时间:2020-05-22 作者:徐禾 (作者单位:常州市常信房地产开发公司)
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摘要:
房地产开发企业动态成本管理提供与工程项目相关业务数据的量化管理,同时以合同跟踪为核心规划业务进程,结合目标成本进行动态成本的核算和分析,主要包括目标成本管理、合同订立、合同的变更、结算管理、资金管理、动态成本核算,本文拟对有关问题作简要分析。
1、目标成本管理。目标成本是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标,它为工程项目实际成本的控制提供目标,为工程项目成本的差异分析提供数据来源。制定合理的目标成本有助于更好的控制成本和项目进度。在项目规划阶段,成本管理部门和财务部门需要在确定的工程设计和投资估算的基础上共同制订目标成本。在估算的基础上,成本管理人员根据每个成本科目的明细费用项目记录工作量、单价、目标成本,并依此计算建筑单方和可售单方的单位目标成本。也可以估算数据直接形成目标成本。录入目标成本时,可根据其性质确定其直接归属产品类型,为各产品类型目标成本的计算提供基础数据。由于受到各种不确定因素的影响,目标成本可能会不断发生变化。目标成本修订就是对目标成本数据进行修订确认的过程。
对于目标成本,企业不仅需要了解每个成本费用科目的数据,同时也需要了解各产品类...
房地产开发企业动态成本管理提供与工程项目相关业务数据的量化管理,同时以合同跟踪为核心规划业务进程,结合目标成本进行动态成本的核算和分析,主要包括目标成本管理、合同订立、合同的变更、结算管理、资金管理、动态成本核算,本文拟对有关问题作简要分析。
1、目标成本管理。目标成本是企业预先确定的、在一定时期内经过努力所要实现的成本目标,它为工程项目实际成本的控制提供目标,为工程项目成本的差异分析提供数据来源。制定合理的目标成本有助于更好的控制成本和项目进度。在项目规划阶段,成本管理部门和财务部门需要在确定的工程设计和投资估算的基础上共同制订目标成本。在估算的基础上,成本管理人员根据每个成本科目的明细费用项目记录工作量、单价、目标成本,并依此计算建筑单方和可售单方的单位目标成本。也可以估算数据直接形成目标成本。录入目标成本时,可根据其性质确定其直接归属产品类型,为各产品类型目标成本的计算提供基础数据。由于受到各种不确定因素的影响,目标成本可能会不断发生变化。目标成本修订就是对目标成本数据进行修订确认的过程。
对于目标成本,企业不仅需要了解每个成本费用科目的数据,同时也需要了解各产品类型(如高层、小高层、多层、别墅、车库、商铺等)的目标成本。为此,需通过事先确定的产品类型以及相应的分摊标准,对每个项目的目标成本进行分摊,按产品类型汇总计算,以此来支持按产品类型的成本控制和市场定价。
2、合同管理。在房地产企业,大概有80%的工程成本和合同有关,因此在工程项目的管理中,合同管理是整个业务流程的中心。如何有效跟踪管理合同、降低成本,这成为成本控制的关键点。对合同的有效管理可分三部分来实现:首先是合同的订立。合同根据性质分为直接合同、三方合同、补充合同;根据形成方式分为委托合同、招标合同、议标合同。为了适应企业不同性质的合同订立需要,需按合同类型设计不同的合同模板,包括土地、前期、施工、材料、环境、营销等形式,不同合同模板提供不同的合同信息,分类型对合同进行信息的记录、汇总和管理。合同信息包括基本信息、详细信息、招标/议标信息、合同计划等内容,其中合同计划也是资金计划的参照,为合同付款提供依据。这样企业可根据实际情况,对合同模板进行组合应用。系统在合同录入后,提供对合同金额的拆分。工程项目的实际动态成本的主要来源就是合同金额,对于每一笔合同金额需要拆分到成本科目上,以此提供计算动态成本的基础。另外,由于各种原因及因素的不确定性,相关的合同信息可能会重新修订,即合同修订主要是针对合同金额进行修订。
其次是合同的执行。在此过程中,合同变更是经常会出现的,即对原合同内容及合同金额进行调整,同一个合同还可能需要多次调整,企业需要记录并管理这些繁多的相关原始变更记录。在工程项目实施中,引起合同变更的事项主要有设计变更、现场签证和其他调整。设计变更是指在合同执行过程中由于设计局部调整而发生的合同变更;现场签证是指在施工过程施工单位或开发商监理发现局部问题而引起的合同调整。针对不同的变更原因,需要提供对相关信息的管理,主要包括:合同调整类型、调整提出时间、调整金额、调整原因、调整金额性质,同时相应的需要确定归属的成本费用科目,并实行对合同变更提供审核的控制机制。每一次合同变更均会引起工程项目动态成本的变化,进而影响成本数据的分析。经过变更确定,最终根据工程项目的进度,分阶段进行合同结算,合同变更和合同结算的金额是最后确定动态成本的重要数据来源。以工程项目完成进度为基础,当合同执行完成或到一定阶段时就可以进行全部或部分结算。合同可以多次结算,分项目进度进行管理。可以记录相关结算信息,包括结算造价、建筑面积、信息价、质保金、是否最后结算等,通过审核、审定机制,完成合同结算,同时根据实际业务需要,系统提供结算文档的附件管理。结算拆分是对结算金额按照成本科目进行拆分,同时按照一定的标准归属到各产品类型。拆分后的结算金额作为计算动态成本的最终依据。
