时间:2020-05-19 作者:徐然 (作者单位:江苏连云港市科学技术协会)
[大]
[中]
[小]
摘要:
一、房屋出租经营
老王有一幢祖上传下来的沿街楼房,上下两层,上层用于居住,下层可开店铺。看到左邻右舍纷纷将房屋出租赚了不菲的租金,老王也心动了,于是花了1万元对房屋修缮后将其出租,每年坐收租金5万元,很是满足。可年底税务找上门来,要求老王按收取的租金补交以下税款:12%的房产税,5%的营业税,营业税10%的有关附加税费,减除有关税费后所得的20%的个人所得税,以及土地使用税、印花税等。老王一算,这税负还真不轻:房产税=5×12%=0.6(万元);营业税=5×5%=0.25(万元);有关附加=0.25×10%=0.025(万元);个人所得税=[(5-0.6-0.25-0.025)-(12×0.08)]×20%=0.633(万元)。交了各项税后,实际所得为5-0.6-0.25-0.025-0.633=3.492(万元),税负率高达(5-3.492)/5×100%=30.16%,这还不包括其他的小税种。
要交这么多的税老王实在是心有不甘,请了个专家帮着筹划筹划。酒足饭饱,专家说:“很简单,你把承租人的门市部收回,改成自己的名义,让现在的承租人负责经营,事先约定每年必须交给你分成利润5万元,其余作为经营者的工资,这样一来,你就成自营了,就不用按租金交房产税,也不用交营业税。”老王听罢直跺脚,不停感慨与专家相见恨...
一、房屋出租经营
老王有一幢祖上传下来的沿街楼房,上下两层,上层用于居住,下层可开店铺。看到左邻右舍纷纷将房屋出租赚了不菲的租金,老王也心动了,于是花了1万元对房屋修缮后将其出租,每年坐收租金5万元,很是满足。可年底税务找上门来,要求老王按收取的租金补交以下税款:12%的房产税,5%的营业税,营业税10%的有关附加税费,减除有关税费后所得的20%的个人所得税,以及土地使用税、印花税等。老王一算,这税负还真不轻:房产税=5×12%=0.6(万元);营业税=5×5%=0.25(万元);有关附加=0.25×10%=0.025(万元);个人所得税=[(5-0.6-0.25-0.025)-(12×0.08)]×20%=0.633(万元)。交了各项税后,实际所得为5-0.6-0.25-0.025-0.633=3.492(万元),税负率高达(5-3.492)/5×100%=30.16%,这还不包括其他的小税种。
要交这么多的税老王实在是心有不甘,请了个专家帮着筹划筹划。酒足饭饱,专家说:“很简单,你把承租人的门市部收回,改成自己的名义,让现在的承租人负责经营,事先约定每年必须交给你分成利润5万元,其余作为经营者的工资,这样一来,你就成自营了,就不用按租金交房产税,也不用交营业税。”老王听罢直跺脚,不停感慨与专家相见恨晚。如此简单又有效的方案,马上照办。老王很快与现在的承租人办妥了有关手续。
此筹划真的可行吗?我们来分析一下:
1、由于该门面房为经营用房,所以虽然不是用于出租,房产税仍要交,只不过是要改按房产余值的1.2%交,此时房产税是否能降下来还不一定。2、这种情况下,老王需办理营业执照及税务登记,这样一来不但门市部的税收,所有门市部对外经营上的法律责任都得由老王承担,如果承租人有问题,老王的风险还是很大的。3、如果老王不办理营业执照、税务登记,则税务部门会认定门市部的经营者是承租人,收取的分成利润还是会按租金性质处理,筹划等于白忙活一场。
在老王办理了营业执照、税务登记的前提下,他收取的5万元分成利润在税务上不属于应税行为,不用交纳营业税。所以客观地分析,在经营者的人品可以信任的基础上,该筹划方案还是具有一定可行性的,但是老王所要面对的风险也不可忽视。在老王不愿意承担对外经营的法律风险的情况下,我觉得另一种方案倒是比较可行的:
由于该门面房是上下两层,上面一层,现在的承租人除了作为仓库还用于居住,所以老王可以将上下两层与承租人分别签订居住用与商用两份租赁合同。根据《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函[2002]74号),对个人出租商住两用房的,可根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税;又根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定,对个人按市场价格出租的居民住房,营业税率减按3%、房产税率减按4%、个人所得税率减按10%征收,这无疑会比原来将整个门面房作为商用房出租的税负要降许多。
此外,鉴于老王在房屋出租前已进行了修缮,根据国家税务总局印发的《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]89号),纳税人出租房产取得财产租赁收入,在计算征税时,准予扣除能提供有效、准确凭证的修缮费用,允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下次继续抵扣,直至扣完为止。因此老王在出租房屋前进行修缮时,应该考虑到这个因素,向房屋维修人员索取合法、有效的凭证,以便降低相应税负。
值得注意的是,目前很多地方对个人出租房屋既可采用分税种计征方式,也可采用综合计征的方式,如果采用综合计征方法,居住用和商用的税率都是相同的,且不考虑营业税起征点和个人所得税免征额,这时通过签订两份合同以降低税负的筹划也就没有了意义,因而这种筹划应该考虑本地的具体政策。
二、租入房屋经营
老王看自己的门面房由别人经营得红红火火,便也想自己出去租个房子做点生意。正好自己所在公司的一个招待所由于经营不善停业多时,加上公司经营不景气要裁人,老王便主动找到经理说:“工人要为公司想,我不下岗谁下岗,为了促进公司减员增效,经理您就让我下岗吧。”经理颇为感动,让老王有什么要求尽管提,老王说:“为公司减轻负担哪能提要求,下岗了我也还是要力争为公司再作点贡献。您看咱招待所停业多时,我想承包下来,顺便为厂里安置几个下岗职工,公司以后有应酬也好有个点。”经理闻言大喜,立马应允。
该招待所是公司以前注册的一个非法人企业。经认真分析,老王决定,仍以公司招待所的名义对外经营,不变更营业执照,经营收支全部纳入招待所的会计核算,在利益分配上,双方以招待所的年实现利润按一定比例分配。
老王为什么宁愿下岗也要承包该招待所呢?
