摘要:
(一)商品房销售的会计政策与税收政策的矛盾
目前,商品房销售执行的会计政策主要是《企业会计制度》。按规定:一般商业企业,当商品的所有权的主要风险和报酬转移给购货方,并开出发票后,按发票的金额计算税金并贷记应交税金科目。而商品房销售执行的税收政策主要是国税发【1994】086号文件,该文件规定:“转让,销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移交,已将发票账单提交买主时,作为销售实现。”同时该文件还指出“纳税人采取预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的,仍应以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。”
从上述会计政策与税收政策的分析中不难看出,二者存在着矛盾。按照会计政策要求,当实现销售时按销售额5%提留营业税,会计核算时借记“主营业务税金及附加”,贷记“应交税金”。缴税时,借记“应交税金”,贷记“银行存款”。主营业务税金及附加”期末应转入“本年利润”核算,结账后无余额。
而按照税收政策要求,商品房销售不是对销售收入征税,而是对“预收账款”征税。从会计账务处理的过程来说,“预收账款”的变化是很大的,尤其是房地产开发企业更是这样。根据房地产开发企业的账务处理惯例,一般收到预收房款后给...
(一)商品房销售的会计政策与税收政策的矛盾
目前,商品房销售执行的会计政策主要是《企业会计制度》。按规定:一般商业企业,当商品的所有权的主要风险和报酬转移给购货方,并开出发票后,按发票的金额计算税金并贷记应交税金科目。而商品房销售执行的税收政策主要是国税发【1994】086号文件,该文件规定:“转让,销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移交,已将发票账单提交买主时,作为销售实现。”同时该文件还指出“纳税人采取预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的,仍应以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。”
从上述会计政策与税收政策的分析中不难看出,二者存在着矛盾。按照会计政策要求,当实现销售时按销售额5%提留营业税,会计核算时借记“主营业务税金及附加”,贷记“应交税金”。缴税时,借记“应交税金”,贷记“银行存款”。主营业务税金及附加”期末应转入“本年利润”核算,结账后无余额。
而按照税收政策要求,商品房销售不是对销售收入征税,而是对“预收账款”征税。从会计账务处理的过程来说,“预收账款”的变化是很大的,尤其是房地产开发企业更是这样。根据房地产开发企业的账务处理惯例,一般收到预收房款后给客户开具的是收据,待办理房产证或抵押贷款时,按政府测绘的实际面积计算准确后,才用正式发票,换回原先开具的收据。这样一来,营业税的征收是按收据征收,而不是按销售发票征收。在房地产开发过程中,房地产开发商对购房者的预收款往往用来投入建设商品房,而并未形成真实收入,所以对预收房款征收营业税是脱离实际的、从会计核算角度来看,按照税收政策要求处理,就无法按会计制度的规定借记“主营业务税金及附加”,贷记“应交税金”,因为“主营业务税金及附加”在期末时已转入“本年利润”核算,无余额,而这时销售尚未实现,成本亦未核实,产权尚未移交,房屋仍在建设,所以企业只好违反会计制度的规定通常用“递延税款”科目来代替“主营业务税金及附加”,可按会计制度的规定,该科目属于“负债类”,且用来核算所得税的调整和转回,而非像“主营业务税金及附加”是损益类科目。
由于商品房销售方面的会计政策与税收政策对销售收入确定的不同,造成营业税纳税时间与销售收入的确认时间不统一,这一矛盾,使得财会人员难以严格按《企业会计制度》规定进行会计核算和账务处理,给房地产开发企业会计核算造成了混乱。同时,我国计算机财务软件的纳税程序都是根据会计制度的规定设计的,每到期末自动对损益类科目进行结转,以核算出当期损益,这样避免了多结或少结利润。但因纳税时点的不一致,造成会计科目的乱用,有时自动结转的监控功能就无法实现。社会上的中介机构虽然每年也对房地产企业进行审计,但出于同情企业的难处,往往睁一只眼闭一只眼,监督也难以到位。
(二)建议
关于对商品房的税收政策出台是有其历史背景的,还是在1993年时,房地产开发较热,房地产开发商刚控地基就开始预售,且预收的是全部房款,等商品房真正交付使用还需好几年,所以税务总局发文规定:收到预收房款就征税。这是可以理解的。因为一是收到的是全部房款,其中已包含利润;二是商品房建成周期一般都是好几年,这样造成应纳税额拖欠过久,为了避免税款的流失,对预收房款征营业税是合理的。而现在的商品房,绝大部分购房者只预交30%的房款,按国家规定,房屋封顶后经政府机关批准才可以销售,真正交付使用时才能开出销售发票,办理各种相关手续和产权证,此时房地产的所有权才得到了事实上的转移、
因此笔者建议,随着经济环境的变化,基于房地产开发的规范和政府的严格监控,应对商品房的营业税征收时点予以调整,即不再“以收到预收款的当天为纳税义务发生时间”,而是和其他企业一样以“销售实现”为纳税义务发生时间。这样做,一是可以使房地产开发企业与其他企业一样享受普通国民待遇;二是可使《企业会计制度》在所有企业均得到全面贯彻执行,避免会计核算的混乱和例外;三是可避免企业乱用会计科目,长期将预收款不入账,或将销售收入长期不结转或任意结转的做假行为;四是税务监督与会计监督得到了统一,税收已不仅是简单征收税款,也代表国家对企业的会计核算是否合法、纳税额是否正确进行查核和监督。
责任编辑 刘黎静