时间:2020-05-26 作者:刘建波 刘厚兵 (作者单位:潍坊学院经济管理学院 江西省赣县地方税务局)
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摘要:
众所周知,房屋租赁除要缴纳营业税、房产税、印花税和个人所得税外,还有可能缴纳城镇土地使用税,国家也先后对不同情形的房屋租赁出台了不同的税收政策。为方便税收管理和纳税人正确申报纳税,笔者对现行有关房屋租赁的税收政策做了初步梳理。
一、关于房产租赁的基本税收规定
1、一般规定:财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)规定,免税单位出租的房产应征收房产税;纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税;纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税;凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间一律免征房产税,在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税;承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金,仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
2、减税规定:财政部、国家税务总局《...
众所周知,房屋租赁除要缴纳营业税、房产税、印花税和个人所得税外,还有可能缴纳城镇土地使用税,国家也先后对不同情形的房屋租赁出台了不同的税收政策。为方便税收管理和纳税人正确申报纳税,笔者对现行有关房屋租赁的税收政策做了初步梳理。
一、关于房产租赁的基本税收规定
1、一般规定:财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)规定,免税单位出租的房产应征收房产税;纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税;纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税;凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间一律免征房产税,在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税;承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金,仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
2、减税规定:财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)和国家税务总局《关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函[2002]74号)规定:自2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收;对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
3、免税优惠:财税[2000]125号规定,自2001年1月1日对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。同时,财政部、国家税务总局《关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》(财税[2004]123号)规定,自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税;暂免征收营业税、房产税的军队空余房产,在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》,以备查验。
二、房产租赁中特殊情况的税收处理
1、明确租赁年限的税收处理。《营业税暂行条例实施细则》第四条规定,转让不动产永久使用权,视同销售不动产。但是,国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)规定,对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照“服务业—租赁业”征收营业税。也就是说,只要合同明确了房屋租赁期限,即使租赁期限等于或者超过国家对房产规定的使用年限,也应该按照“服务业—租赁业”项目征收营业税,其房产税当然也要从租计征。
2、内部承包租赁的税收处理。财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定,双方签订承包、租赁合同将企业或企业部分资产出包、租赁,出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的,属于企业内部分配行为不征收营业税:(1)承包方以出包方名义对外经营,由出包方承担相关的法律责任;(2)包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算;(3)出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以,内部承包租赁涉及房屋的,按上述规定进行营业税等税收处理,如涉及房产税则实行从价计征。
3、房屋用于仓储的税收处理。房屋租赁与仓储一般都涉及了房产,所以两者在一定条件下往往可以进行转化,对于房产提供人分别按“服务业—租赁业”、“服务业—仓储业”征收营业税,但是在仓储业税目下,其房产税采用从价计征,即按房产原值一次减除10%~30%后的余值作为计税依据,税率为1.2%。
4、物业代收房租的税收处理。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定,物业管理企业代有关部门收取房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对其收取的房租不计征营业税,但对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
5、房屋视同出租的税收处理。国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定,以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。此外,根据国家税务总局《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)的规定,酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业—租赁业”征收营业税,按照财产租赁所得项目征收个人所得税。由于房产是用于商业用途,所以需要按收入额的5%缴纳营业税,12%缴纳房产税,同时按10%缴纳个人所得税。
6、房屋进行转租的税收处理。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税[1995]76号)第五条规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。但是,财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税,对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定,即转租行为需要按全额缴纳营业税。至于转租行为是否要征收房产税,国家至今没有明确政策规定,所以建议以各地税务部门出台的征收办法为准。
三、关于房产租赁的几个特别税收政策
1、财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,从2006年1月1日起将地下建筑纳入房产税的征收范围,并适用以房屋原价的50%~80%作为应税房产原值的优惠政策,但“出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”。
2、根据《营业税暂行条例实施细则》的规定,各省级税务机关可在规定的幅度内,根据实际情况确定本地区适用(营业税)的起征点,并报国家税务总局备案。据此,各地结合当地实际情况,对个人出租房屋营业税起征点进行了确定。如江西省把起征点统一为1000(含)元,南京市则确定为5000元。纳税人营业额未达到营业税起征点的,免征营业税;达到起征点的,按营业额全额计算应纳税额。
3、根据国家税务总局《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]89号),纳税人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。
4、财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)明确规定,对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税;其中出租的,依照租金收入计征。
5、财政部、国家税务总局《关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》(财税[2006]100号)规定,自2006年1月1日起至2008年12月31日止,对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税;对与高校学生签订的学生公寓租赁合同,免征印花税;对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入,免征营业税。但对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入,按现行规定计征营业税。此外,对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入,免征营业税。
6、财政部、国家税务总局《关于国家大学科技园有关税收政策问题的通知》(财税[2007]120号)和《关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知》(财税[2007]121号)规定,自2008年1月1日至2010年12月31日,对符合条件的科技园和孵化器无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征营业税;对符合非营利组织条件的科技园、孵化器的收入,自2008年1月1日起按照税法及其有关规定享受企业所得税优惠政策。
责任编辑 陈利花
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