摘要:
随着旧城改造工程的大规模开展,催生出了许多专营房屋拆迁(除)工程的公司,如何规范房屋拆迁(除)业务的会计处理、理顺拆迁(除)业务中的税务关系,就成了一个亟需解决的问题。
房屋拆迁(除)公司是以提供拆迁(除)劳务为主的公司,它是属于“建筑业”税目中的“其他工程作业”子目下的一个细目。按照税法规定,它是营业税的纳税人,应对其营业收入,按3%的税率计算征税。然而,在房屋拆迁(除)业务中,由于交易方式不同,导致税务关系和会计处理上也有所区别。一般来说,房屋拆迁(除)业务中主要有以下几种交易方式,本文分别不同方式,对房屋拆迁(除)业务中的税务关系和会计处理进行探讨和介绍。
一、提供劳务的方式
提供劳务方式是指被拆迁房屋的业主(以下简称甲方)与房屋拆迁公司(以下简称乙方)签订劳务合同,甲方向乙方支付房屋拆迁的劳务费用,并将该笔费用作为固定资产的清理费,最后计算、确定清理该项不动产的净收益或损失;乙方则以收取的劳务费作为计算缴纳营业税的依据。
例1:某企业的一幢厂房,需将其拆除后改建为办公大楼。该厂房原值100万,累计折旧95万。现委托新兴房屋拆迁公司进行拆除,支付劳务费10万元,拆除...
随着旧城改造工程的大规模开展,催生出了许多专营房屋拆迁(除)工程的公司,如何规范房屋拆迁(除)业务的会计处理、理顺拆迁(除)业务中的税务关系,就成了一个亟需解决的问题。
房屋拆迁(除)公司是以提供拆迁(除)劳务为主的公司,它是属于“建筑业”税目中的“其他工程作业”子目下的一个细目。按照税法规定,它是营业税的纳税人,应对其营业收入,按3%的税率计算征税。然而,在房屋拆迁(除)业务中,由于交易方式不同,导致税务关系和会计处理上也有所区别。一般来说,房屋拆迁(除)业务中主要有以下几种交易方式,本文分别不同方式,对房屋拆迁(除)业务中的税务关系和会计处理进行探讨和介绍。
一、提供劳务的方式
提供劳务方式是指被拆迁房屋的业主(以下简称甲方)与房屋拆迁公司(以下简称乙方)签订劳务合同,甲方向乙方支付房屋拆迁的劳务费用,并将该笔费用作为固定资产的清理费,最后计算、确定清理该项不动产的净收益或损失;乙方则以收取的劳务费作为计算缴纳营业税的依据。
例1:某企业的一幢厂房,需将其拆除后改建为办公大楼。该厂房原值100万,累计折旧95万。现委托新兴房屋拆迁公司进行拆除,支付劳务费10万元,拆除的废旧建筑材料价值2万元交企业仓库。该企业属于增值税的一般纳税人,增值税税率17%。
在这笔业务中,甲乙双方的账务处理分别如下:
甲方:(1)注销该固定资产账户
借:固定资产清理 50000
累计折旧 950000
贷:固定资产 1000000
(2)支付清理费用
借:固定资产清理 100000
贷:银行存款 100000
(3)将拆除后的建筑材料交仓库
借:材料——废旧建筑材料 20000
贷:固定资产清理 20000
(4)结转固定资产清理净损失
借:营业外支出 130000
贷:固定资产清理 130000
在这项业务中,企业(甲方)虽然发生了损失13万,但是由于该项损失可以在税前扣除,所以尽管甲方是增值税的纳税人,但在整个拆除过程中,其并不涉及纳税的问题。
乙方:(1)取得劳务收入
借:银行存款 100000
贷:主营业务收入 100000
(2)计算该项劳务收入应纳的税金 (100000×3%)
借:主营业务税金及附加 3300
贷:应交税金——应交营业税 3000
应交税金——应交城建税 210
其他应交款——应交教育费附加 90
(3)以银行存款缴纳税金
借:应交税金——应交营业税 3000
——应交城建税 210
其他应交款——应交教育费附加 90
贷:银行存款 3300
在这项业务中,乙方为甲方提供了房屋拆除劳务。按照税法规定,乙方作为营业税的纳税人,应按3%的税率计算缴纳营业税。
二、购买不动产的方式
购买不动产的方式是指由拆迁(除)公司向房屋业主方支付款项购买旧楼房。在这种方式下,双方的税务关系发生了变化,房屋业主的行为属于销售不动产,应纳营业税;而拆迁公司则是买来旧房将其拆除后销售废旧物资,但按现行税法规定,可免缴增值税。
