摘要:
目前,我国已有超过3万家各类房地产开发公司,但随之而来的是由高资产负债带来的巨大财务风险,不少房地产企业的资产负债率都在70%以上,甚至突破90%。因此,如何化解财务风险,成为当前我国房地产企业亟待解决的核心问题之一。
1、针对筹资环节的应对策略
首先,应优化资本结构,降低筹资风险。一方面可以利用良好的信用、土地使用权进行银行贷款,另一方面,通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系,寻求最佳资本结构。其次,应缩短预售时间,减少款项回收风险。由于房地产投资回收的不确定性较大,加之易受政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各方面因素影响,资金链容易断裂,因此加强资金回收和集中管理尤为重要。再次,应规范融资担保,控制债务风险。房地产企业中母公司为子公司进行融资担保业务时有发生。母公司应在事先调查预测的基础上制定全年融资计划,分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资,必须先填写“融资担保审批表”,上报母公司确认后,再由母公司出面进行融资担保。之后,子公司还必须每月上报准确的融资情况报告,如需追加融资,仍需重新履行手续。最后,应建立财务预警系统。企业...
目前,我国已有超过3万家各类房地产开发公司,但随之而来的是由高资产负债带来的巨大财务风险,不少房地产企业的资产负债率都在70%以上,甚至突破90%。因此,如何化解财务风险,成为当前我国房地产企业亟待解决的核心问题之一。
1、针对筹资环节的应对策略
首先,应优化资本结构,降低筹资风险。一方面可以利用良好的信用、土地使用权进行银行贷款,另一方面,通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系,寻求最佳资本结构。其次,应缩短预售时间,减少款项回收风险。由于房地产投资回收的不确定性较大,加之易受政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各方面因素影响,资金链容易断裂,因此加强资金回收和集中管理尤为重要。再次,应规范融资担保,控制债务风险。房地产企业中母公司为子公司进行融资担保业务时有发生。母公司应在事先调查预测的基础上制定全年融资计划,分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资,必须先填写“融资担保审批表”,上报母公司确认后,再由母公司出面进行融资担保。之后,子公司还必须每月上报准确的融资情况报告,如需追加融资,仍需重新履行手续。最后,应建立财务预警系统。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中,定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法;而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型等。企业应根据具体情况建立相应的财务预警系统。
2、针对投资环节的应对策略
房地产公司针对可能面临的风险,应单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:合理预期投资效益,加强投资方案的可行性研究;运用投资组合理论,合理进行投资组合;采取风险回避措施,避免投资风险;积极采取其他措施,控制投资风险。
3、针对经营环节的应对策略
首先,应做好企业的全面预算。企业通过预算系统将非正常的经营活动控制在萌芽之中,并通过滚动预算不断确定和分析实际与预算的差异,对企业潜在的风险进行揭示和预防。其次,应加强财务集中管理,规避财务风险。如果公司分权过多,会带来一系列问题,如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等,而财务集中管理则有利于保证公司内部财务目标的协调一致,实现公司整体利益的最大化。第三,应委派财务主管,加强财会监督。为保证子公司的经营活动正常有序进行,可由母公司挑选优秀财会人员进行理论培训和轮岗锻炼,以双向选择的形式委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予必要权限,对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。第四,应适时进行财务分析与监督。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率,而且要加强投资项目的风险分析和方法研究,对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等进行财务指标分析,以防范各种风险。
4、针对分配环节的应对策略
对房地产企业而言,应以经营活动产生的现金流量净额作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映企业在报告期内经营活动中的现金收支状况,所以现金流量往往比利润更重要。如果企业的利润在上升,现金净流量却在减少,说明企业当年实际收益在下降;如果现金流量净额小于同期利润总额,则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在,这些都是企业在利润分配环节应考虑的主要因素。
责任编辑 杨曼