摘要:
房地产开发企业的项目投资调研、产品开发、成本核算、利润平衡管理、开发规模及资质等,均具有明显区别于其他行业的特点。在我国,房地产项目开发具有资金占用量大且资金来源渠道单一、从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时长、高利润空间往往同时伴随着高风险的特点。针对房地产开发企业的行业特征及产品特点,本文在此对成本性态分析在房地产开发企业项目可行性研究中的应用做一简要分析。
我国现行法律规定,房地产开发企业应当按照其拥有的注册资本、净资产、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件申请资质,经审查合格,取得相应等级的资质证书后,方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。并且,在每一个年度终了时,房地产开发企业必须将本年度开发的,已通过竣工验收的建筑面积进行年检,年度开发完成交付验收的建筑面积是房地产企业能否保住建筑工程开发资质的主要参考标准。资质直接决定了房地产开发企业第二个年度可以参与项目的规模水平,直接限制了房地产开发企业对经营业务范围层次的选择,也直接影响了房地产开发企业未来的发展方向。
此外,由于建筑项目从投入到项目利润的最终产生要经历较长久的过程,大部分的项...
房地产开发企业的项目投资调研、产品开发、成本核算、利润平衡管理、开发规模及资质等,均具有明显区别于其他行业的特点。在我国,房地产项目开发具有资金占用量大且资金来源渠道单一、从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时长、高利润空间往往同时伴随着高风险的特点。针对房地产开发企业的行业特征及产品特点,本文在此对成本性态分析在房地产开发企业项目可行性研究中的应用做一简要分析。
我国现行法律规定,房地产开发企业应当按照其拥有的注册资本、净资产、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件申请资质,经审查合格,取得相应等级的资质证书后,方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。并且,在每一个年度终了时,房地产开发企业必须将本年度开发的,已通过竣工验收的建筑面积进行年检,年度开发完成交付验收的建筑面积是房地产企业能否保住建筑工程开发资质的主要参考标准。资质直接决定了房地产开发企业第二个年度可以参与项目的规模水平,直接限制了房地产开发企业对经营业务范围层次的选择,也直接影响了房地产开发企业未来的发展方向。
此外,由于建筑项目从投入到项目利润的最终产生要经历较长久的过程,大部分的项目都存在一个跨年度、跨期间的建设期。那么,如何把项目本身的直接成本与房地产开发企业管理总部本身的日常经营过程中发生的巨额固定成本合理地配比?如何在保住建筑开发资质的情况下,还能够较准确预测投资备选项目方案的经济贡献?如何又在顺利通过一年一度的建筑资质年检的约束下,选择对企业整体战略贡献较好的项目?笔者认为,这就需运用成本性态分析法来加以分析。
几乎是所有的房地产开发企业都是按照类似会计报表的年度利润的计算方法与原理,来判断企业是否接受一个新项目的开发。依据利润表的形式与方法,一个项目从前期的考察到项目建成,整个期间的所有成本均计入项目,最终看是否存在企业满意的利润空间,以此来判断是否接受该项目。对房地产开发企业而言,利息费用因为已经大部分被资本化,进入项目成本,因而利息对项目的经济贡献的影响显然较小。项目可行性研究报告最可能出现失真的在于管理本部发生的销售费用、管理费用,它们一般是由业务拓展部通过“拍脑袋”的方式随意地计入项目。可以说,现有的房地产开发企业在判断一个项目是否具有可投资价值时,更多时候是依赖人的主观判断,项目的可行性研究也是仅仅局限于针对单个项目,没有从整体把握不同项目对企业的战略意义。事实上,如果从企业整体去分析一个项目的可行性,按照变动成本计算法来确认一个项目的经济贡献,会比采用完全成本法更具管理意义。比如,通过固定成本与变动成本来进行成本归集,同时注意不同开发项目的可控成本与不可控成本的因素分析等。笔者认为,房地产开发的一级资质无疑是非常重要的,项目的开发规划和择地计划不能仅仅局限在并不准确的会计利润预测上,房地产开发企业的行业特点决定了可行性研究必须强调固定成本的“三为二二一”应用,即开发两个项目,两个项目分摊固定成本,两个均亏损,再增加开发一个项目,三个项目分摊固定成本,尽管可能仍有一个项目亏损,但是,另外两个项目却转为盈利。同样的,在项目的经济技术评价中,用项目增值表代替现行的项目会计利润表也更能够真正衡量该项目的经济贡献。
强调按照变动成本法来评价项目的经济贡献,并不意味着企业不需要加强对项目开发过程中发生的各项固定费用的预算与控制。在经济环境整体比较萧条的期间,把费用控制在利润目标能够承受的水平,同样体现了企业在成本管理方面的竞争优势。
责任编辑 刘黎静