例2:某企业因进行搬迁,需要拆除旧厂房和办公大楼,总计10000平方米。原值400万,累计折旧350万;现以每平方米20元出售,出售额共计20万元。新兴房屋拆迁公司购买了上述房屋并自行进行拆除,拆除过程中,向拆除人员支付了劳务费3万元,拆除的旧钢材等价值26万元,销售给了一家钢厂。
在这笔业务中,甲乙双方的账务处理分别为:
甲方:(1)注销该固定资产账户
借:固定资产清理 500000
累计折旧 3500000
贷:固定资产 4000000
(2)收到乙方支付的购房价款
借:银行存款 200000
贷:固定资产清理 200000
(3)出售不动产应按售价依照5%的税率计算应纳的营业税,按营业税的7%和3%分别计算应纳城建税和教育费附加
借:固定资产清理 11000
贷:应交税金——应交营业税 10000
——应交城建税 700
其他应交款——应交教育费附加 300
(4)结转清理净损益
借:营业外支出 311000
贷:固定资产清理 311000
这项业务与例1不同的是:甲方发生了销售不动产的行为,应按销售价格作为计税依据,计算缴纳营业税及城建税等1.1万元,而发生的损失31.1万元可在计算应纳税所得额时扣除。
乙方:(1)支付购置旧房屋的价款
借:固定资产——旧房屋 200000
贷:银行存款 200000
(2)注销“固定资产——旧房屋”账户
借:固定资产清理 200000
贷:固定资产——旧房屋 200000
(3)支付清理费用
借:固定资产清理 30000
贷:银行存款 30000
(4)将拆除的废旧建材销售取得的收入存入银行
借:银行存款 260000
贷:固定资产清理 260000
(5)应纳增值税及城建税等
借:固定资产清理 5720
贷:应交税金——应交增值税 5200(26万×4%/2)
——应交城建税 364
其他应交款——应交教育费附加 156
(6)结转清理净损益
借:固定资产清理 24280
贷:营业外收入 24280
(7)从银行存款支付契税(20万×3%)
借:管理费用 6000
贷:银行存款 6000
这项业务与例1不同的是:乙方未向甲方收取劳务费,因而不是营业税的纳税人。但是,由于乙方将拆除旧房屋中的废旧建材销售,发生了增值税的应税行为,因而在此项业务中,乙方应该是增值税的纳税人。
对有废旧物资回收经营资格的纳税人销售废旧物资(废旧物资的定义是:是指在社会生产和消费过程中产生的各类废弃物品,包括经过挑选、整理等简单加工后的各类废弃物品),税法规定了相应的优惠政策,即自2001年5月1日起,对废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税。因此如果乙方具备税法中所称的“废旧物资回收经营单位”的条件,则乙方销售废旧建筑材料所取得的收入,应享受免缴增值税的优惠。同时,乙方在向钢厂销售废旧建材时,钢厂可以按乙方开具、由税务机关监制的普通发票上注明的金额,依据10%的税率计算并抵扣进项税。
三、捐赠的方式
例3:假定除乙方不向甲方支付购置旧房屋的款项外,其他条件均与例2相同。在这种交易方式下,双方的账务处理和所体现的税务关系是怎样的呢?
按照“实质重于形式”的核算原则,尽管甲、乙双方未签定赠予协议,但实质上,这是一种捐赠行为,也是《税法》中所说的“视同销售”的行为。按捐赠业务进行会计处理,即甲方应按旧房屋的组成计税价格计算应纳的营业税,按旧房屋净值与应纳营业税之和,结转固定资产清理净损失。该项捐赠行为属于直接捐赠,企业所得税法规定不允许在税前扣除,在期末所得税汇算时,应将该项“净损失”计入应纳税所得额,计算应纳的企业所得税。
乙方属于接受捐赠的一方,应将旧房屋的净值,记入“待转资产价值”账户的贷方,并将其价值确认为收入,计入当期应纳税所得额,依法计算缴纳企业所得税。若此项接受捐赠资产数额占应纳税所得额50%以上,经税务部门批准,可在不超过5年的期间内均匀计入各年度应纳税所得额,此外房屋的受赠人也要按规定缴纳契税。至于销售废旧建材时的账务处理和税务关系则与例2同。在这种交易方式下,甲乙双方的税负显然都大大加重了。
责任编辑 张智广