时间:2020-05-19 作者:王红兵 鱼晋华 (作者单位:联合证券有限责任公司研究所)
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摘要:
我国住宅抵押贷款的历史发展与现状
谈及住宅抵押贷款证券化,必须首先对中国住宅抵押贷款的状况进行了解。我国房地产行业的历史非常短暂,在1988年以前,宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”,直到1988年4月12日,第七届全国人大一次会议通过宪法修正案,将原条款修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,这才为我国房地产行业的发展扫平了最大的障碍。同年,第一次住房制度改革工作会议召开。1990年5月19日,国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》,为土地资源的商品化提出了具体的法律根据。
1991年,建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,并制定了职工住房抵押贷款管理办法,这是我国住宅抵押贷款起步的标志。房地产信贷的试点工作开始不久即发生了1992~1993年的房地产热,经过1994年的整顿,中国人民银行于1995年8月发布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,我国银行商业性住房贷款自此走上正轨。但由于当时的条件比较严格,住房抵...
我国住宅抵押贷款的历史发展与现状
谈及住宅抵押贷款证券化,必须首先对中国住宅抵押贷款的状况进行了解。我国房地产行业的历史非常短暂,在1988年以前,宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”,直到1988年4月12日,第七届全国人大一次会议通过宪法修正案,将原条款修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”,这才为我国房地产行业的发展扫平了最大的障碍。同年,第一次住房制度改革工作会议召开。1990年5月19日,国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》,为土地资源的商品化提出了具体的法律根据。
1991年,建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部,办理个人住房信贷业务,并制定了职工住房抵押贷款管理办法,这是我国住宅抵押贷款起步的标志。房地产信贷的试点工作开始不久即发生了1992~1993年的房地产热,经过1994年的整顿,中国人民银行于1995年8月发布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》,我国银行商业性住房贷款自此走上正轨。但由于当时的条件比较严格,住房抵押贷款的发展速度较为缓慢。1997年亚洲金融风暴以后,刺激内需成为管理层一大政策目标,中国人民银行发布了《个人担保住房贷款管理办法》,对上述《暂行办法》进行了修正,主要表现在以下几个方面:一是不要求双重担保;二是没有明确规定存款期限;三是利率按同期固定资产贷款利率减档执行;四是贷款使用范围是公积金建造的普通自用住房;五是贷款发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行;六是规定银行须在三个月内完成贷款评估、审查工作,并向申请人做出正式答复。1998年,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》进一步明确提出停止住房实物分配,实行住房分配货币化,逐步建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》,随后发布了《个人住房贷款管理办法》,该管理办法与之前的《个人住房担保贷款管理办法》相比,扩大了贷款可用于购买住房的范围、贷款实施城市范围、办理个人住房贷款的金融机构范围,并且利率更优惠,且处理程序也进一步缩短为三个星期。这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长,1998年个人住房贷款就增加了324亿元,1999年增加了858亿元。1999年,人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》,将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,同年9月,人行调整个人住房贷款的期限和利率,将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年,将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。同时,相应调整公积金贷款期限,5年以上的公积金贷款利率按4.59%执行,5年以内的按4.14%执行。贷款人要筹备的自有资金减少了,每期还本付息压力减轻了,2000年住房贷款增长进入了快速增长阶段。自1998年以来的近7年中,我国房地产投资额年平均增长率近22%,房地产销售额增长率超过27%。据国家信息中心统计,2005年1~11月全国完成房地产投资13240亿元,同比增长22.2%;由于价格上涨,商品房销售额涨幅惊人,2005年1~11月已达14 430亿元,比上年全年水平还高39%。预计2005年我国房地产投资金额和商品房销售金额都将超过16000亿。
