时间:2020-05-20 作者:陈宝敏 马志娟 (作者单位:南京大学商学院 南京审计学院)
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摘要:
2006年6月,上海浦东发展银行(以下简称浦发行)陆家嘴支行违规放贷1.26亿元的重大违规案件(以下简称浦发案)被曝光。在此案中,陆家嘴支行的32笔二手房按揭贷款存在抵押不真实、利用他人身份证进行虚假按揭、公证机构出具虚假收入证明等违规行为。2006年6月12日,上海市银监局对浦发行罚款50万元人民币,并采取了其他处罚措施。该案尽管已告一段落,但还是敲响了我国银行业房地产金融风险的警钟。事实上,该案涉及的违规行为在商业银行中普遍存在,目前暴露的问题贷款可能还只是冰山一角。鉴于此,本文将结合浦发案的具体情况,剖析商业银行承担的房地产金融风险的特点和成因,进而提出完善房地产金融风险管理的措施和途径。
商业银行房地产金融风险的特点
房地产信贷是一项重要的金融业务,按照房地产信贷业务的种类划分,商业银行承担的房地产金融风险主要有两类:一是商品房开发贷款风险;二是个人住房抵押贷款风险。目前,我国的房地产金融市场结构单一,尚未形成多元化和多层次的房地产金融体系,使房地产开发和投资的市场风险及信用风险均集中于商业银行。具体来说,我国银行业承担的房地产金融风险呈现以下三大特点:
首先,房地产金融风险伴...
2006年6月,上海浦东发展银行(以下简称浦发行)陆家嘴支行违规放贷1.26亿元的重大违规案件(以下简称浦发案)被曝光。在此案中,陆家嘴支行的32笔二手房按揭贷款存在抵押不真实、利用他人身份证进行虚假按揭、公证机构出具虚假收入证明等违规行为。2006年6月12日,上海市银监局对浦发行罚款50万元人民币,并采取了其他处罚措施。该案尽管已告一段落,但还是敲响了我国银行业房地产金融风险的警钟。事实上,该案涉及的违规行为在商业银行中普遍存在,目前暴露的问题贷款可能还只是冰山一角。鉴于此,本文将结合浦发案的具体情况,剖析商业银行承担的房地产金融风险的特点和成因,进而提出完善房地产金融风险管理的措施和途径。
商业银行房地产金融风险的特点
房地产信贷是一项重要的金融业务,按照房地产信贷业务的种类划分,商业银行承担的房地产金融风险主要有两类:一是商品房开发贷款风险;二是个人住房抵押贷款风险。目前,我国的房地产金融市场结构单一,尚未形成多元化和多层次的房地产金融体系,使房地产开发和投资的市场风险及信用风险均集中于商业银行。具体来说,我国银行业承担的房地产金融风险呈现以下三大特点:
首先,房地产金融风险伴随房地产信贷业务的攀升而不断扩大。统计数据显示,各家商业银行的开发信贷和消费信贷逐年快速增长:1998年年末房地产开发贷款余额为2029亿元,2005年年末为9141亿元;1998年年末个人住房消费信贷余额为426亿元,2005年年末为1.84万亿元。在目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等,商业银行自身积聚的房地产金融风险不断增大,而且承受着我国房地产业发生巨变的所有风险。有关资料表明,四大国有商业银行在改革期间所剥离的1.4万亿元不良资产中,30%与房地产相关。
其次,房地产金融风险逐渐从开发性贷款向个人住房消费贷款集中。2005年九部委15条细则规定,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。这一规定使银行发放的开发性贷款规模大幅降低,而对房地产开发业务的宏观调控也造成了开发性贷款的进一步萎缩。与此同时,大多数商业银行把业务重点转向个人住房贷款市场,其贷款规模迅速扩张。另一方面,由于集中承担房地产金融风险,原本被认为是低风险高收益的个人住房消费信贷业务开始进入违约风险高发期。2003年和2004年楼市狂热期发放的大量个人住房商业性贷款进入3~8年的风险暴露期,不良贷款率激增。根据上海市银监局发布的《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》,截至2005年年底,上海个人住房不良贷款余额为15.48亿元,比上年末增加5.58亿元。
第三,房贷业务的同质化竞争和创新活动进一步加剧了商业银行的房地产金融风险。商业银行为了吸引客户,纷纷放宽或变相放宽对借款人的审核标准,房地产贷款的成数和利率也进一步松动。尽管2005年国务院颁布的稳定房价的八条意见规定,二手房按揭一般最多贷到七成,但很多银行的二手房按揭都可贷到八成,甚至购买第二套住房也可以贷到八成。在利率方面,无论客户购买的是第几套房产,多数银行都给予基准利率下浮10%的最优利率。这些创新业务和推广行为实质上放松了银行贷款政策,进一步加大了商业银行所承担的房地产金融风险。
