住房制度改革是国家经济体制改革的一项重要内容，已引起从中央到地方各级政府和住宅建设企业的高度重视。自全面实行住房制度改革以来，住宅建设取得了显著的成绩，特别是“十五”大以来，房改步伐进一步加快，已经走上了理性发展的轨道，为进一步深化住房制度改革奠定了良好的基础。可以预见，今后的若干年，住宅消费将成为新的消费热点。为此，抓住机遇，迅速、有序、健康地发展住宅业必将成为促进和推动国民经济繁荣和发展的重要环节之一。

一、住宅建设中存在的主要问题

住宅建设成为国民经济新的增长点，是国民经济发展的必然趋势。但由于投资体制、管理体制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因，在现实房地产开发经营中还存在着一些不容忽视的问题，影响了广大居民的购房积极性，危及到居民的生活和财产安全。其主要问题是：

（一）房价过高，住宅价格与普通居民收入的比例极不合理。据世界各国统计表明，房价收入比一般在3—6倍之间，而在我国的一些大中城市，如北京、上海、广州一般在10倍以上。房价太高，与老百姓的工资收入水平极不相称。澳大利亚一个教授，3年工资便可以买一套100M2的房子，而国内一套商品房的价格相当于普通职工几十年的收入。如北京市的一套商品房的售价少则三四十万，多则上百万，这对于年收入万元左右的工薪阶层来说，无疑是个天文数字。高房价和低工资形成难堪的市场断层，使许多真正需要住房的家庭买房无望。从而影响了住房制度改革的进程，延缓了住房商品化步伐。也阻碍了住宅建设的发展。

（二）商品住宅价格构成不合理。在现行的房价构成中，住宅本身的建安工程费一般只占40%左右，其余是过高的地价，过多的各项配套费用，以及名目繁多的行政性收费和摊派，致使商品住宅售价攀高。据北京市有关部门的调查结果表明，仅土地征用及拆迁补偿费一项约占商品房成本的36.78%。而在危房改造项目中，此项费用约占成本的50%以上。基础配套设施建设目前也已占到商品房成本的10.45%，此外，开发企业目前还要交纳65项税费。

（三）房租改革进程缓慢。据有关部门测算，80年代末期，平均一套住房年租金与一套商品住宅售价之比约为1：120；而1996年，这一比值已逐渐拉大到1：140左右。现在全国公房房租平均为每平方米1.2元。房租太低，买房不如租房合算，致使部分人虽有改善住房条件的迫切要求，但迟迟不愿买房。

（四）商品住宅空置量较大。由于1992、1993年房地产过热的惯性作用和房地产开发企业决策的失误，以及房价过高和现行住房体制限制了住房有效需求，导致住宅空置率升高，1997年已占到当年商品住宅竣工量的4成。如上海市，1978年存量住宅房为4117万平方米，而到1997年则达到16415万平方米，是1978年的400%。存量住宅空置量大与进一步加大住房投资规模之间客观上存在着矛盾，形成了新建越多，积压越多的被动局面。

（五）住房市场发育不健全。住房二级市场发育缓慢，尤其是已购公有住房上市再交易在许多城市尚未开放，大大抑制了有房居民通过住房二级市场交易，盘活存量，增加住房面积，改善居住条件的积极性，妨碍了住宅业的迅速发展和可持续增长。

（六）住房金融发展缓慢。这些年来，在国家宏观政策的指导下，住房金融虽然有了一定发展，但由于住房贷款利率高，首次付款比例大，手续繁琐，特别是住房金融政策、市场条件和指导思想的相对滞后，住房金融对推动居民个人买房的威力还远未发挥出来。另外，房地产证券化还不具备基本的环境。

（七）住宅产业现代化程度尚低。我国住宅产业目前尚处于粗放性的生产发展阶段，主要表现为“三低一高”。（1）建设工业化水平低，住宅产业的劳动生产率只及发达国家的1/2～1/3；（2）住宅部件品种少、不配套、质量低；（3）住宅的功能差、质量低；（4）能源和原材料消耗高。住宅的保温隔热性能差，取暖供应系统效率低，新型墙体材料少，毁田、耗能的实心粘土砖仍占主体。

二、发展住宅业的基本对策

针对上述情况，建议发展住宅产业应做好以下几项工作。

（一）加强宏观调控功能。随着以市场为取向的改革不断推进，传统的计划管理体制已逐渐被瓦解，需要建立新的、适应社会主义市场经济的房地产宏观管理体制，强化政府对房地产业的宏观调控功能，更好地发挥房地产业的应有作用。

