房地产评估包括对土地及其房屋建筑物的评估。由于房屋建筑物总是依托于土地，土地工商开发往往以房屋建筑物的建设为重要内容，这样就形成了房地产开发的专门领域，从而使房地产评估成为相对独立的评估领域。一、房地产评估的特点1.估价标准受房地产使用性质的明显影响。房地产有工业用、商业用、事业用、住宅用等多种用途，不同用途的房地产在产权转让中其估价标准出现区别。工业用地和房屋建筑物的转让通常与企业整体资产一并进行，因而作为一般生产要素评估其重置成本，只对整体企业评估收益现值；商用房地产则不同，它受地租因素的明显影响，需评估收益现值；而民宅明显地表现为特种耐用消费品，评估变现价格。

2.房产和地产价格分别按不同规律变化。房屋建筑物在通常情况下由于实体损耗和技术、功能性损耗而贬值，土地权益却不会随时间流逝，相反在城镇发展的基础上会出现升值。这就决定了必须按相应的规律分别对房产和地产进行评估。

3.土地的自然特点及外部环境对价格影响极大。土地的使用价值是由它的自然特点所决定的，包括地质、地层条件，地块形状和面积的大小、坡度等。土地的使用价值还决定于外部环境，包括地理位置特别是在城区的位置、周边产业群态和市政设施、生活服务设施的齐全程度和质量等。在房地产评估中必须根据价格标准的要求，相应考虑土地自然特点和外部环境影响。

二、房地产重置成本的评估

房地产重置成本由房屋及建筑物成本和地产成本所组成。评估时要注意两种成本的区别，不得重复估算。

1.房产重置全价的评估。房地产成本形成的方式有两种，一是按实际发生数核算，主要是建筑安装工程的直接费和设备、工器具购置费；二是按一定费率或定额计算。要重点评估直接费和设备、工器具购置费，其他部分则按国家规定的现行费率或定额计算。房产重置全价的评估方法很多，较适用的有复原重置核算法、成本指数调整法，现行造价调整法等，要根据评估对象和资料状况选用。可以根据成本构成和各项费用上升的比例，加权确定成本指数，据以调整原始成本即得复原重置成本。

2.房产成新率的勘估。房产的剩余经济寿命既决定于剩余自然寿命，又决定于房产功能的适用性。因为房产自然寿命通常较长，而机器设备、生产线以至生产经营方向更新的周期都短一些，如果不适应后者的更新，房产就要在自然寿命终了前被拆除或改建。倘若评估一家具有大量房产的企业，可以根据该企业（如果是一家老企业）或同类企业房产退役曲线所决定的平均寿命，确定经济寿命和成新率，只要企业房产使用和维护比较正常，这种方法评估结果比较客观，称退役曲线法。另一种方法是预期寿命法，即对房产结构部分进行勘估，确定其自然寿命，并考虑企业运行和外部环境对该资产寿命的限制，据以确定成新率。

3.净值评估与汇总分析。房产净值是重置全价扣除陈旧贬值的余额，但由于房产重置全价的评估方法不同，成新率的勘估方法不同，确定净值的方法也应有所区别。按现行单位造价评估房产全价暗含了功能性贬值的扣除，除非该房产与参照物相比有明显的功能缺陷，不得另行扣减功能性贬值。其他两种方法评估的都是复原重置成本，应扣减功能性贬值。在成新率的勘估中，采用预期寿命法是以结构件的寿命为基础的，装饰和附属功能系统的陈旧作为功能性贬值专项扣除。

功能性贬值的评估可根据具体情况采用如下方法：

（1）对确需消除的功能缺陷，并且在重置全价中已含有该功能的成本时，可按消除功能缺陷的成本计算功能性贬值。（2）对确属无用、多余的功能，计算其成本作为功能性贬值。（3）成新率勘估时排除的项目专项计算功能性陈旧，例如，房屋外装修贬值额按粉刷一新的成本计算，并以重置全价中直接扣除。

4.土地权益重置成本的构成和评估要求。土地权益成本由土地征用动迁成本、土地开发成本、土地开发管理费和利润，以及国家规定的各项税费所组成。

由于地产不因房产的损耗和更新而改变，在永续使用的条件下，地产成本不计折旧；在限期使用时（如合资企业场地使用权）按比例摊销，因而在资产评估中应单项评估，对永续地产评估重置全价，对限期地产评估重置净值。

三、地价和房地产收益现值的评估

1.地价的实质及构成要素。地价是指土地权益转让的价格。地产效益的级差性和地产的独占性，产生了地租。地价就是地租的本金化。地价由两部分组成，一是资源开发和补偿成本，即土地权益成本，二是级差地租的本金化。

2.房地产收益现值的适用范围与影响因素。房地产收益现值主要适用于商用房地产、旅馆饭店和出租房地产（不包括城镇住宅出租）、开发区土地使用权批租、场地使用权转让等资产业务。影响房地产收益现值的因素，对于房地产融为一体的来说，决定于未来租金和预期收益，地理位置、产业群状、交通、环境等因素的影响，都直接货币化了。而单纯的地产虽然同样由上述因素决定其收益现值，但是并没有货币化。

3.收益现值的评估方法。房地产收益现值可以视具体情况分别采用预期收益折现法，租金折现法，市价类比法等。租金折现法与预期收益折现法的基本区别在于，要按净租金即总租金扣除运营现金支出后的净现金流量折现计算。

单纯地产的评估比较困难。一个途径是采取地价类比法，只要有足够多的地产交易实例，并且按影响地产价格的各要素进行调整，其评估值就比较客观。另一种方法是模拟投资法，即按该地产的特征模拟进行最优利用的投资，如盖饭店或商业楼等，投资预期收益的现值扣除投资内部报酬现值后的余额，即为地产价格。

四、房地产变现价格和清算价格的评估

1.变现价格的适用范围和评估方法。民用住宅和事业用、公共用房地产的相互转让，适用变现价格。变现价格以重置净价为基础，考虑供求关系、国家政策因素进行调整。对于国家行政事业单位房地产的内部转让，按重置净价作价，价格构成因素按国家政策规定调整，例如，单位统购商品房价格中就包括城市建设配套费。居民住宅价格受供求关系影响较大，一般很难适用成本加利润的评估方法，可采用价格类比法和成本售价系数法。成本售价系数可按市中心区、市区、边沿区、郊区、小区等不同情况设计不同系数。在我国目前条件下，受居民支付能力的限制，出售公有住宅通常采取折价的方式，因而系数通常小于1。

当民用、事业用、公共用房地产的转让导致以盈利为目的使用时，应根据最优利用原则，评估房地产的收益现值。

2.房地产清算价格评估的特性。城镇房地产比较紧张，通用性较好，市场广阔，特别是地产具有较好的升值特性。清算造成的交易时间和强制变现的限制，一般不致于太大影响商业、饭店、住宅和事业用房地产的价格。工业用房地产清算价格取决于有无投资者，取决于投资是否处于活跃时期。它不同于各种动产，是受区域投资制约的，因而要具体评估投资活跃程度，评估是否有潜在的投资购买对象。在投资活跃期，房地产清算价格可以高出它的重置净价。没有潜在购买者时，房地产会变得一钱不值。