摘要:
2005年3月以来,国家对房地产业出台了10年来最为严厉的一系列宏观调控政策(以下简称“房产新政”),综合运用了税收、金融、行政、法律等手段对房地产市场存在的问题进行综合治理,至今已初见成效。本文在分析“房产新政”对房地产业财务管理影响的基础上,提出几点应对措施。
一、“房产新政”对房地产业财务管理的影响
1、对开发前期成本的影响。房地产业前期开发成本主要包括土地取得与存储成本,占整个房地产开发成本的70%以上。“房产新政”对房地产业前期开发成本的影响主要表现在以下几个方面:(1)对于已经审批的别墅房建设或在建别墅房,开发后可能很难按预期出售,而停止建设则会增加土地的资金占用,同时还会面临着被征收闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。(2)如果房地产商取得土地属于非普通住宅用地,则须花大量的自有资金用于购置土地,无形中加大了房地产商的资金压力。(3)由于银行信贷政策的改变,原以滚动方式取得土地使用权的开发商必须在一定时期内归还原有银行贷款而无法续贷,这更加重了开发商取得土地的成本,因此宜加紧开发政府鼓励的普通住宅,以减轻土地储备成本。(4)由于商业银行贷款利率的提高,对于存在着大量土地...
2005年3月以来,国家对房地产业出台了10年来最为严厉的一系列宏观调控政策(以下简称“房产新政”),综合运用了税收、金融、行政、法律等手段对房地产市场存在的问题进行综合治理,至今已初见成效。本文在分析“房产新政”对房地产业财务管理影响的基础上,提出几点应对措施。
一、“房产新政”对房地产业财务管理的影响
1、对开发前期成本的影响。房地产业前期开发成本主要包括土地取得与存储成本,占整个房地产开发成本的70%以上。“房产新政”对房地产业前期开发成本的影响主要表现在以下几个方面:(1)对于已经审批的别墅房建设或在建别墅房,开发后可能很难按预期出售,而停止建设则会增加土地的资金占用,同时还会面临着被征收闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。(2)如果房地产商取得土地属于非普通住宅用地,则须花大量的自有资金用于购置土地,无形中加大了房地产商的资金压力。(3)由于银行信贷政策的改变,原以滚动方式取得土地使用权的开发商必须在一定时期内归还原有银行贷款而无法续贷,这更加重了开发商取得土地的成本,因此宜加紧开发政府鼓励的普通住宅,以减轻土地储备成本。(4)由于商业银行贷款利率的提高,对于存在着大量土地储备的房地产开发商,银行信贷资金及贷款利息的压力加大。
2、对在建项目的影响。“房产新政”对房地产在建项目的影响存在以下两种趋势:一是由于房地产销售低于预期会因需求不足而导致建材成本下跌;二是由于政府鼓励房地产开发普通住宅或原已大量储备的土地不得已转向开发普通住宅,而普通住宅多为高层或小高层,相对而言须耗更多的建筑材料,又会因供求关系导致建材成本增加。
3、对销售的影响。“房产新政”后,政府严格控制了房地产销售流程,包括对房屋预售许可证的发放、竣工验收的各种手续的完备、产权证的办理等方面实行严格控制,主要体现在以下几个方面:按照《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定,建设单位利润要控制在3%以内,有关具体要求应在《国有土地划拨决定书》中予以明确,并向社会公示;禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为;严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为;税收导向也促使非普通住宅交易成本加大;等等。这些都会对商品房的销售产生影响。
二、顺应“房产新政“,加强财务管理
1、正确认识“房产新政”的长期性与艰巨性。随着中央稳定住房价格的各项宏观调控政策的陆续出台和实施,政策效应开始显现。商品房销售逐渐转冷,一些上市公司和国有大中型企业纷纷剥离房地产业务,发出退出房地产业的信号,但目前这一效果只是初步的。一些地方本位主义较严重,对中央政府“房产新政”重视不够,或借口用地指标有限,对增加中低价位的普通住宅和经济适用房供应量积极性不高,对盘活闲置土地向普通住宅的政策倾斜不够;或在执行普通住宅的优惠政策时,配套政策不完善,供应对象、面积标准、申请审批程序不明确,并缺乏相应的追踪制度。从“房产新政”的时效性可以分析出,只要商品房价格仍然未能为大部分购房人所接受,中央的宏观调控政策与执行力度仍将加强;即使市场变化符合大部分购房人的心理价位,商品房供应结构的不合理等突出问题仍未得到根本性的解决,“房产新政”今后仍将持续很长一段时间。
2、及时转变开发策略,建造普通住宅与经济适用房。对于尚未取得土地使用权或正准备购置土地使用权的开发商,应加强项目可行性研究,分析房地产业的前景、商品房的销售及盈利情况等,不可贸然进入;对于已取得土地使用权、但尚未取得报批手续或正在办理报批手续的房地产开发商,应及时转变开发策略,建设普通商品房或经济适用房,因为与其占用大量资金,支付大量银行贷款利息,交纳巨额的土地闲置费,不如及时转轨变型,开发微利商品房,以加快资金的周转;而对原已开发或已完成报批手续的高档住宅,在宏观经济环境与企业战略决策既定的情况下,应针对房地产业的严峻形势,加强对前期开发费用及建造成本的控制,并加大销售力度,及早回笼资金,以减少银行利息费用及其他期间费用的支出。
3、加强财务管理,变亏损项目为效益项目。“房产新政”前,由于房地产业平均利润率较高(20%至30%),建设成本只占商品房成本很小的比例,容易为房地产开发商所忽视。“房产新政”后,在土地成本已取得的情况下,而普通住宅的售价仍然为政策所限(低于同类地价的20%,才能享受优惠政策)不能提高,建筑工人(大部分是农民工)的工资由于政府的出面既不能下降更不能拖欠,因此,建材成本的高低是决定房地产开发商是否有利可图的标准,应采取有力的措施,把建材成本控制在最低范围之内。
讲究销售策略,特别是要讲究关于普通商品房与非普通商品房的销售策略,才能取得较好的经济效益。由于“房产新政”后140平方米以下的商品房将成为主流商品房,而原已建造完毕的140以上的非普通住宅则成为冷落的商品房,开发商考虑到该部分房产长期占用的资金,不排除将140平方米以上的商品房降价销售以及时回笼资金、缓解财务困境。
责任编辑 刘黎静