摘要:
周转房是房地产开发企业用于安置被拆迁居民周转使用的,产权归本企业所有的各种房屋。包括企业在开发过程中即已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋,企业专门搭建的用于安置被拆迁居民使用的临时性简易房屋,以及企业已开发完成的商品房在未销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋等。出租房是房地产开发企业已开发完成,用于出租经营的,产权归本企业所有的各种房屋。
笔者以为,周转房和出租房完整的会计核算方法体系,应该包括周转房和出租房增加的核算、使用过程中发生的修理费用的核算、计提摊销的核算、减少的核算以及清查盘点的核算等内容。尽管新的房地产开发企业财务、会计制度已将周转房和出租房纳入了存货的范畴,但它们毕竟不同于企业的材料物资等一般性存货,它们的单位价值较高,使用年限较长,可以反复多次周转使用,具有固定资产的某些特征,属于房地产开发企业的一种特殊的存货。因此,周转房和出租房的会计核算,不能完全照搬一般性存货的核算方法,而应采取一般性存货与固定资产相结合的核算方法。具体说来,周转房和出租房的增加、改变用途转为商品房对外出售以及实物的清查盘点等的核算,应该采用一般性存货的核算方法;而周转房和出租房的计提摊...
周转房是房地产开发企业用于安置被拆迁居民周转使用的,产权归本企业所有的各种房屋。包括企业在开发过程中即已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋,企业专门搭建的用于安置被拆迁居民使用的临时性简易房屋,以及企业已开发完成的商品房在未销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋等。出租房是房地产开发企业已开发完成,用于出租经营的,产权归本企业所有的各种房屋。
笔者以为,周转房和出租房完整的会计核算方法体系,应该包括周转房和出租房增加的核算、使用过程中发生的修理费用的核算、计提摊销的核算、减少的核算以及清查盘点的核算等内容。尽管新的房地产开发企业财务、会计制度已将周转房和出租房纳入了存货的范畴,但它们毕竟不同于企业的材料物资等一般性存货,它们的单位价值较高,使用年限较长,可以反复多次周转使用,具有固定资产的某些特征,属于房地产开发企业的一种特殊的存货。因此,周转房和出租房的会计核算,不能完全照搬一般性存货的核算方法,而应采取一般性存货与固定资产相结合的核算方法。具体说来,周转房和出租房的增加、改变用途转为商品房对外出售以及实物的清查盘点等的核算,应该采用一般性存货的核算方法;而周转房和出租房的计提摊销、修理、报废、毁损等的核算,则应比照固定资产的核算方法进行。本文拟就新财会制度中尚未具体涉及或未作明确规定的内容,提出一些粗浅的看法。
一、关于会计科目的核算内容
对于周转房和出租房的核算,新的房地产开发企业会计制度中分别设置了“周转房”和“出租开发产品”两个会计科目。在这两个会计科目中,只包括了周转房和出租房的增加、计提摊销以及改变用途转为商品房对外出售的核算内容,并未包括周转房和出租房的报废、毁损、盘盈、盘亏的核算内容,影响了房地产开发企业周转房和出租房核算的全面性和完整性。因此,“周转房”和“出租开发产品”两个会计科目完整的核算内容应该是:
“周转房”科目。借方登记投入使用的周转房的实际成本,盘盈周转房的原价,将周转房改为商品房对外出售时以及周转房报废、毁损、盘亏时结转的累计已提摊销额;贷方登记按月计提的周转房摊销额和盘盈周转房的估计已提摊销额,报废、毁损、盘亏周转房的原价,以及将周转房改为商品房对外出售时结转的周转房原价;期末借方余额反映周转房的摊余价值。
“出租开发产品”科目。借方登记出租的开发产品的实际成本,盘盈出租房的原价,将出租产品改为商品对外出售时以及出租房报废、毁损、盘亏时结转的累计已提摊销额;贷方登记按月计提的出租产品摊销额和盘盈出租房的估计已提摊销额,报废、毁损、盘亏出租房的原价,以及将出租产品改为商品对外出售时结转的出租产品原价;期未借方余额反映出租开发产品的摊余价值。
