为了适应城市建设综合开发事业发展的需要，加强企业的经济核算，提高会计工作水平，财政部制定了《国营城市建设综合开发企业会计制度—会计科目和会计报表》（以下简称开发企业会计制度），并规定从1989年1月1日起施行。为使大家对开发企业会计制度有一个大概的了解，以便掌握和贯彻执行，现就开发企业会计制度的主要内容和具有特点的经济业务核算，作一些重点介绍。

一、土地开发的核算

土地开发，是指企业为建设商品房等房屋和销售（有偿转让）建设场地而进行的土地开发，是城市建设综合开发企业经营的主要业务之一。开发企业会计制度中设置了“土地开发支出”科目，核算企业开发建设场地的实际成本。企业发生的各项土地开发费用，应按各个成本核算对象和规定的成本项目进行核算。规定的成本项目与房屋开发成本项目相同，

企业进行的土地开发，按其不同的用途和目的，分别按以下不同情况进行核算：为建设各种房屋进行的土地开发所发生的各项费用支出，能分清成本核算对象的（即为一个房屋建设对象而开发的土地），直接计入房屋建设成本，同时为几个房屋建设项目进行土地开发所发生的费用，应先通过“土地开发支出”科目进行汇集，然后再按一定标准分配计入各有关房屋建设项目的成本。为销售建设场地和为委托单位进行土地开发所发生的各项费用，要按规定的核算对象单独核算土地开发成本。

已完土地开发项目的帐务结转。企业进行各项土地开发所发生的费用，除同房屋建设（包括商品房、经营房、周转房建设）一并进行核算，其费用直接计入房屋建设成本外，其余各项土地开发项目，包括为销售建设场地进行的土地开发项目、为委托单位进行的土地开发项目，以及为今后建设房屋进行的土地开发项目等，在其开发完工后，即从土地开发阶段转入待销售、待移交、待使用阶段。由于其已具有已完产品的性质，故应将其开发成本自“土地开发支出”科目转入“已完开发产品”科目。

二、房屋建设的核算

房屋建设，是城市建设综合开发企业的基本业务。开发企业会计制度中设置了“房屋建设支出”科目，用以核算企业进行商品房、经营房、周转房、代建房等所有房屋建设的各项费用支出。企业在进行各项房屋建设所发生的各项费用，应按上述各类房屋建设和规定的成本核算对象、成本项目，分别进行汇集。各类房屋建设的成本项目，按规定分为下列7项：

1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上地下建筑物拆迁补偿费等费用。企业发生的土地征用及拆迁补偿费，分别按以下不同情况进行核算：能分清房屋建设成本核算对象的，直接计入有关成本核算对象，分不清房屋建设成本核算对象的，先在“土地开发支出”科目核算，待确定成本核算对象后再从“土地开发支出”科目分配计入有关房屋建设成本核算对象。房屋建设用地属于企业综合开发用地的一部分或已完开发土地的，应将有关核算对象应负担的土地征用及拆迁补偿费部分，自“土地开发支出”科目或“已完开发产品”科目转入本科目。

2、前期工程费，包括开发项目总体规划、设计、可行性研究、水文、地质勘察、测绘、三通一平等费用。企业进行房屋建设所发生的前期工程费，借（增）记本科目，贷（减）记“银行存款”等科目。

3、基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等费用。企业进行房屋建设所发生的基础设施费，分别按以下不同情况进行核算：能直接计入核算对象的基础设施费，直接计入房屋建设成本。房屋建设用地属于企业综合开发用地的一部分或已完开发土地的，应将有关成本核算对象应负担的基础设施费部分，自“土地开发支出”科目或“已完开发产品”科目中转入本科目。

4、建筑安装工程费，是指列入建筑安装工程施工图预算的各项费用（包括设备费）。企业发生的建筑安装工程费用，分别按以下不同情况进行核算：采用出包形式的，按承包企业提出的“工程价款结算帐单”承付工程款计入房屋建设成本。自行施工小型建筑安装工程所发生的费用，直接在本科目有关成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目中核算。自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程施工”、“施工管理费”等科目，归集核算各项建筑安装工程费用，然后再定期转入本科目。企业用于房屋建设的各种设备（附属于房屋建设实体的），按各该设备的实际成本计入房屋建设支出。