从浦发案看房地产金融风险的典型成因
在浦发行2005年10月开展的内部审计中,2004~2005年间发放的32笔个人住房抵押贷款被查出抵押不实,《房屋他项权证》久未入库。此项权证未入库意味着银行发放的贷款没有担保,形成了贷款风险。同时,这些问题贷款还存在虚高评估抵押房产、出具虚假收入公证和利用他人身份证办理虚假按揭等问题。进一步的审查还发现,尽管以不同的个人名义登记产权,但涉案贷款的抵押房产事实上均归一家名为优佳投资的按揭服务中介公司所有,且其代理人均为该公司职员曲沪平,而为这些贷款提供按揭服务并推荐贷款的也正是这家公司。优佳投资在整个贷款过程中实质上是“自己推荐自己”。浦发案的发生并不是偶然的,它不仅暴露了银行风险管理的漏洞,也反映出基层机构为了短期利益放松信贷政策、纵容违规行为的不良心态,而巨大的风险也正在这些漏洞和疏忽中积聚。下文将以此案为例,从四个方面分析我国商业银行房地产金融风险的典型成因。
(一)盲目依赖交易中介,擅自外包贷前检查
在发放房屋贷款的过程中,贷前检查是有效控制违约风险和信用风险的重要环节。但近年来,为了降低审查成本,缩短贷款发放周期,包括浦发行在内的多家银行都选择了将部分贷前检查工作外包给按揭服务中介公司,由外部公司代替银行内部监管机构对借款人的资信状况等进行检查。这种急功近利的外包行为加剧了银行与借款人的信息不对称,造成了假按揭等现象的猖獗,为房产评估公司与中介公司的合谋虚高评估房产从银行套现等行为创造了机会。
在浦发案中,优佳公司本身并不具备房产交易中介的资质,仅仅挂靠某家知名中介公司提供中介服务,浦发行却与其建立了较为长期的合作关系,将个人住房贷款的贷前检查交给了优佳投资。恰恰是这种合作给银行带来了巨额的问题贷款。在涉案贷款的创造流程中,中介公司利用与银行合作审查的便利,异地收购大批他人身份证并伪造系列借款委托书,同时买通公证机构获得虚假收入证明,勾结评估公司虚高评估抵押房产,从银行骗取贷款。在整个过程中,银行仅仅依靠中介公司出具的一系列借款人的资格证明进行放贷,而对这些证明和评估的真实性则并未加以考量。
(二)授信管理缺乏体系,个贷风险过度集中
在浦发案中,陆家嘴支行高达500万的个贷业务单笔审批权是引发房地产金融风险的原因之一。虽然我国商业银行在公司贷款等业务上已实行集中授信管理,但对于零售业务特别是新兴的个人住房贷款业务,却并未实施严格的信贷集中管理,甚至出于刺激业绩的目的,盲目提高基层机构零售业务的放贷额度。另一方面,随着近年来楼市的高速发展,银行基层机构的“垒大户”行为日益严重,即在个人住房贷款业务上单纯依赖大额借款者的贷款,并擅自提高大额客户的授信额度,个别大客户的贷款占分支行贷款总额的比例往往过半。陆家嘴支行即为此中典型,浦发案中32笔贷款均为同一代理人和同一中介机构。尽管2003年6月央行出台121号文件,对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制,但基层机构为追求业绩,仍然盲目依赖大额客户,擅自放松贷款政策,使个贷业务的风险过度集中,并引发了一系列的资金安全问题。
(三)内部审计功能缺失,内部控制机制薄弱
商业银行的内部审计部门是银行风险管控系统的重要组成部分,其功能是评价及改进银行风险管控过程,提前防范金融风险并合理覆盖既成风险。但目前我国商业银行的内部审计制度仍停留在账项基础审计阶段或制度基础审计阶段,尚未参与到银行的风险管理过程中。制度的落后使商业银行无法通过有效的审计和监控手段建立风险预警系统以提前化解风险,内部审计部门的作用无法完全发挥,而是仅仅体现在贷款风险暴露事后的监测和控制方面。
浦发行虽已引入花旗银行作为其战略投资者,但却并未采用花旗的审计后台设计,而是沿用原有的审计架构,造成内部审计功能严重缺失,由此引发了骗贷案件。其32笔问题贷款的发放时间是2004~2005年,巨额的贷款风险在银行内部积聚了两年左右仍未被银行审计部门发现,直到2005年年末,虚假抵押等问题才在浦发行聘请会计师事务所进行内部审计的过程中被发现。实际上,由于问题贷款的抵押不真实,审计人员只需调阅贷款资料和抵押凭证,即可发现涉案贷款的房屋他项权证并未入库。可见,银行内部审计部门不仅无法参与风险管理以控制个人住房贷款的信用风险,甚至连定时检查贷款凭证和确认抵押真实等基本职责都严重缺失了。
(四)内部激励机制缺陷,变相纵容骗贷行为