二、关于周转房和出租房摊销的核算
新的房地产开发企业财务制度规定:房地产开发企业的在用周转房和出租房,应按其耐用年限分期平均摊入成本。即周转房和出租房在使用中损耗的价值,应通过分期计提摊销额的方法进行核算。但究竟如何计提摊销额,计提摊销额时必须考虑哪些因素,新财会制度中未作明确规定。目前已有的房地产开发企业会计教科书,在阐述周转房和出租房的摊销方法时,所采用的年摊销率的计算公式为:
上式中,不仅考虑了周转房和出租房的原价及摊销年限两个主要因素,而且考虑了周转房和出租房在报废清理时能够收回的各种残料价值(即残值)。因为这部分残料价值并未转移到开发产品成本和经营成本中去,所以,在计算年摊销率时,应从周转房和出租房的原价中予以扣除,这无疑是正确的。但笔者以为,上式中忽略了周转房和出租房报废时所发生的清理费用。周转房和出租房报废时,企业必须进行清理工作,必然要发生一些拆除、搬运等清理费用。因此,清理费用是房地产开发企业使用周转房和对外出租房屋所必不可少的一项追加费用,理应由开发经营期间的开发产品成本和出租经营期间的经营成本平均负担。即在计算周转房和出租房的年摊销率时,必须考虑预计清理费用这一重要因素。只有这样,才能使计提的摊销额更加准确、合理。周转房和出租房的预计残值减去预计清理费用后的余额,称为预计净残值;预计净残值占周转房或出租房原价的百分比,称为预计净残值率。企业可参照有关固定资产的标准,分别确定周转房和出租房的预计净残值率。房地产开发企业周转房和出租房的摊销额,可以比照固定资产折旧的平均年限法,按照下列公式计算:
月摊销率=年摊销率÷12
月摊销额=周转房或出租房原价×月摊销率
例如,某项周转房的原价为800000元,预计净残值率为4%,摊销年限为40年。则该项周转房的:
月摊销率=2.4%÷12=2‰
月摊销额=800000×2‰=1600(元)
房地产开发企业按月计提的周转房摊销额,新财务制度将其列入开发间接费用。笔者以为,企业可以根据实际情况加以处理。如果计提的摊销额能够分清开发产品成本核算对象,可以直接计入开发产品成本,借记“开发成本”科目,贷记“周转房——周转房摊销”科目;如果计提的摊销额难以分清开发产品成本核算对象,则可以先通过“开发间接费用”科目进行归集,借记“开发间接费用”科目,贷记“周转房——周转房摊销”科目,以后通过分配开发间接费用,再转入相关的开发产品成本。企业按月计提的出租房摊销额,应计入出租经营期间的经营成本,借记“经营成本”科目,贷记“出租开发产品——出租产品摊销”科目。
三、关于周转房和出租房报废、毁损的核算
报废、毁损是造成周转房和出租房减少的一个重要原因,这部分内容如何核算,在新财会制度中尚未具体涉及。笔者以为,房地产开发企业报废、毁损的周转房和出租房,可以比照固定资产报废、毁损的核算方法,在“固定资产清理”科目下分别设置“周转房清理”和“出租房清理”两个明细科目进行核算。其具体核算方法如下:
报废、毁损的周转房,按其净值(即帐面原价减去累计摊销额后的余额)借记“固定资产清理——周转房清理”科目,按累计摊销额借记“周转房——周转房摊销”科目,按周转房原价贷记“周转房——在用周转房”科目。发生的清理费用,借记“固定资产清理——周转房清理”科目,贷记“银行存款”等有关科目。清理过程中所取得的各种收入,包括验收入库的残料价值、残值变价收入、应向过失人或保险公司收取的赔偿款等,应冲减周转房清理支出,借记“库存材料”、“银行存款”、“其他应收款”等科目,贷记“固定资产清理——周转房清理”科目。周转房清理后的净收入或净损失,应转作企业的当期损益。实现的净收益,借记“固定资产清理——周转房清理”科目,贷记营业外收入——处理周转房收益”科目;发生的净损失,借记“营业外支出——处理周转房损失”科目,贷记“固定资产清理——周转房清理”科目。如果是由于自然灾害和意外事故所造成的净损失,则应借记“营业外支出——非常损失”科目,贷记“固定资产清理——周转房清理”科目。
报废、毁损的出租房,可比照上述报废、毁损周转房的核算方法,进行相应的帐务处理。
责任编辑 袁庚