原来,老王所在公司每年都有大量的招待支出,基于老王为公司所作出的牺牲,公司承诺以后一般的招待都安排在该招待所。招待所经营的餐饮等业务属于营业税应税劳务。根据《营业税条例实施细则》第十一条对营业税纳税义务人的界定,“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位,包括独立核算的单位和不独立核算的单位”,对于此条规定,相关部门又做了进一步解释,即“发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益,不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益的行为”(财税[2001]160号)。同时,160号文对“独立核算单位”的定义之一是“在工商行政管理部门领取法人营业执照的企业”。由于该招待所是公司注册的非法人企业,而老王承包后又未变更招待所性质,因此招待所向公司提供的餐饮等服务,即属于·非独立核算单位向独立核算单位提供应税劳务,无论是否收取经济利益,都不构成营业税应税行为。但这里要注意的是,在向公司收取经济利益时,招待所还必须按160号文的规定,将向本公司提供服务取得的收入与为其他单位和个人提供服务取得的收入分别记账、分别核算,否则不能享受免税政策。
由于老王在承包招待所后,大部分员工均为原厂的下岗人员,并签订了长期合同,根据有关促进下岗人员再就业的税收优惠政策,还可享受减征一定年限30%企业所得税的优惠政策。
对于老王向公司交纳的承包费,公司要不要交营业税呢?《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号文)规定:对于将企业或企业部分资产出包、租赁,出包者收取的承包费同时符合以下三个条件的,属于企业内部分配行为,不征收营业税:1、承包方以出包方的名义对外经营,由出包方承担相应法律责任;2、承包方的经营收支全部纳入出包方的会计核算;3、出包方与承包方利益分配是以出包方的利润为基础。由于老王仍以公司招待所的名义对外经营,其经营收支全部纳入了招待所的会计核算,且双方利益分配以招待所的利润为基础,所以公司收取的承包费不用交营业税。
如果老王承包该招待所后以自己的名义办理营业执照,在享受税收优惠政策上又会怎样呢?这里有两种情况:1、老王办理的是个人独资企业营业执照,由于老王所成立的企业属新办服务型企业,而其安置的职工大部分是下岗职工,根据有关促进下岗失业人员再就业的税收政策,如果老王与这些下岗人员签订1年以上的合同,经劳动保障部门认定,税务机关审核,可在3年内的合同签订期限免征营业税及相应附加税费。由于企业安置下岗失业人员只能减免企业所得税,而老王成立的个人独资企业是缴纳个人所得税的,因此在所得税方面,老王就不能享受优惠政策了。2、如果老王办理个体工商户营业执照,根据有关政策,下岗失业人员从事个体经营,3年内免征营业税及相应附加税费和个人所得税。因此,如果老王想自己办理营业执照,注册为个体工商户享受的税收优惠明显要比注册为个人独资企业要多。但其无论办理哪种类型的营业执照,其局限性都在于:一方面享受税收优惠政策的时间有限,即只能享受最多3年的税收优惠;另一方面,在老王自己办理营业执照的情况下,公司所收取的承包费,就不属于财税[2003]16号文所说的“企业内部分配行为”,而是属于营业税应税税目“服务业”中的“租赁业”,要按5%的税率交纳营业税,这样公司可能会在收取承包费方面提出更高要求。
责任编辑 崔洁
相关推荐
主办单位:中国财政杂志社
地址:中国北京海淀区万寿路西街甲11号院3号楼 邮编:100036 电话:010-88227114
京ICP备19047955号京公网安备 11010802030967号网络出版服务许可证:(署)网出证(京)字第317号