最后是合同付款,涉及到资金计划和实际付款操作。房地产企业资金的进出数额大而频繁,因此作好资金计划和资金支付管理,是非常重要的。企业需要结合工程项目进度,根据合同结算情况进行资金计划的安排,然后按照资金计划进行付款,提高资金周转率,降低风险。付款计划是对工程合同资金计划的集中管理,通常在合同订立时,根据合同金额及结算金额确定,它既同合同发生时确定的合同计划直接关联,同时也提供从财务角度制定的资金付款计划,作为实际付款依据,按照付款额度,统计每笔资金计划的付款情况、支付比例和余额。根据付款计划进行实际合同付款,可以统计即时的成本金额、应付金额、已付款金额、未付款金额的信息。当实际付款与资金计划不一致时,差额可以顺延转入下月(或季、年)。
值得说明的是,将合同的订立和合同变更、合同结算及合同付款有效结合起来,可为动态成本的确定提供前后连贯的数据支持。
3、动态成本管理。动态成本管理需要根据工程项目进度,计算工程项目的实际成本,并以目标成本为控制线,对比实际和目标,进行成本差异的分析,并为后期发生的工程项目成本提供依据进行动态成本管理,首先要将项目成本划分为已开发成本和待开发成本,一个项目刚开发时的较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的状态,体现了开发进度的加深。已开发成本分为合同性成本和非合同性成本,而合同性成本又可进一步分为未结算成本和已结算成本,其中未结算成本指合同正在执行当中,没有定案。可见,动态成本管理是个包括了成本、预算、合同、变更签证、结算、付款管理等全项目的明晰管理系统。在工程项目实施过程中,除合同约定引起的成本,还会发生很多非合同约定的成本,如报批费、增容费等。对于非合同性成本,企业也需要进行汇总统计,以完整的反映项目成本。这部分成本将参与工程项目动态成本的计算。
工程项目的不确定因素非常多,为更好地把握项目成本,需要对未来的待发生金额进行动态的分析预测,以降低项目风险。。待发生成本预测是指根据合同付款计划执行情况及其它相关因素,在工程项目执行过程中预计会发生的成本费用。在工程项目执行过程中,随着合同成本的逐步结算,已发生成本会逐渐增加,待发生成本预测会越来越精确,直至全部成本完全变为已发生成本。
根据工程进度的变化,对目前待发生成本进行调整。对任一成本科目而言,当目前待发生成本尚未经手工调整时,动态成本始终等于目标成本,其逻辑关系为:动态成本=目标成本=目前已发生成本+目前待发生成本,即目前待发生成本=动态成本-目前已发生成本。其中,目前已发生成本=未结算合同小计+已结算合同小计+非合同性成本;对任何成本科目而言,当目前待发生成本经过手工调整后,动态成本将不等于目标成本,其逻辑关系如下:目前待发生成本=动态成本-目前已发生,但当待发生成本发生调整记录时,目前待发生成本和动态成本同步增加或者减少。在目前待发生成本未经再次调整之前,动态成本作为一个临时固定值不变,当目前已发生成本增加时,目前待发生成本减少,反之亦然。
4、动态成本报表。(1)全项目动态成本表。系统提供的计算工程项目实际成本的核算报表。就是根据目标成本、合同签约金额、合同变更拆分金额、合同结算金额、非合同性成本、待发生成本预测动态计算每个成本费用科目的动态成本,以及动态成本和目标成本的差额、单位差额。动态成本核算的方法是:以合同—变更—结算为顺序,当计算某项目的动态成本时,对于其中的某项费用已具有该顺序中一个或多个数据时,以其中顺序最后的数据计入动态,其他费用都采用此方法进行计算,将工程项目的所有项目费用进行累加,构成整个工程项目的动态成本。(2)各产品类型动态成本表。按产品类型计算动态成本的核算报表,通过汇总直接归属的成本费用和间接分摊归属的部分进行产品动态成本的计算。其中直接归属的成本费用部分是通过合同金额、合同变更、合同结算的成本费用科目拆分时的直接指定归属形成的(如主体建筑、主体安装等);另一部分属于无法直接在发生时直接制定的费用(如前期费用、社区管网、园林环境、配套设施等),此部分需要在核算报表中根据事先设置的分摊标准(建筑面积、可售面积、占地面积、其他等)和分摊对象,进行成本费用的分摊。(3)各产品类型的目标成本与动态成本比较表。通过计算的各产品类型目标成本和各产品类型动态成本数据进行差额的比较分析,以更好的进行成本控制和产品分析。
责任编辑 张智广
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