时间:2020-05-27 作者:财政部工交司外资处
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摘要:
问:外商投资企业取得国有土地使用权有哪些方式?
答:主要有以下几种方式:
1.有偿出让。即国家将国有土地使用权在一定期限内出让给外商投资企业,由外商投资企业向国家支付土地使用权出让金的行为。在1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行以后,外商投资企业主要采取这种方式取得土地使用权。
2.行政划拨。即外商投资企业通过各种方式依法无偿取得土地使用权的行为。改革开放初期,外商投资企业主要通过这种方式获取土地使用权,自《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,特别是1992年11月《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》颁布执行以后,通过这种方式获取土地使用权的情况逐渐减少。根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权只限于下列四种情况:一是国家机关用地和军事用地;二是城市基础设施用地和公益事业用地;三是国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;四是法律、行政法规规定的其他用地。可见,自上述规定颁布执行以后,外商投资企业已不能再通过行政划拨方式取得土地使用权。
3.中方以土地使用权...
问:外商投资企业取得国有土地使用权有哪些方式?
答:主要有以下几种方式:
1.有偿出让。即国家将国有土地使用权在一定期限内出让给外商投资企业,由外商投资企业向国家支付土地使用权出让金的行为。在1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行以后,外商投资企业主要采取这种方式取得土地使用权。
2.行政划拨。即外商投资企业通过各种方式依法无偿取得土地使用权的行为。改革开放初期,外商投资企业主要通过这种方式获取土地使用权,自《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,特别是1992年11月《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》颁布执行以后,通过这种方式获取土地使用权的情况逐渐减少。根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权只限于下列四种情况:一是国家机关用地和军事用地;二是城市基础设施用地和公益事业用地;三是国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;四是法律、行政法规规定的其他用地。可见,自上述规定颁布执行以后,外商投资企业已不能再通过行政划拨方式取得土地使用权。
3.中方以土地使用权出资或提供合作条件。这种方式是指中方投资者将其拥有的土地使用权作价投资或作为合作条件,与外商共同举办中外合资、合作经营企业的行为。中方投资者在现有企业基础上,与外商进行合资、合作的,通常采取这种方式。采取这种方式的中方投资者,须将使用场地的面积在中方财产转移申报表中载明,其中中方投资者原通过行政划拨方式取得土地使用权的,须依法补交土地出让金后才能作价出资。
4.租赁。这种方式是指外商投资企业依据租赁合同的约定,向其他单位或组织租入土地使用权,并交纳租金的行为。规模较小,特别是非生产性外商投资企业很多采取这种方式。企业采取这种方式取得土地使用权需要注意的是,如果供出租的土地是以出让方式取得的,出租属合法的经营活动;如果供出租的土地是以行政划拨方式取得的,则须补办出让手续,补交出让金,否则属违法行为。
5.有偿转让。这种方式是指外商投资企业依法以转让方式从其他土地使用者手中取得一定年限的土地使用权的行为。外商投资企业从房地产开发商手中取得的土地使用权通常采用这种方式。
问:外商投资企业取得集体土地使用权有哪些方式?
答:主要有两种方式:1.有偿出让。即集体所有的土地由国家先征用转为国有土地后,再以有偿出让方式将土地使用权出让给外商投资企业。集体土地不得直接出让或出租。2.中方投资者作价投资或作为合作条件。即农村集体经济组织或乡镇企业以集体所有的土地作价入股或作为合作条件,与外商举办中外合资、合作经营企业。采用这种方式须经县级人民政府批准,集体土地所有权不变,集体土地的股份不得转让。
问:外商投资企业缴纳场地使用费的法律法规依据是什么?
答:外商投资企业缴纳场地使用费依据的法律、行政法规主要包括:
1.《中外合资经营企业法》第5条规定,“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费”。
2.《中外合资经营企业法实施条例》第47条规定,“合营企业使用场地,必须贯彻执行节约用地的原则。所需场地,应由合营企业向所在地的市(县)级土地主管部门提出申请,经审查批准后,通过签订合同取得场地使用权,合同应订明场地面积、地点、用途、合同期限、场地使用权的费用(以下简称场地使用费)、双方权利与义务、违反合同的罚则等”。
3.《外资企业法实施细则》第37条和38条规定,“外资企业在领取土地证书时,应当向其所在地土地管理部门缴纳土地使用费”,“外资企业使用经营开发的土地,应当缴付土地开发费”。
4.国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》第1条规定,“中外合营企业用地,不论新征用地,还是利用原有企业的场地,都应计收场地使用费”。第10条规定,“与国外华侨、港澳同胞合资经营或外商、国外华侨、港澳同胞在我国单独投资建设的企业和工程,也应参照本规定的有关条款办理”。
5.国务院批准的《关于中外合资经营企业中方投资者分得利润分配和管理的暂行办法》第10条规定,“中方投资者以场地使用权作价投资所得的利润,可以在缴纳所得税前,提取场地使用费,并按照国家有关规定上缴”。
问:国家对外商投资企业场地使用费的收费标准有何规定?