5、公共配套设施费，是指列入建筑安装工程施工图预算、按规定允许计入商品房成本的开发项目内非经营性公共配套设施费，如建造派出所、水塔、锅炉房、幼托、消防、自行车棚等公共配套设施所发生的费用。企业进行公共配套设施建设所发生的费用，分别按以下不同情况进行核算：与商品房同步建设、并能分清负担对象的，直接计入商品房成本。与商品房同步建设、但由两个以上核算对象负担的，先通过“配套工程支出“科目核算，待配套设施工程竣工后，再分摊计入各成本核算对象。与商品房不同步建设采用预提配套设施费办法的核算方法，见配套设施工程的核算。

6、利息支出，是指按规定计入房屋建设成本的流动资金借款利息支出（扣除利息收入后的净支出）。企业为土地开发和商品房建设向银行借款所发生的利息支出，应按各开发项目占用资金的多少分配计入各开发项目成本。

7、管理费，是指企业在组织土地开发和房屋建设过程中所发生的各项管理费用，包括管理人员工资、工资附加费、办公费、宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、低值易耗品摊销、劳动保护费、职工教育经费、科技费、临时设施费、检验实验费、坏帐损失等费用。企业发生的各项管理费用，先通过“管理费用”科目核算，月终时按一定标准分摊计入有关开发项目成本。

已完房屋开发项目的帐务结转。企业开发建设的各种房屋，包括商品房、经营房、周转房、代建房，已经竣工和验收，即从开发建设阶段转入待销售、待移交或周转使用阶段，应将其开发建设成本自本科目转入“已完开发产品”科目。企业开发建设的经营房、周转房，竣工后即投入经营或周转使用的，可将其开发建设成本直接从本科目转入“经营房”或“周转房”科目。

三、配套设施工程的核算

配套工程，是指企业为开发建设商品房而开发建设的各项公共配套设施工程。开发企业会计制度中设置了“配套工程支出”科目，核算除按配套设施实际支出直接计入商品房开发成本以外的所有公共配套设施工程支出，包括：按规定不能计入商品房屋建设成本的配套设施项目，如承建城市建设规划中的房屋开发项目以外为居民服务的给水、供电，供暖、供气的增容增压、交通道路等大配套设施，房屋开发项目内属于营业性的商店、银行、邮电局和属于非营业的中小学、文化站、医院等配套设施；按规定应计入商品房屋开发成本，但由两个以上房屋开发成本核算对象共同负担，需要按一定标准分配计入有关核算对象的配套设施；与商品房开发不同步建设，需要采用预提方法计入商品房成本的配套设施支出。

企业发生的各项配套设施费用，应按成本核算对象和规定的成本项目予以汇集。配套工程的成本核算对象，一般应以独立的配套设施项目为对象。成本项目，与房屋开发成本项目相同。

企业进行配套设施项目建设所发生的各项支出，借（增）记本科目，贷（减）记“银行存款”、“库存材料”、“库存设备”等科目或贷（增）记“应付帐款——应付工程款”科目。配套设施应分摊的管理费，应自“管理费用”科目转入本科目，为了简化核算手续，按规定应计入商品房成本的配套工程，其应分摊的管理费，也可以直接计入商品房等房屋成本。由两个以上房屋开发成本核算对象共同负担的配套工程支出，应先在本科目核算，竣工后再按一定标准分配计入房屋开发成本。先建商品房后建配套设施，或商品房已经建成待售而配套设施尚未全部完工的，预计尚应负担的配套工程支出，按规定经批准后，可按配套工程的计划成本或预算成本，预提配套设施费，计入房屋开发成本。

配套工程竣工后，属于有偿移交的，应按实际成本从本科目转入“已完开发产品”科目；移交时，应视同销售业务进行帐务处理。竣工后用于出租或从事经营业务的，应将其成本从本科目转入“经营房”科目。

四、已完开发产品的核算

已完开发产品，是指企业已经完成全部开发过程，经验收合格，具备销售、移交或使用条件，有待销售、移交或使用的开发产品。开发企业会计制度中设置了“已完开发产品”科目，集中核算符合上述条件的已完开发产品的实际成本，包括已开发完工的建设场地、商品房、配套工程、代建工程，以及已经开发完成尚未投入使用的企业自用建设场地、经营房、周转房等开发产品的实际成本。

企业开发完成的各项产品，分别按以下不同情况进行核算：开发完成的商品性建设场地、商品房、有偿移交的配套设施和代建工程等开发产品，应于竣工验收后，将其实际成本从“土地开发支出”、“房屋建设支出”、“配套工程支出”、“代建工程支出”等科目中转入本科目。企业开发完成的建设场地和经营房、周转房，开发完成后近期不用于房屋开发或不投入经营、周转使用的，应将其实际成本自“土地开发支出”、“房屋建设支出”科目中转入本科目。企业开发建设的各种房屋，建成后尚未确定用途的，先按商品房进行帐务处理，将其成本自“房屋建设支出”科目中转入本科目，待确定用途交付使用时，再从本科目中转入“经营房”、“周转房”等有关科目。

