（一）目前我国房地产开发企业税收方面存在的问题

1、实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配，以此隐匿收入和利润，偷逃税收。具体方式主要有：对预收账款（含按揭贷款）不进行纳税申报；设立“秘密账户”、伙同公司员工骗取按揭贷款（此时销售行为虽已发生但隐瞒不报）等隐匿销售收入；对代理商销售的户款不全额入账反映，不作纳税申报（如仅就国内收款的部分销售收入进行纳税，其余作为代理商在境外的代垫款等）；不对定金申报纳税等。

2、预收房款结转收入随意性较大，有的房地产开发企业拖延结转时间，更有甚者，个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或者将部分收入核算混入其他往来账户以偷逃营业税和企业所得税。

3、部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业开发的房产项目虽已完工，并且房屋已发售了大部分，但由于资金紧张，便伙同建筑商，暂时不开发票进行工程结算，造成房地产开发企业实现的利润长期隐瞒于账中，不缴纳所得税。

4、房地产开发企业会计信息失真较严重，具体体现在：部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；企业员工的个人所得税的缴纳存在着应纳税所得额计算不准确的问题，以销售合同、预售契约是由代理商代办的为借口，不缴纳印花税；

此外，混淆合作建房政策；房地产销售发票开具不规范；拖延滚动开发项目结算期，模糊企业所得税的应纳税所得额。

（二）改进建议

1、充分考虑执行过程中的各种因素，切实抓好《通知》的施行。国家税务总局不久前出台的《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，对遏制房地产企业偷漏税行为有着非常积极的意义，应当切实施行，但在执行过程中，还有些因素应予以考虑。如《通知》第2条规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当前取得的按预售收入先按规定的利润率计算的预计营业利润额并入当期的应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这对于房地产开发企业在结转管理费用和财务费用方面仍留下了隐患。笔者认为可通过规定房地产开发企业的企业所得税汇算方式加以限制，如可选择按开发项目分摊费用，待项目竣工实现销售90%以上（按面积计算）时进行纳税调整；或不按开发项目分摊费用，每年年终进行纳税调整。汇算方式一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一年度开始前报主管税务机关批准。

2、加强发票管理。除对房地产企业销售不动产发票实行严格的监管外，还应将预收款收据纳入地税部门进行规范管理，统一发票管理使用的范围，从源头上对预收款进行控制，从而保证税款的及时足额入库。建议税务稽核在检查过程中，要注重账外调查。在工程初期，要注重对预收房款的检查，核实预收房款是否入账；在工程后期，要结合工程进度，与实现的销售收入进行对比分析，查实其收入是否足额入账。

3、加强对合作建房方面的稽查。对于以混淆合作建房政策偷逃税收行为的核查，税务机关一方面要注意查看征地协议及开发费用的处理方式，核实实际征地人；另一方面要核实建设资金的来源，房地产开发的建设资金应为开发商直接支付。

4、完善房地产业的有关法规及房地产中介、物业管理制度。如，制定有关法规，规定房地产开发企业必须将全部预收房款存入指定银行账户，以便于管理和检查，防止销售不入账；制定有关法规，规定只有缴纳了印花税的合同、契约才能办理房产鉴证；对房地产开发企业售房过程中出现的新形式，如，卖楼花、银行按揭、回购房业务等，其账务处理也应做相应的规定。

5、在对房地产企业实行查账征收过程中，要把握好两条原则。一是按照国税发[2003]83号第1条的规定，确认收入的实现；企业按售房合同或协议约定的收款期限，在收到售房款时，无论是否通过预收账款科目进行核算，均应于月终结转当月经营收入；二是按照会计制度的规定，及时结转与当月经营收入相配比的经营成本，将当月产生的销售收入与所发生的销售费用、管理费用和财务费用相配比，从而正确核算本期的收益。

6、针对房地产开发企业的特殊性，可对房地产开发企业的资金管理，采用预算外资金管理办法，严格实行收支两条线。由房地产开发企业主管部门实施资金的监督管理，税务机关予以协助。房地产开发企业主管部门按照收入专户和支出专户的要求，对投资实行审批，将资金及时转入支出账户，以便对资金进行监控，保证资金专款专用。

7、督促房地产开发企业要练好“内功”，建立和完善内部控制制度，强化财务管理，规范资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。

责任编辑 刘黎静