时间:2020-05-20 作者:陈柳钦 (作者单位:天津社会科学院城市经济研究所)
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摘要:
多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。2006年房地产业将继续开拓新的融资渠道,出现更多的房地产和金融业相结合的现象。这种结合包括企业间的联盟结合,企业与资本市场的融通联合,也包括与境外基金合作等其他方式。
1、银行贷款。房地产贷款是指与房地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道,70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等提高了门槛,再加上“8.31大限”(国土资源部规定2004年8月31日起停止协议出让经营性土地使用权),房地产开发商凭借银行资金买地开发模式受到很大限制。在新的融资限制条件下,多元化融资挟突起之势扑面而来,然而在2006年,作为房地产融资的主渠道,银行贷款面对各路新融资方式的挑战,主导地位却依然难以撼动。
2、上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,但是在1994年宏观调控的大背景下,中国证监会决定暂不...
多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。2006年房地产业将继续开拓新的融资渠道,出现更多的房地产和金融业相结合的现象。这种结合包括企业间的联盟结合,企业与资本市场的融通联合,也包括与境外基金合作等其他方式。
1、银行贷款。房地产贷款是指与房地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道,70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等提高了门槛,再加上“8.31大限”(国土资源部规定2004年8月31日起停止协议出让经营性土地使用权),房地产开发商凭借银行资金买地开发模式受到很大限制。在新的融资限制条件下,多元化融资挟突起之势扑面而来,然而在2006年,作为房地产融资的主渠道,银行贷款面对各路新融资方式的挑战,主导地位却依然难以撼动。
2、上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道,但是在1994年宏观调控的大背景下,中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请,直到2001年年初才解除了这一禁令。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此非常适合一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发项目。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上市公司,剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产,注入自己的优质资产或其他资产,形成新的主营业务,从而实现该公司间接上市的目的。2006年年初,各大房地产上市公司陆续发布了年报,大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备,房地产企业普遍表现出强烈的融资冲动。但是,在2006年通过国内股市IPO(首次公开募股)融资或买壳上市后再融资,对于房地产企业来说仍还是一种奢望。
3、债券融资。房地产企业发行企业债券并不多见,最早的房地产债券是1992年海南推出的万国投资券、伯乐投资券和富岛投资券。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。发债融资对筹资企业的要求较高,中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用这种融资方式。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路,2006年债券市场的发行量将有一个大的增长,其中短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信,包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行贷款外最可能企及的方式。
4、房地产信托。在银行信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大量资金。与其他模式如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等相比,虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”(信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份)、流通性、营销方式等方面的限制条件和欠缺,但其宏观环境相对而言要宽松得多。2006年我国房地产信托融资将会大幅发展,发展方向应是适应房地产行业的特点,为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的资金融通和风险管理手段。房地产信托市场将会出现如下五大特征:整体趋势先抑后扬;专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进;信托公司将在212号文(《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》银监办发[2005]212号)的“后房地产信托时代”逐步亮剑;房地产信托投融资的区域化将趋明显;产品发行总量会走低,但总体发行规模将继续放大。随着信托计划“200份”的可能突破及分类监管的正式实施,2006年有望成为房地产信托走向规范与专业的转折之年。
5、夹层融资。夹层融资是指介于优先债务和股本之间的融资方式,其最大优点是灵活性,通过融合不同的债权及股权特征,可以产生无数的组合,以满足投资人及借款者的各种需求。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%、同时具备二级以上开发资质的政策,在地产商满足这些要求之前以股权方式进入,待达到条件后企业还可以再进行银行贷款或信托融资。212号文件不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住,而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但已将房地产信托作为主流盈利模式的信托公司一定会去寻求更为安全、更具操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年第4季度体现出来,以联华信托发行的“联信·宝利”7号为代表,夹层融资、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。
6、房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简写为REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs在国外发展较成熟,美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。至2005年年末,香港共有三只REITs上市,市值达到31亿美元,投资回报率5%~6%左右。对国内的地产商来说,REITs虽好,但操作起来却难。由于相应制度不健全,在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题,投资回报率要求较高,国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制,内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs,也乐于和外资基金合作。据了解,目前已经进入上市通道并将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业有华银投资、大连万达集团、华润置地(1109.HK)、北辰实业(0588.HK)等,未来将有更多打包内地物业的REITs项目在香港发行。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段,REITs将是未来中国房地产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲,REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念,也将缔造一个全新的“地产金融”时代。
7、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有两种方式:一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金,摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(ING-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等先后登陆中国,大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼,或股权投资于房地产建设项目,有些则独立开发房地产项目。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因,注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段,2006年可望有新的突破。
8、典当融资。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点,积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行的最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策,天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。对于房地产企业巨额融资需求来说,典当融资规模小,成本高,但它依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。2006年典当融资虽仍处于非主流地位,但是将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。
总而言之,信托将是我国房地产金融进化的逻辑主线。在2006年及今后的一段时间,我国的房地产融资发展将呈现如下层次:第一层次,商业银行贷款仍然是中国房地产融资的主要渠道。第二层次,信托是中国房地产融资创新的主流范式。第三层次,“信托+银行+REITs”是中国房地产融资的主流模式。此外,REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入内地,作为标准化、可上市流通的金融产品,REITs应该是中国房地产信托发展的一个方向。第四层次,外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。在2006年中国金融全面开放后,外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都将大显身手。
责任编辑 刘莹
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