销售、移交、使用已完开发产品，应按以下不同情况进行核算：对外销售的已完开发产品，应于月份终了时结转实际成本。用于出租经营或安置拆迁户周转使用的房屋，应将其实际成本从本科目转入“经营房”、“周转房”科口。将已完开发场地用于商品房等房屋建设时，应将已完开发场地的实际成本自本科目中转入“房屋建设支出”科目。代其他单位开发建设的房屋、场地以及代建工程等开发产品，移交有关单位时，应将其实际成本自本科目转入“销售”科目。

实行赊销或分期收款结算方式销售开发产品的企业，可增设“分期收款已完开发产品”科目，核算赊销或分期收款已完开发产品的实际成本。按合同规定将赊销或分期收款的已完开发产品交付购买单位或个人时，应将其实际成本自本科目中转入“分期收款已完开发产品”科目；按合同规定收款日期收款时，按应收回的款项数额，借（增）记“银行存款”、“应收帐款”科目，贷（增）记“销售”科目，并按当期应收回价款占应收价款总额的比例结转实际成本，借（减）记“销售”科目，贷（减）记“分期收款已完开发产品”科目。

五、经营房收支业务的核算

城市建设综合开发企业，按照批准的建设计划，用自有资金开发建设的房屋，用于出租经营，是目前开发企业具有特点的经营业务之一。开发企业会计制度中设置了“房屋经营支出”科目，核算企业房屋出租经营过程中发生的各项费用支出。

房屋经营收入，一般是指企业在房屋出租期间，按合同规定所取得的租金收入。企业经营房的经营收入，应视同销售进行帐务处理。房屋经营支出的费用项目，一般包括直接从事房屋经营业务人员的工资和按规定应提取的福利基金，办公费，交通差旅费，经营房屋摊销，低值易耗品摊销，经营房维修费，以及应分摊的管理费等费用。

企业发生的各项房屋经营支出，借（增）记本科目，贷（减）记“银行存款”、“现金”、“库存材料”、“材料成本差异”、“低值易耗品（低值易耗品摊销）”、“管理费用”等科目或贷（增）记“应付工资”、“经营房摊销”等有关科目。发生的经常性维修费用，可作为经营房支出，直接记入本科目。发生的大修理费用，一次开支数额较大的，可先在“待摊费用”科目核算，分次分摊计入房屋经营成本。企业对经营房进行大型装饰、改扩建或增加室内设备等所发生的费用，应增加经营房本身的成本，在“固定资产改扩建支出”科目（“经营房改扩建支出”明细科目）核算，不在本科目核算。

经营房摊销，是指经营房在经营使用过程中，按经营房使用年限和帐面原价计算应计入经营房经营成本的经营房损耗（未使用或停止使用的经营房不计提摊销费，计提的累计摊销额不得大于经营房帐面价值，摊销足额后不再计提摊销）。经营房摊销，应按月计提，计入当月房屋经营成本。

六、资金来源的核算

城市建设综合开发企业的资金来源，从近几年的实际情况来看，主要是银行贷款和预收购房单位、委托代建工程单位的资金，各级财政和主管部门拨入资金不多，这也是目前开发企业的特点之一。根据开发企业资金来源的特点，统一设置了“开发经营基金”、“其他单位投入资金”、“实发公司债券”、“预收开发资金”等科目，核算企业的各种资金来源。下面介绍几项具有开发企业特点的资金来源的核算：

开发经营基金的核算。开发企业会计制度，在“开发经营基金”科目下设置了“财政拨入开发经营基金”、“主管部门拨入开发经营基金”、“企业开发经营基金”三个明细科目，分别核算国家拨入的、主管部门拨入的和企业内部形成的开发经营基金。企业收到国家财政拨入的开发经营基金时，借（增）记“银行存款”等科目，贷（增）记本科目；收到主管部门拨入的开发经营基金时，借（增）记“银行存款”、“固定资产”、“库存材料”等科目，贷（增）记本科目；企业按规定将一部分生产发展基金和后备基金转作开发经营基金时，借（减）记“专用基金”科目，贷（增）记本科目。

