摘要:
问:物业管理企业如何执行国家财务管理规定?
答:(一)物业管理企业应严格遵循《企业财务通则》。《企业财务通则》是财务制度体系中最基本的法规,它适用于中华人民共和国境内的所有企业,是企业从事财务活动必须遵循的基本原则和规范,也是国家进行财务管理、制定具体财务制度的法规依据。可以说,《企业财务通则》是整个财务制度体系中最高层次的法规,是整个企业财务制度的“统帅”,物业管理企业必须严格遵循《企业财务通则》确定的基本原则和规范。
(二)物业管理企业应认真执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。现行企业财务制度体系由《企业财务通则》、行业财务制度和企业内部财务管理办法三个层次组成。财政部制定颁发的《物业管理企业财务管理规定》明确规定,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》,并根据物业管理企业的经营特点和管理要求,对物业管理企业的一些特性经济活动做了具体规定。另外,物业管理企业在执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》时,应注意以下两方面的问题:
1.凡属于我国境内的物业管理企业,不论所有制性质如何,也不论组织形式、...
问:物业管理企业如何执行国家财务管理规定?
答:(一)物业管理企业应严格遵循《企业财务通则》。《企业财务通则》是财务制度体系中最基本的法规,它适用于中华人民共和国境内的所有企业,是企业从事财务活动必须遵循的基本原则和规范,也是国家进行财务管理、制定具体财务制度的法规依据。可以说,《企业财务通则》是整个财务制度体系中最高层次的法规,是整个企业财务制度的“统帅”,物业管理企业必须严格遵循《企业财务通则》确定的基本原则和规范。
(二)物业管理企业应认真执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。现行企业财务制度体系由《企业财务通则》、行业财务制度和企业内部财务管理办法三个层次组成。财政部制定颁发的《物业管理企业财务管理规定》明确规定,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》,并根据物业管理企业的经营特点和管理要求,对物业管理企业的一些特性经济活动做了具体规定。另外,物业管理企业在执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》时,应注意以下两方面的问题:
1.凡属于我国境内的物业管理企业,不论所有制性质如何,也不论组织形式、经营方式如何,都应执行《物业管理企业财务管理规定》。
2.实行一业为主、多种经营的物业管理企业,按照兼营业务的性质,执行相应行业的财务制度。
(三)物业管理企业应制定内部财务管理办法。企业内部财务管理办法是现行财务制度体系的有机组成部分,也是企业管理的内部重要制度。因此,为了强化物业管理企业财务管理,建立健全企业内部财务约束机制,物业管理企业还应根据国家有关规定,制定企业内部财务管理办法。
问:什么是物业管理企业的代管基金?
答:代管基金是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金,代管基金归物业产权人、使用人所有。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。根据1992年建设部发布的《公有住宅售后维修管理办法》的规定,房屋共用部位是指房屋的承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
问:什么是物业管理企业代管基金的管理原则?
答:代管基金属于物业产权人、使用人所有,而业主管理委员会是一个群众性的社团组织,没有人员和机构管理代管基金。因此,为维护物业产权人、使用人的合法权益,保障其安全合理使用,《物业管理企业财务管理规定》中明确规定,代管基金由业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托物业管理企业代为管理,应当专户存储,专项使用,并作为物业管理企业的一项长期负债管理,只能用于房屋共用部位和共用设施设备的大修,不得用于一般日常维修养护。物业管理企业应按照有关法律、法规或者章程、协议的规定,对代管基金的管理和使用情况定期向物业产权人、使用人报帐,接受物业产权人、使用人的检查与监督。
经过业主管理委员会或者物业产权人同意后,代管基金可以用于购买国库券等投资风险小的金边债券,但不得用于炒买炒卖股票、房地产和期货等高风险投资经营活动。代管基金产生的利息净收入,应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后,转作代管基金滚存使用和管理。
问:如何对管理用房、商业用房以及共用设施设备进行财务处理?
答:根据现行有关法规规定,管理用房、商业用房,以及共用设施设备,均属于住宅小区的公共配套设施。按照财政部1993年颁布的《施工、房地产开发企业财务制度》的规定,这些公共配套设施的价值均已摊入相关的商品房成本,并通过商品房出售得到补偿。其产权已随商品房价值的转移而为物业产权人、使用人所有。对这类公共配套设施不能计提折旧,只能单独进行实物管理。但是随着时间的推移,这些公共配套设施也会逐渐磨损老化,到一定程度必须进行大修理。为保障这些公共配套设施有一个稳定的大修理资金来源,最大限度地减轻物业产权人、使用人的经济负担,《物业管理企业财务管理规定》对物业管理企业有偿使用管理用房、商业用房和共用设施设备作了具体规定。凡物业管理企业有偿使用管理用房、商业用房和共用设施设备等住宅小区公共配套设施,按照有关法律、法规或者章程、协议的规定,必须向业主管理委员会或者物业产权人、使用人支付一定的费用。对物业管理企业支付的有偿使用费,根据物业管理的实际情况,考虑到管理用房、商业用房和共用设施设备今后也会遇到大修问题,因此,对物业管理企业向业主管理委员会或者物业产权人、使用人支付的有偿使用费,区别房屋建筑物和附属设施设备,分别转作房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金处理,作为管理用房、商业用房和共用设施设备进行大修理的一项资金来源,切实减轻物业产权人、使用人的经济负担,保障其合法利益不受损害。
责任编辑 周文荣