时间:2020-05-16 作者:本期特约解答 ★唐爱军★
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摘要:
1、问:我公司账面有一宗原无偿划拨取得的土地,那么在执行新会计准则时能否转为无形资产核算?
答:所谓的“无偿”划拨实际上是指未向国家缴纳土地出让金或者土地租金等而取得土地使用权。按照过去的会计制度,对无偿划拨取得的土地未作为无形资产核算而是作为固定资产单独计价入账。在此情况下,无论企业执行《企业会计制度》(2001)还是《企业会计准则》(2006)都不改变这部分土地的处理方式,即继续作为固定资产核算,并不得计提折旧。
另外我们认为,如果企业拥有已单独计价入账的划拨土地,但近期内发生了补交出让金或者开发费用的,这部分费用支出应该作为“无形资产——土地使用权”核算。而补交出让金、补办了出让手续的,应该将原计入固定资产的土地价值也转入“无形资产——土地使用权”核算,按无形资产摊销的有关规定予以摊销;如果企业没有办理出让手续而是办理了租赁手续的,应将原记为固定资产的价值调入长期待摊费用并按一定年限分期摊销,相应的租金支出计入各期间损益。
2、问:某国有企业所使用的国有土地系无偿划拨,没有将其作为无形资产入账,也未作为固定资产核算,2007年8月补交了土地出让金,2007年12月取得了土地使用权证...
1、问:我公司账面有一宗原无偿划拨取得的土地,那么在执行新会计准则时能否转为无形资产核算?
答:所谓的“无偿”划拨实际上是指未向国家缴纳土地出让金或者土地租金等而取得土地使用权。按照过去的会计制度,对无偿划拨取得的土地未作为无形资产核算而是作为固定资产单独计价入账。在此情况下,无论企业执行《企业会计制度》(2001)还是《企业会计准则》(2006)都不改变这部分土地的处理方式,即继续作为固定资产核算,并不得计提折旧。
另外我们认为,如果企业拥有已单独计价入账的划拨土地,但近期内发生了补交出让金或者开发费用的,这部分费用支出应该作为“无形资产——土地使用权”核算。而补交出让金、补办了出让手续的,应该将原计入固定资产的土地价值也转入“无形资产——土地使用权”核算,按无形资产摊销的有关规定予以摊销;如果企业没有办理出让手续而是办理了租赁手续的,应将原记为固定资产的价值调入长期待摊费用并按一定年限分期摊销,相应的租金支出计入各期间损益。
2、问:某国有企业所使用的国有土地系无偿划拨,没有将其作为无形资产入账,也未作为固定资产核算,2007年8月补交了土地出让金,2007年12月取得了土地使用权证,那么是作为无形资产还是固定资产入账?土地使用权的入账价值和入账时点应该是什么?如果该土地使用权证标明土地使用年限是无限期,那么摊销应该如何处理?是否需要对以前年度的累计摊销进行追溯调整?
答:(1)办理出让手续取得的土地使用权,除投资性房地产外,应该作为无形资产核算。(2)其入账价值通常是土地出让金加上相关税费,如果还发生了与取得该项土地有关的费用,如缴纳的行政事业性规费、征地补偿费等,一并作为无形资产核算。(3)会计上应该在缴纳了土地出让金办理相关批文时入账,而不是取得土地使用权证书时入账。(4)按照我国现行土地管理法律法规,城镇国有土地使用权出让有最高年限限制,如居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限。所以,出让的土地使用权通常不属于会计准则上所说的使用年限不确定的无形资产,应该按规定予以摊销,实际摊销年限应该按不超过相应使用类别的最高年限确定。(5)土地使用权的出让年限一般是从办理出让手续时开始计算,所以你单位的情况不用追溯调整。
3、问:我们是一家种子公司.有一种新品种还没完全研发成功,现将已研发的部分成果全部转让给另一家公司进行后续研发.对方要求我公司提供发票,给我公司支付转让费,请问应该怎么处理?税费方面有什么规定?