（二）完善住房公积金制度。住房公积金制度是国家运用法律手段、经济手段和行政手段对住房资金进行强制性储蓄，并由政府集中分配，定向用于住宅建设和住房融资的管理制度。实行这种制度，有利于从根本上解决住房问题所需要的资金积累，并由政府承担起住房资金的管理和运营这项重要职能。同时还应提高公积金的归集率。按属地管理原则，将缴纳的住房公积金归集到城市政府的公积金中心及银行存款的账户上，不断地加强和提高政府对公积金的归集和管理。制定并公布关于建立公积金制度的法律，通过立法规定住房公积金的性质、缴纳比例、管理机构、使用主体、使用范围、存贷款利率、贷款对象等重大问题。为规范和推动住房公积金制度提供法律保证。同时要不断提高单位和个人住房公积金缴存率。

（三）加大国家对经济适用住房的投入。目前，在广大的住房消费者中，有近80%属于中低收入家庭。建设经济适用住房有利于解决中低收入家庭的住房问题，加快解危解困步伐，调控房产市场，保持社会稳定。随着全国取消住房实物分配方式，转向由居民直接支付的货币分配形式，具有社会保障性质的经济适用房应成为住房市场的主流，其建设应充分体现很强的政府行为。政府要控制建设资金的投向，使其向经济适用房倾斜。要改变过去单靠国家投资的做法，实行国家、单位、个人多渠道投资。在建设方式上，实行集资建房、合作建房、单位建房和开发建设商品房等多种形式。同时，国家要对经济适用住房建设在土地供应方式、税费减免、资金分配等诸方面给予一定的优惠政策，促进经济适用房的建设，使其成为适应广大中低收入家庭住房消费能力的有效供给。

（四）加快公房租金改革的力度，尽快缩小福利供房的范围。对机关和企事业单位的新建住宅，要规定不能再实行低租分配，可按成本价或准成本价向职工出售，或按成本租金或准成本租金向职工出租，购房可实行分期付款，或向银行申请抵押贷款。在对职工进行适当补贴并使其在经济上能够承受的基础上，提高租房租金使家庭住房消费支出占家庭消费总支出的15%左右。政府应加强对出售旧公房的管理，采取措施坚决制止低价出售公房。对旧公房的出售对象、出售价格、审批程序、产权证的发放和优惠办法等，都要由政府加以规范，不能各行其是。同时要规范好公房市场，促进房地产市场的健康发展。

（五）切实有效地为城市低收入者建立住房保障制度。针对一部分居民的收入水平较低，我们在改革低租金制，推行住宅商品化过程中，应把为低收入者提供住房保障作为住房制度改革的一项必不可少的措施。政府为低收入者建立住房保障制度，对于解决低收入者的住房问题，促进住宅业发展和社会稳定，具有重要作用。

（六）要大幅度降低房价。一方面，建筑业和房地产开发企业应通过加强管理来降低成本和造价，另一方面，通过进一步完善有关政策，合理解决有关费用的分摊问题，清理不合理收费，理顺收费标准，政府让税，银行让息，企业让利，从而抑制房价，使其尽可能接近消费水平，把居民潜在的住房需求变成实际的消费能力。

（七）切实发挥金融部门的经济杠杆作用，大力发展住房按揭和个人住房抵押贷款，增加个人住房贷款的信贷规模，降低利率，简化手续，并通过宣传增强居民的住房金融意识。

（八）培育和完善房地产市场体系，理顺房地产的各种经济关系，包括建立土地供应体系、住房分配体系、房地产金融体系、房地产预测监测体系和房地产法规体系等与房地产市场体系相关的子系统。进一步完善现有空置房的公共配套设施及交通线路，美化住宅小区环境，完善小区物业管理服务；完善现有的房屋置换业务，扩大房屋的可置换面，增加空置房的置换供给，并制定相关政策法规，允许和规范公有住房售后交易，形成一种置换效应，从而启动和发展房地产二、三级市场。政府要制定一些切实可行的措施，拆迁要优先安排空置商品房，将空置房换成经济适用房，从而带动房地产经济总体运行水平的提高，以形成新的经济增长点。

（九）房地产开发商要根据市场有效需求开发适销对路的产品，不断提高产品的科技含量，并从项目策划、住房的品质结构、价格定位、配套设施、物业管理等方面提高自身的竞争力。

总之，要使住宅业成为新的经济增长点，必须两翼齐飞。一方面要通过完善公积金制度，加强对住宅开发市场的调控和管理，加大公房租金改革的力度，为低收入者建立住房保障制度等措施，来实现住房管理体制的转变，建立与社会主义市场经济体制相适应的相关机制和住房制度；另一方面，要实现住宅业增长方式的转变，加快技术进步，促进住宅业和相关产业持续、快速、健康发展。只有这样才能使住宅与房地产业成为今后若干年的消费热点和经济增长点。

责任编辑 袁蓉丽