因此蛋壳公寓可以和其他一些外卖、出行等企业合作,从中赚取一定的推广费等收入。 E
责任编辑陈利花
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