我国个人购房贷款主要呈现以下特征:一是集中于少数重点城市和热点地区;二是个人住房公积金贷款快速增长;三是个人购房贷款的不良率较低。截至2004年12月31日,我国商业银行发放的个人住房贷款余额已达15922亿元,2005年9月末则达到1.8万亿元。当前,我国各商业银行都允许向客户提供个人住房贷款产品,但主要的市场份额仍由四大商业银行控制。截至2005年1季度中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行等四家商业银行的个人住房贷款约占市场余额总数的79%。
住宅抵押贷款证券化的必要性
住宅抵押贷款证券化过程的实质是将银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金。个人住宅抵押贷款证券化可以把流动性较差,期限较长的抵押贷款转化为资本市场可自由交易的证券资产,可以使金融机构进行低成本的融资并增加资产的流动性和安全性,同时又能满足机构投资者和个人投资者对房地产投资的需求。
据统计,2001年年底国有银行存款中,企业及个人的活期存款为41819.41亿元,占银行各项存款的43%,若将定期存款中5年期以内的短期存款计算在内,这一比例将占存款的绝大部分。银行的资金来源一般为短期存款,而银行将借入的短期存款以抵押贷款方式贷出,得到的则是长期债权,由此便面临着“短存长贷”的潜在风险。如果将债权证券化并在资本市场出售,银行资产的流动性将大大增强,其承担的利率风险和违约风险也将大大降低,还可以获取稳定的服务费收入。对于银行而言,住宅抵押贷款证券化还可以提高其资产负债管理能力,银行从一项负债经营的长期风险业务中退出,进入的是一个无风险的资产负债表外的资产管理业务。由于不计入风险资产,银行的资本充足率得到提高,更有利于国有商业银行的改制上市。
对整个金融体系而言,住宅抵押贷款证券化可以提高金融机构资产的流动性,降低金融机构风险,改善金融机构运营质量,有利于稳定金融秩序。另一方面,住宅抵押贷款证券化可以扩大融资规模,满足我国迅猛增长的房地产抵押贷款融资需求。对于投资者而言,由于住宅抵押贷款债券利率较国债略高,通过担保或保险后信用等级很高,投资时间长,流动性好,符合资金量大的机构投资者的投资需求。如果在住宅抵押贷款债券的基础上推出其衍生品种如抵押担保债券(CMO),则还可以满足短期投资者的投资需求。
住宅抵押贷款证券化发展的前景
从中外住房抵押贷款发展规模的对比来看,我国住房抵押贷款虽然增长速度迅猛,但居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小,还有较大的发展空间。2004年年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%,而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%,其中英国为60%,德国为47%,荷兰甚至达到74%。据央行《2004房地产金融报告》披露,2005年年底全部金融机构人民币贷款可能达到20.2万亿元,假定房地产贷款余额和个人购房贷款余额占全部金融机构人民币贷款余额的比例维持在2002年以来的趋势线的水平上,则2005年年底全部房地产贷款余额将达3.1万亿元,个人购房贷款(不含公积金贷款)将达1.9万亿元,分别比2004年年底增加5000亿元和3400亿元,房地产贷款和个人购房贷款分别增长20%和22%。个人住房抵押贷款占贷款余额的比率达9.4%,相比之下,美国住宅抵押贷款基本占到商业银行贷款余额的30%~40%,因此,我国住房抵押贷款的发展空间仍然很大。
从我国住房按揭贷款的实践看,2001年6月19日,中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》,2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数,严禁“零首付”个人住房贷款,提出按揭成数最高不得超过80%,对购买第二套或二套以上住房的,适当降低按揭成数。从2002年以来,按揭成数逐年下降,即使这样,中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度仍为63%。我们相信,随着城市化导致的城市人口增加,城市居民收入水平的提高,对商品房住宅的需求将日益旺盛,我国住宅抵押贷款的规模将持续增长,随着住宅抵押贷款的增加,银行会迫切需要将这部分贷款进行证券化处理,这是住宅抵押贷款证券化的动力所在。
与其他固定收益证券相比,住宅抵押贷款证券具备特有的优势,其安全可靠、流动性好、收益率高的特点深受投资人喜爱。在美国这个全球最大的债券市场,截至2005年1季度末,美元住房按揭贷款总额达8.8万亿美元,其中证券化的部分达到5.55万亿美元,约占住房按揭贷款的六成以上。同时,美国所有在外流通债券量是24.14万亿美元,住房抵押贷款证券也占了整个债券市场的近四分之一,且规模已经超过了美国国债的流通量(4.08万亿美元)和美国公司债券市场流通量(4.89万亿美元)。这说明在发达市场,住宅抵押贷款证券已经为广大投资者所接受,这是住宅抵押贷款证券成功发行的保证。
政府支持,银行有动力,投资者喜爱,抵押贷款规模也有保证,这样的金融产品将十分具有生命力。目前我国债券市场的规模只有10万亿人民币左右,基本上以国债为主。2005年12月15日,中国建设银行发行了我国第一支住宅抵押贷款证券化产品——建元2005-1个人住房抵押证券化信托优先级资产支持证券。资产支持证券刚刚起步,剔除次级档后的流通规模不到70亿元,发展潜力巨大。根据我们对历史数据的测算,2006年我国资产证券化的规模将在1000亿元左右,其中住宅抵押贷款证券占40%,而未来5年住宅抵押贷款证券的规模可望超过1万亿元。
责任编辑 刘莹
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