近年来,随着房价的飚升和楼市的繁荣,实行抵押和担保双重保障的个人住房贷款被认作是商业银行的优质资产,成为银行重点发展的业务。为了抢占更大的个人住房贷款市场份额,商业银行的内部激励机制被严重扭曲,部分银行通过对基层机构订立个贷业务指标,给经办网点和经办人摊派放贷任务等手段,刺激贷款业务的开展。同时规定,只要职员办成一笔按揭贷款,就给予一定的奖励。在这样的激励机制下,为了完成或超额完成任务,基层机构更注重短期利益,着眼于个人住房贷款的发放余额,无视贷款风险,对于“假按揭”等现象也未加以重视。另一方面,部分银行职员为了追求业绩成为银行“内鬼”,协助骗贷人员从银行套现,加大了银行承担的风险。浦发案即是基层机构为了短期商业利益,而故意放松贷款政策的典型违规事件。
商业银行完善房地产金融风险管理的途径
(一)调整个贷开发思路,加强住房贷款管理
审慎的个人住房抵押贷款开发思路和管理政策是商业银行安全经营的前提,更是防范房地产金融风险的根本。首先,商业银行应改变把个人住房贷款当作低风险品种开发的错误观点,防止业务重心过度依赖个人住房贷款业务。同时,将风险文化渗透于银行所有业务活动中,树立全员风险意识,在风险与收益匹配观念的基础上,确立全新的个人住房贷款开发思路。其次,银行应全面整顿个贷业务部门,加强贷款管理。一是加强贷前审查力度,确保审查人员的独立性和权威性,杜绝贷前检查外包的行为。二是建立一套规范的按揭贷款审批程序和内部指引,基层机构应严格按照指引发放贷款,杜绝短期行为。三是运用VaR等先进的风险度量模型和参数,确定住房贷款的按揭成数和利率,在确定的范围内控制违约风险和可能的损失。四是调低高档物业的最高按揭成数,防止投机者通过贷款杠杆炒卖高价房给银行带来的投机风险。五是推行个贷业务的授信集中管理,上收分支行的贷款权限,以有效防范房地产信贷风险。
(二)改革审计监督架构,创立风险管理审计制度
首先,应对内部审计部门的组织架构进行重整,实行全行内部审计部门的垂直领导,各级内审部门的人事、工资直接由上级内审部门进行管理,彻底独立于各级分支行的管理和业务部门,形成贯穿于全行的、独立的内部审计线。另外,可借鉴花旗银行风险管理的经验,在银行董事会内设置审计委员会,作为银行审计部门的最高决策机构,形成分行审计部门对总行审计部门负责、总行审计部门对审计委员会负责的线性垂直管理模式。其次,商业银行应将内部审计关口前移,使其参与到房地产金融风险管理进程中,对可能发生风险的贷前、贷中、贷后各个环节提出控制建议。同时,在银行内部建立非现场审计及动态审计系统,在全行信息联网的基础上,实现实时监控信贷风险的功能,并根据房地产金融生态环境的变化,及时对业务中出现的新风险点进行评估和控制,顺利完成内部审计系统从制度基础审计向风险管理基础审计的跨越。
(三)建立资产保全机制,覆盖房地产金融风险
在个人住房贷款业务的办理过程中,商业银行对于风险暴露之后的资产保全事项往往准备不足。借款人一旦违约,多数银行都采用浦发案的处理方式,通过以资抵债取得抵押物业的产权后变现。这种处置问题贷款的方式可能会给银行带来两种损失:一是高额税赋成本带来的部分损失,二是难以卖出变现的全部损失。另外,在楼市波动阶段,由于抵押房产价值下跌,这种方式通常无法覆盖银行的损失,甚至会形成巨额不良资产。可以说,事后资产保全机制的缺乏使商业银行成为承担房地产市场动荡风险的惟一受害者,而类似浦发案中的优佳投资公司和骗贷者则可全身而退。因此,建立健全的资产保全管理制度刻不容缓。商业银行应完善现有的四种资产保全手段(以资抵债、诉讼、重组、和呆账核销),并针对按揭抵押贷款业务的特殊性,对此类业务的资产保全机制进行创新。在具体的操作思路上,可借鉴香港等地区的经验,利用住房贷款资产证券化等方法合理规避抵押房产变现风险,通过资本市场的操作,将银行滞压的物业转化为固定的现金流,以降低市场风险。同时,应对以资抵债(变现抵押物业)等传统的保全渠道设定专门的制度进行规范管理。
(四)完善责任管理制度,建立全新激励机制
商业银行应建立安全性与盈利性并举的激励制度,改变以往一味强调贷款发放规模的考核机制,树立风险和收益匹配的全新考核体系。个贷业务应设计严格的内部考察机制和完善的组织结构。可把个贷业务分解为若干指标,如个贷业务发展指标、个贷收息收贷指标、住房贷款不良控制指标等,加大风险性指标权重,以抑制分支机构的短期逐利行为。在改良激励机制的基础上,应实行有层次的责任管理,明确住房贷款发放各环节的责任人,全过程落实贷款责任,科学区分和管理放款责任、管理责任、清收责任与损失责任。在个贷部门内部,严格施行三权分离、责权明确。杜绝在申请、受理、贷前调查、审批、贷后管理的任何环节出现内部人违规或内外勾结骗贷等现象。同时,改革原有的报失责任追究制,即贷款风险暴露后再对相关责任人进行追究的方法,向过程责任追究制转化,将责任追究贯穿于贷前、贷中、贷后各个环节,实现动态和全面的贷款责任管理策略,以有效防范人员的失职和风险的产生。
责任编辑 闵超
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