答:你们的情况应该是技术成果转让。在税务上属于财产转让——转让无形资产,相应取得的收入属于转让财产收入。如果你们只是转让了该技术的使用权,即你们仍保留了继续研发的权利,则属于税务上的特许使用,所取得的收入就属于特许权使用费收入。但无论属于上述哪种形式,收取费用时均应到税务机关申请代开发票。
至于相关的税费问题,主要涉及营业税和企业所得税,(1)营业税方面,按照《财政部、国家税务总局关于贯彻落实<中共中央国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定>有关税收问题的通知》(财税字[1999]273号)精神,对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。(2)所得税方面,对于研究开发支出,按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定享受所得税优惠政策:企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。另外,如果认定为属于符合条件的技术转让,可以按《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定享受减免税优惠,即一个纳税年度内,居民企业技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税。
4、问:我公司是房地产开发企业,给购房者按揭并做第三方担保,因购房者无力归还按揭款,银行起诉我公司,我公司代客户一次性归还借款。现收到购房者支付的房款和利息。请问我们收到的利息是否应继续确认为售房收入?是否要缴税,要缴哪些税?
答:如果问题所述各事项均操作规范,则售房和因起诉而代为还款可看作两个独立的经济事项。在售房环节你企业已经完成了销售和收款过程,即销售和收入均已经确认完成,而担保和因担保被起诉是与销售业务存在间接联系但却相互独立的两个经济事项,从另一个角度看实际上是银行将收取欠款和利息的权利以协议的形式转让给你单位,因此收取房款和利息实际上是收回你公司代为偿付的银行借款和借款协议约定的利息费用,所以,所收取的利息费用具有资金使用费的性质,而不是售房款。
按税法规定,符合规定的利息收入应该按“金融保险业”计缴营业税,并计缴相应的城建税和教育费附加等。同时利息收入属于企业所得税应税收入。
5、问:我单位是工业制造企业,发出的货物由于运输以及其他原因,造成对方单位收货数量和我公司发货(出库)数量不一致,量后开票时这部分数量也减掉了,请问我公司在结转销售成本时应该怎么处理?
答:按我们理解,问题所述“数量不一致”实际上是运输途中的损耗以及其他损耗。从企业和财务管理的角度看,货物在运输途中以及其他原因的损耗,通常要调查分析原因后区别情况进行处理。
(1)首先要分析是属于正常的合理损耗还是非正常损耗。合理损耗是运输过程中的正常、合理的损耗,以及保管过程中的非因管理不善且不可避免的数量减损,如露天存放的液体、粉末状物资的一定数量非人为因素的合理减损;非正常损失指的是正常合理损耗以外的损失,如自然灾害损失,因管理不善造成的货物被盗、霉烂、变质等损失,以及其他不是生产经营过程中发生的正常合理损失外的损失。
(2)对于合理损耗,要进一步视情况区别对待。①对于库存和生产过程中的合理损耗,不单独确认损失,而是合理分摊到领用的材料和生产的产品成本、费用中。②对于运输中的合理损耗,要看销售合同具体约定的购销货数量确认方式而定。如果约定以出库发货数为准,那么会计上将运输途中的合理损耗价值计入购货方购货成本(分摊到实际收货数量中),税务方面允许正常抵扣该部分货物的增值税进项税。如果约定以入库收货数为准,虽然企业是以实际交货数量开票,但会计核算时应将运输途中的合理损耗价值计入销货成本,结转销货数量时应按发货数结转。同时应该收集销货合同、合理损耗认定资料以及其他与结算有关的资料等留存备查。
(3)对于非正常损耗,通常要落实责任,区别为应由责任人赔偿的部分、保险赔偿部分和确认为损失的部分等,分别进行会计处理:对于责任人和保险赔偿部分可记为“其他应收款”,对损失部分计入“营业外支出”,但增值税方面要对认定为损失的货物所包含的进项税予以转出,所得税方面应该按财产损失认定的程序办理。
6、问:我单位一处房产账面原值78万元(自建,旧房),账面净值59万元。经中介评估,重置成本96万元,评估现值82万元。将其转让给其他企业(非关联方).按协议约定,一次性付款的价格为75万元,分期付款是80万元(两次付清)。现在该单位已经按75万元一次付款。我们如何计算营业税和土地增值税?
