摘要:
房地产开发用地是指房地产开发企业为进行房地产开发经营而取得的用于基础建设、房屋建设的各类土地。近年来,由于国家在房地产开发用地征收城镇土地使用税方面的政策出现了一些新的变化,对于内资房地产开发企业(以下简称房地产开发企业)的房地产开发用地是否应征收城镇土地使用税问题,大家存在着一些争议。本文拟就其有关税收征免政策的沿革作一些梳理、解读,仅供大家参考。
[政策一]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人,应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
解读:该《条例》作为城镇土地使用税法律体系中最高法律效力的法律文件,从《条例》的规定看,房地产开发企业在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房地产开发用地是符合城镇土地使用税征税的范围的。房地产开发企业取得开发用地后,对土地的使用一般存在两种情况:一是按照有关的土地利用规划和项目开发计划对土地进行开发建设;二是将土地暂时闲置作为土地储备以待日后开发或转让。对于第一种情况,无疑是符合“使用土地”这一要件的,对此应予征收城镇土地使用税。而...
房地产开发用地是指房地产开发企业为进行房地产开发经营而取得的用于基础建设、房屋建设的各类土地。近年来,由于国家在房地产开发用地征收城镇土地使用税方面的政策出现了一些新的变化,对于内资房地产开发企业(以下简称房地产开发企业)的房地产开发用地是否应征收城镇土地使用税问题,大家存在着一些争议。本文拟就其有关税收征免政策的沿革作一些梳理、解读,仅供大家参考。
[政策一]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人,应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
解读:该《条例》作为城镇土地使用税法律体系中最高法律效力的法律文件,从《条例》的规定看,房地产开发企业在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房地产开发用地是符合城镇土地使用税征税的范围的。房地产开发企业取得开发用地后,对土地的使用一般存在两种情况:一是按照有关的土地利用规划和项目开发计划对土地进行开发建设;二是将土地暂时闲置作为土地储备以待日后开发或转让。对于第一种情况,无疑是符合“使用土地”这一要件的,对此应予征收城镇土地使用税。而对于第二种情况,虽然开发用地被暂时闲置,表面上看似乎并未被“使用”,但是在城镇土地使用税的各项税收优惠中并未规定闲置的土地可以免税,也就是说只要房地产开发企业拥有开发用地的土地使用权,就存在纳税的义务。因此,对属于第二种情况的开发用地也应征收城镇土地使用税。而且有必要指出,城镇土地使用税开征的目的,是为了促进合理利用城镇土地,提高土地使用效益,而开发用地被开发商闲置,土地资源未能得到有效利用,显然不符合国家有关土地管理政策的导向。因此,不仅应依法征税,还应予以制约。
[政策二]《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》([89]国税地字第140号,以下简称140号文)规定:房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。
解读:140号文的该条规定是针对房地产开发企业建造商品房用地的征税问题作出的,从中可以看出两点:第一,根据《条例》的规定,应认定房地产开发企业建造商品房的用地属于城镇土地使用税的征税范围;第二,考虑到房地产开发建设和投资收回的周期比较长,房地产开发企业资金周转比较缓慢,在实际中可能会出现纳税方面的困难,因此国家税务局把商品房出售之前房地产开发用地的缓征及减免税的权力下放给了省级税务部门,由其根据具体情况确定是否缓征或减免税。据了解,140号文下发以后,各地税务部门根据当地具体情况进行了补充规定,有的地方是以各房地产开发企业的实际经营情况确定是否缓征或者减免税,有的地方是对所有房地产开发用地在一定期限内缓征或减免税,有的地方则规定在商品房竣工验收之前给予房地产开发企业免税照顾等等。值得说明的是,如果商品房开发用地未经省级税务部门确定可以缓征或减免税的,那么仍然应依照《条例》的规定予以征收城镇土地使用税。
[政策三]《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号,以下简称89号文)规定:出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
解读:对于89号文的规定,有的观点认为,可将其作为对商品房开发用地的一项新的城镇土地使用税征免政策来理解,即相关政策已从原来的商品房出售前由省级税务部门确定是否缓征和减免税,改为以房地产开发企业是否发生自用、出租、出借本企业建造的商品房的行为作为征收城镇土地使用税的标准,是则予以征税,否则不予征税。笔者认为上述对89号文的理解是存在偏差的。实际上,该规定主要是为了明确在原有的税收政策中没有明确的一种情况下的纳税义务发生时间。在140号文中,只规定了商品房出售前房地产开发用地城镇土地使用税的缓征或减免可以由省级税务部门确定,没有明确商品房出售前如果出现房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房的情况应如何征税。由于在这种情况下,商品房已进入实际使用阶段,并为房地产开发企业带来经济效益,有充分的理由要求房地产开发企业履行纳税义务,因此89号文通过明确其纳税义务发生时间,实际上就是将其从原来的商品房出售前开发用地的城镇土地使用税减免政策由省级税务部门具体把握中区分出来,对其明确规定应予征税。但并不是说除了这种情况外,对商品房开发用地就可以不征税了。
[政策四]《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发[2004]100号,以下简称100号文)规定:本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定,属于越权减免的要立即纠正并恢复征税;除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
解读:100号文是在我国一些行业和地区固定资产投资增长速度过快,国家采取多项措施加大对包括房地产业在内的部分行业的宏观调控力度的背景下出台的。100号文的这一规定着意于配合国家开展土地市场的治理整顿,通过有效发挥税收对经济的调节作用,加强对房地产开发用地的税收征管,加大城镇土地使用税的征收力度,以促进房地产开发企业强化管理和合理利用其所拥有的开发项目用地。同时,这一规定也有利于各地税务机关在减免房地产开发用地城镇土地使用税问题上统一执法尺度,实现地区之间和房地产开发企业之间的税负公平。根据此项规定,目前除了经批准开发建设经济适用房的用地的城镇土地使用税减免权由地方保留外,其他各类房地产开发用地一律应征收城镇土地使用税。
责任编辑 崔洁