答:国家对外商投资企业场地使用费收费标准的规定主要包括:
1.国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中规定,中外合营企业场地使用费总的水平,每年每平方米最低不少于5元,最高不超过300元。其中大中城市的市区和近郊区最低不少于10元。以后随着经济的发展,可以逐步调增。具体标准由省、自治区、直辖市人民政府根据不同条件分等合理确定。原则上沿海地区应高于内地,大中城市应高于中小城镇,城市中心、繁华地段应高于其他地段和郊区,在原有工业区应高于新开辟的工业区,利用原有企业进行改造应高于新建工厂等。对资金利润率过低,而产品又确属急需的中外合营企业,还可以经过批准,适当降低场地使用费。
2.《中外合资经营企业法实施条例》规定,场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素,由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定。
从事农业、畜牧业的合营企业,经所在地的省、自治区、直辖市人民政府同意,可按合营企业营业收入的百分比向所在地的土地主管部门缴纳场地使用费。在经济不发达地区从事开发性的项目,场地使用费经所在地人民政府同意,可以给予特别优惠。
3.《国务院关于鼓励外商投资的规定》中规定,产品出口企业和先进技术企业的场地使用费,除大城市市区繁华地段外,按下列标准计收:
(1)开发费和使用费综合计收的地区,为每年每平方米5元至20元;
(2)开发费一次性计收或者上述企业自行开发场地的地区,使用费最高为每年每平方米3元。
前款规定的费用,地方人民政府可以酌情在一定期限内免收。
4.财政部《外商投资企业执行新企业财务制度的补充规定》中规定,外商投资企业必须按照所在地政府规定的收费标准,缴纳场地使用费。
问:外商投资企业以租赁方式取得土地使用权,场地使用费如何缴纳?
答:根据财政部《关于外商投资企业租用场地如何缴纳土地使用费问题的答复》的规定,外商投资企业租用的土地使用权,其场地使用费由出租方依法缴纳,但是,如租金未包含场地使用费因素的,则场地使用费由承租人即外商投资企业缴纳。
问:外商投资企业以有偿出让方式取得土地使用权,是否需要缴纳场地使用费?
答:国务院在《关于发展房地产业若干问题的通知》中规定,“房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握,连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起,作为专项基金”。财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》第12条规定,“土地使用权转移后,除另有规定外,土地使用者仍必须按现行的有关法律缴纳各项税费”。根据上述规定,财政部最近发文明确规定,外商投资企业无论以何种方式取得土地使用权,都必须按照国家法律、行政法规和所在地政府规定的收费标准,缴纳场地使用费。其中,中外合资经营企业或者中外合作经营企业的中方投资者,以土地使用权作价出资或提供合作条件的,场地使用费由中方投资者缴纳。
问:外商投资企业场地使用费由哪个部门收取?
答:根据国家法律、行政法规和财政部、国家土地管理局《关于加强外商投资企业场地使用费征收管理的通知》、《关于做好中央部门所属外商投资企业场地使用费入库管理有关问题的通知》的规定,外商投资企业场地使用费的征管工作统一由财政部门负责。除法律法规另有规定者外,原由财政部门征收的继续由财政部门征收;原由土地管理部门及其他部门代收的,由土地管理部门代收。其中,中央外商投资企业场地使用费由财政部门授权驻各地财政监察专员办事机构征收。
问:国家对收取的外商投资企业场地使用费的使用有何规定?
答:国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中规定,场地使用费收入,应作为中外合营企业征用土地的补偿、拆迁、安置费用和建设厂外公共设施投资的专项资金;国务院在《关于发展房地产业若干问题的通知》中规定,土地占用费应主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业;财政部、国家土地管理局《关于加强外商投资企业场地使用费征收管理的通知》中规定,外商投资企业场地使用费纳入预算管理,专项用于外商投资企业用地的补偿、拆迁、安置和建设厂外公共设施及相应的土地开发等,支持外商投资企业发展。 责任编辑 周文荣
更正:本刊1997年第9期第38页左栏倒数第22行6600应为66000;右栏倒数第8行40%应为33%;第39页右栏第18行8000应为80000;倒数第4行80000应为78740。
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