答:(1)营业税方面:①关于销售额,按照你单位与受让方签订的协议,75万元与80万元之间的差额5万元具有销售折扣的性质。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定,单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中减除。因为买方已经实际按75万元一次性付款,所以,你单位的销售额应该是75万元。②关于营业额,除财税[2003]16号文规定的“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”外,按照《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。所以你单位该项业务应计营业税的营业额为75万元,营业税额为75×5%=3.75(万元)。
(2)土地增值税方面:①关于扣除基数,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,计算增值额的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。按此分析,你单位转让房产的扣除项目应该包括:房产的账面原值78万元,转让时缴纳的营业税3.75万元以及相应的城建税和教育费附加等。②关于增值额,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。所以是按实际结算价格还是按评估价格计算增值额,取决于你单位所主张的理由能否得到税务机关的认可。但从理论上说,即使按照评估价格认定,也应该是按82万元而非96万元。③关于增值率,按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,只有存在增值额,才征收土地增值税,而你单位转让该项房产无论以哪个基数计算,都不需计征土地增值税。另外,按规定,如果是普通住宅,增值额未超过扣除项目金额20%的,即增值率不超过20%的,可以免征土地增值税。
7、问:我们是一家主营房地产开发的有限责任公司,最近投入资金为一家医院建造住院楼,双方约定工程款先由我公司支付,并负责工程物资材料的购进,待住院楼建成后,医院每年支付我公司1000万元,连续支付8年。请问这种情况是否属于合作建房?我公司应如何确认收入?
答:我们暂不考虑问题所述情况是否存在法律法规方面的障碍,只讨论相关会计和税务处理问题。
(1)按照有关规定,合作建房的重要特点是合作各方最终要分配开发产品或分享利润,但就问题所述情况看,你单位和医院既不分配开发产品也不分配利润,而且所建房屋是为医院自用,所以你们的合作不严格属于合作建房,而是具有通常所说的代建行为的特征,即你单位是分期收款为医院代建住院楼。
(2)会计方面,按《企业会计准则第15号——建造合同》规定,在资产负债表日,建造合同的结果能够可靠估计的,应当根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。而同时满足以下条件时,可以认为固定造价合同的结果能够可靠估计:①合同总收入能够可靠地计量;②与合同相关的经济利益很可能流入企业,③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量;④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
(3)税务方面,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:①开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。②开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。也就是说,税法上规定的确认收入的时限与会计上有所不同,但每一期间内确认收入额的原理没有实质区别。
8、问:我们是一家房地产开发公司,最近购进了一家已搬迁的事业单位的土地,该单位为我公司开具了一张收据.我公司能否以此收据入账?受让土地是否应取得土地管理部门开具的票据?
答:(1)通常情况下取得土地使用权的支出会有好几部分,常见的有征地和拆迁补偿费、土地出让金、其他行政事业性收费和相关税费等,这样不同的费用就会取得不同的票据。如果你单位受让土地原属于出让土地,那么通常只要支付转让费和相关税金,如果是无偿划拨土地且约定由你单位办理出让手续的,那么在转让费之外还应补交出让金。(2)按照过去的操作方式,一般情况下,新征土地的征地和拆迁补偿费支出很难取得合规票据,可以以征地批文、征地协议和支付凭证为据;土地出让金由土地管理部门开具专用票据;通过招、拍、挂方式取得土地使用权的,可以取得相应的专用票据。(3)按照现行有关出让土地管理规定,行政、事业单位无权自行处置土地,凡是需要处置土地的,应该由土地管理部门收回,并通过招标、挂牌或拍卖形式出让,土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收,已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方,土地出让收入纳入政府非税收入收缴管理制度改革范围,统一收缴票据。单位搬迁新购建办公场地所需资金需要审批下拨。所以,你单位以搬迁单位开具的收据入账恐有较大风险。
9、问:我公司是新办企业.2007年8月前(属筹建期)进行厂房建设与设备安装.建设过程中支付的水电费,供电局、自来水公司开具了普通发票。发票上付款人为我公司。但根据我公司与建设公司之间的协议,建设项目所耗用的水电费由建设公司负担。经过协商,建设公司答应支付给我公司建设项目所用水电费。请问收到的厂房建设工程水电费款是否需要计算增值税销项税额?
答:一般情况下,如果按照转售对待,且转售单位对全部水电费支出已抵扣了进项税的,那么转售环节就应该按照13%的征收率计征增值税;如果没有抵扣进项税,自行开票的话则可能会被要求按6%的征收率计征增值税;如果你单位到税务机关申请代开发票,应该可按照4%的征收率征税。但同时要注意:(1)你单位在筹建期间,尚未正式运营,所发生的水电费不能抵扣进项税(属税法所说的用于建造固定资产在建工程等用途)。(2)你单位实际上无法向建设公司开具水电费的专用票据,也不能向其开具增值税专用票据。如果一定要开票的话建议到税务机关申请代开发票。不过这个问题还要具体看合同约定,建议就此问题咨询主管税务机关。
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责任编辑 崔洁
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