其他单位投入资金的核算。其他单位投入的资金，主要是指企业同其他单位联合经营土地开发和商品房开发等业务，由联营单位投资转入本企业的各项资金，包括固定资产、流动资产和货币资金。开发企业会计制度中设置了“其他单位投入资金”科目，核算企业吸收联营单位投入的上述各项资金。其他单位投资转入本企业的房屋、场地、设备等固定资产，按帐面原值借（增）记“固定资产”科目，按双方议定的按质论价的价值贷（增）记本科目，其差额作为累计折旧，贷（增）记“累计折旧”科目；双方议定的价值大于帐面原价的，按双方议定的价值借（增）记“固定资产”科目，贷（增）记本科目。其他单位投资转入本企业的材料物资，按计划成本借（增）记“库存材料”、“低值易耗品”等科目，按双方议定的价值贷（增）记本科目，其差额作为材料成本差异，借（增）或贷（减）记“材料成本差异”科目。

流动资金借款的核算。流动资金借款，主要是指企业为进行土地开发和商品房建设而向银行借入的流动资金。开发企业会计制度中设置了“流动资金借款”科目，核算企业流动资金借款的本金和利息。企业向银行借入的流动资金借款，借（增或减）记有关科目，贷（增）记本科目；应付的借款利息，计入土地开发成本和房屋建设成本，借（增）记“土地开发支出”、“房屋建设支出”科目，贷（增）记本科目或贷（减）记“银行存款”科目。企业向其他金融机构（银行以外的金融机构）借入的上述流动资金，可在本科目下设置明细科目核算；流动资金借款以外的其他各项借款，如大修理借款、基本建设借款等专项借款，应设置“专项借款”科目核算，不在本科目核算。

企业发放债券的核算。企业发放的债券，是指企业为筹措土地开发和商品房建设等经营业务所需要的资金，经批准通过银行或其他金融机构发放的债券。开发企业会计制度中设置了“实发公司债券”科目，核算企业实际发放债券的本金和应付的利息。企业收到发放债券的价款时，借（增）记“银行存款”科目：贷（增）记本科目；计算应付实发债券的利息，借（增）记“土地开发支出”、“房屋建设支出”、“管理费用”等有关科目，贷（增）记本科目；到期归还债券本金和利息时，借（减）记本科目，贷（减）记“银行存款”科目。支付代办银行或其他金融机构的发行债券手续费和票证印刷等费用，借（增）记“土地开发支出”、“房屋建设支出”、“管理费用”等有关科目，贷（减）记“银行存款”科目。

预收开发资金的核算。预收开发资金，是指企业按合同或协议规定，向购买商品房的单位或个人和向委托开发建设项目的单位，预收的购房订金和开发建设资金。开发企业会计制度中设置了“预收开发资金”科目，核算上述预收的购房订金和开发建设资金。企业收到购房单位或个人交来的购房订金时，借（增）记“银行存款”科目，贷（增）记本科目；将商品房交付有关单位或个人时，按商品房销售价格进行结算，借（增）记“应收帐款”科目，贷（增）记“销售”科目，同时将预收的购房订金自本科目中转入“应收帐款”科目，借（减）记本科目，贷（减）记“应收帐款”科目；预收的购房订金大于房屋销售价格的，应将多收的订金及时退还购房单位或个人，退还时，借（减）记本科目，贷（减）记“银行存款”科目。企业收到委托单位预交的代建房屋、开发土地等开发建设资金时，借（增）记“银行存款”科目，贷（增）记本科目；委托单位按合同规定拨来抵作预交款项的材料，应按双方议定的材料价格，借（增）记“库存材料”科目，贷（增）记本科目；代建房屋和土地开发项目竣工验收后移交委托单位时，应视同销售进行结算，销售价款的核算方法以及预收开发建设资金等项帐务的处理，均与上述商品房的核算处理方法相同。

以上是城市建设综合开发企业主要经济业务的会计核算。关于开发企业的会计报表，开发企业会计制度中统一规定了6张会计报表和3张附表。开发企业的会计报表，与现行各类企业会计报表比较，除在报表体系和编制方法上有所不同之外，主要的不同之点是打破了固定资产与固定基金、流动资产与流动基金、专项资产与专项资金的”三段平衡”，这是会计制度的一项重要改革。

《国营城市建设综合开发企业会计制度》是一项新制度，是本着进一步贯彻统一领导、分级管理，适应经济管理体制改革和会计改革、扩大企业经营自主权的精神制定的，并在研究制定过程中吸收了大家提出的很多可行的宝贵意见。开发企业会计制度的贯彻实施，将对提高开发企业全行业的会计核算工作水平，起到积极的推动作用。