摘要:
在建工程不仅涉及各种各样的资产,而且完工程度及资产功能差别较大。有正在建设或缓建、停建尚未完工的建设项目,也有已经完工但尚未交付使用的建设项目;还有已部分形成生产能力或使用价值的建设项目。因此,在建工程资产评估与其他资产评估相比较,有其特殊性。笔者结合对某房产有限公司资产评估的实践,试作一浅要分析。
一、项目概况
某房产有限公司是中外合资经营企业,从事房屋的开发建设及其物业管理,包括写字间的出售、商业设施的出租及餐饮、娱乐、健身等项目的经营,投资总额6000万美元。该公司鉴于资产转让的需要,委托某会计师事务所对其拥有全部资产进行评估,主要包括正在建设的建筑面积约81000平方米,具有国际五A水准的某大厦(以下简称“大厦”)一座。
二、评估基准日
通常情况下,评估基准日选在与资产交易或评估作业时间较接近的某一时点。但对以资产转让为目的的在建工程评估,为使转让的资产界定清晰,评估高效,结果准确,减少评估基准日后的调整,并易被资产转让双方所接受,评估基准日选择往往应考虑易于划分工程完工程度,便于计算工程款项等因素。如在该项目评估前期工作中了解到,该公司的主要资产是正在施工的“大...
在建工程不仅涉及各种各样的资产,而且完工程度及资产功能差别较大。有正在建设或缓建、停建尚未完工的建设项目,也有已经完工但尚未交付使用的建设项目;还有已部分形成生产能力或使用价值的建设项目。因此,在建工程资产评估与其他资产评估相比较,有其特殊性。笔者结合对某房产有限公司资产评估的实践,试作一浅要分析。
一、项目概况
某房产有限公司是中外合资经营企业,从事房屋的开发建设及其物业管理,包括写字间的出售、商业设施的出租及餐饮、娱乐、健身等项目的经营,投资总额6000万美元。该公司鉴于资产转让的需要,委托某会计师事务所对其拥有全部资产进行评估,主要包括正在建设的建筑面积约81000平方米,具有国际五A水准的某大厦(以下简称“大厦”)一座。
二、评估基准日
通常情况下,评估基准日选在与资产交易或评估作业时间较接近的某一时点。但对以资产转让为目的的在建工程评估,为使转让的资产界定清晰,评估高效,结果准确,减少评估基准日后的调整,并易被资产转让双方所接受,评估基准日选择往往应考虑易于划分工程完工程度,便于计算工程款项等因素。如在该项目评估前期工作中了解到,该公司的主要资产是正在施工的“大厦”在建工程,因此可把评估基准日选在“大厦”基础工程、结构工程已完工,但装修工程尚未开始的近期一时点。
三、评估方法
为资产转让服务的在建工程评估,原则上应采用收益现值法来估价,但在当前市场条件下收益的预测带有较大随意性,尤其是对未来才能产生效益的在建工程,故目前多选用重置成本法进行评估。对已完工在建工程和未完工在建工程,需要采取不同的评估方法。
(一)已完工在建工程的评估
一般来说,对已经完工在建工程可视其具体内容分别归入建筑物、机器设备、车辆等固定资产及流动资产、土地使用权、其他资产,并按其不同资产特点分别进行评估,并在评估报告中加以说明即可。但需指出的是,已完工的在建工程项目决算资料基本上反映了资产实际构建成本,如果已经具备项目决算资料,则原则上只要考虑到材料价差、设备价差、土地占用费和其他各项费用的差别,进行适当的调整,就可以得出该工程的价格,从而大大简化重置成本的估算。
(二)未完工在建工程的评估
1.正常施工建设的在建工程
不言而喻,这类在建工程的资产是动态的。尽管在选定评估基准日时已对此有所考虑,但从评估基准日到评估现场工作时,资产数量、结构和状态,往往都发生了异乎寻常的变化。因此,除了土地使用权外,对在建工程基本上都比照流动资产评估。如在建的建筑物及其附属设备、设施等资产,均视作流动资产的存货,评估执业者必须根据评估基准日到现场评估时的资产变动程度,即按正常施工情况下,在评估基准日后该在建工程已经完成工程量所须发生的全部费用,倒抠得出评估基准日的在建工程评估值。应注意的是:
(1)用重置成本法评估在建工程时,成新率基数通常定为100%。通过对工程施工、安装、监理等单位资质证明审核及工程质量考评后,再对成新率作实事求是的修正。
(2)对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用,如果资产交易双方已达成明确解决的意见,则评估执业者须作相应的评估估算。否则评估执业者应将工程实际欠款计入负债,并在评估报告中说明评估基准日后完成的工程不在此评估工作考虑的范围之内,相应的经济利益应由资产交易有关方另行测算。
(3)计息本金和计息期,应按照实际完成工程量在正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算;计息率应选择评估基准日仍在执行的与正常工期同期(不短于一年)的基本建设贷款利率。
(4)在建工程的备用材料、设备等物资,按需用和不需用,分别选用重置成本和现行市价标准进行估价。
2.停建或缓建的在建工程
按正常施工情况下,估算在评估基准日重新形成该在建工程所需的重置成本,扣除实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后,得出其评估值。
四、其他
(一)如果可以确证在建工程的预期收益明显地高于社会平均水平,则也可以直接按收益现值标准来评估。
对于已完工的在建工程,可以在企业总体资产评估时一并考虑;对于建成后可独立经营获利的在建工程,可通过估算在建工程完工后资产的预期收益并折算成现值,再扣除在建工程完工还需追加的投资额及其资金成本,从而得出在建工程的评估值。
(二)利用外汇资金形成的在建工程,应将外汇发生额折算为人民币来确定相应的资产评估值。
(三)有些企业对在建工程资产未单列管理,如改建、扩建和大修理工程,则评估执业者可采用在建工程评估的方法确定其价值,再根据企业管理现状,归入相应的资产类别中,并在评估报告中予以说明。
责任编辑 秦中艮