摘要:
随着经济体制改革的发展,从1984年以来,许多小型工业企业试行了租赁制。从一些地方试点的情况看,还不同程度地存在一些问题,因此,有必要对以下几个问题加以探讨:
一、如何合理确定租金
合理确定租金,就是要做到租金额高低适度。我们认为,出租企业,总的原则应该是保证国家多增收,企业多提留,承租者和职工收入逐步有所增加,充分兼顾国家、企业、职工和承租者之间的利益。因此,在确定租金时,应该考虑以下几方面的因素:
一是企业的设备条件。设备条件的好坏,直接影响企业的经营效果,而企业的设备是租赁前国家对企业的投资所形成的,并非承租者经营所得。因此,在通常情况下,对设备条件好的企业,所收取的租金就应高一些;反之,租金则可低一些。
二是企业资产的状况。租赁经营,是将企业作为一个整体来出租(承租)的。因此,在确定租金时,要考虑企业的全部资产价值。在企业租赁经营前,财税部门应会同企业主管部门、银行、工商行政管理部门对企业资产进行认真的清点和重新评价,根据资产的新旧程度和当前的价格水平,(房屋还要考虑所处位置和级差地租等因素)采用按重置价值计价的方法确定其价值,而不宜简单地采用按帐面原值或净...
随着经济体制改革的发展,从1984年以来,许多小型工业企业试行了租赁制。从一些地方试点的情况看,还不同程度地存在一些问题,因此,有必要对以下几个问题加以探讨:
一、如何合理确定租金
合理确定租金,就是要做到租金额高低适度。我们认为,出租企业,总的原则应该是保证国家多增收,企业多提留,承租者和职工收入逐步有所增加,充分兼顾国家、企业、职工和承租者之间的利益。因此,在确定租金时,应该考虑以下几方面的因素:
一是企业的设备条件。设备条件的好坏,直接影响企业的经营效果,而企业的设备是租赁前国家对企业的投资所形成的,并非承租者经营所得。因此,在通常情况下,对设备条件好的企业,所收取的租金就应高一些;反之,租金则可低一些。
二是企业资产的状况。租赁经营,是将企业作为一个整体来出租(承租)的。因此,在确定租金时,要考虑企业的全部资产价值。在企业租赁经营前,财税部门应会同企业主管部门、银行、工商行政管理部门对企业资产进行认真的清点和重新评价,根据资产的新旧程度和当前的价格水平,(房屋还要考虑所处位置和级差地租等因素)采用按重置价值计价的方法确定其价值,而不宜简单地采用按帐面原值或净值计价的方法。
三是企业经营管理的情况。企业租赁是以有利于经营为目的的。出租方不只是单纯收取租金,还需要考虑提高企业的经济效益。因此,确定租金时,还要考虑到企业的管理水平、经营环境、市场情况、职工素质等因素。
依据上述基本原则,我们认为,较好的办法是采取公开招标方式。即由出租方组织成立租赁经营招标委员会来确定标底租金,进行公开招标。将中标租金作为承租的租金,并且在合同期内固定不变。但是,中标租金必须不低于标底租金,否则,就失去了招标的意义。
二、缴纳租金的方法
目前对如何缴纳租金的问题,各方面的看法还不一致,概括起来主要有三种意见:①租、税并存,即缴纳所得税后,再交纳租金。②以税代租,即只交所得税,以此代替租金。③以租代税,即只交纳租金而不交所得税。我们认为第一种意见较好。因为税收具有强制性、无偿性和固定性等特征,无论企业由谁去经营、实行何种经营方式,企业都要依法纳税。而作为租赁价值货币表现的租金,是以租赁合同形式联结出租方和承租方的一种经济契约关系,承租方应当按照确定的租金,按期交给出租方。实行租、税并存的办法,既体现了企业生产资料所有权与经营权分离后的租赁特点,又符合企业实行租赁制的经营特征。租赁企业既要保证向国家缴税,也要根据合同规定交纳租金,如承租者完不成应缴纳的租金时,其不足部分须由承租者连同保证人用个人的财产作为抵押。
三、如何合理确定承租者的收入
按劳分配是社会主义的一个基本原则,承租者作为物质财富的创造者,既是经营者又是劳动者,担子较重,付出的劳动量大,应该得到较多的劳动报酬。但是,这也并不是说承租者的劳动报酬收入与企业职工收入的差距越大越好,而是应当有一个合理的额度。分配给承租者的收入,应该坚持既要承认差别,又不致悬殊过大的原则。为了强化承租者的责任,适当规定承租者当年收入的一个最高限额的做法还是可取的。至于限额规定多少合适,从试点的情况看,似以不超过职工平均工资的3~5倍为宜。
四、如何完善租赁的担保制度
企业租赁经营,承租者作为保证金而抵押的财产,一般地讲,应与租赁企业资产价值相等。根据我国目前情况,要达到这个要求比较困难。目前一些地方在处理这个问题时,除承租者个人抵押少量资产外,还采取从承租者年收入中提取一定数额的租赁经营风险基金的做法。我们认为这种做法还只能是一种权宜之计,从完善租赁经营角度讲,应考虑对租赁企业和承租者分别实行财产保险制度和经营责任保险制度。
目前已开展的企业财产保险业务,是为了使企业财产在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故损失后得到经济补偿。租赁企业应参加财产保险,一旦企业遭受了自然灾害或意外事故,所造成损失则由保险公司承担,从而使企业生产经营活动能迅速恢复起来。
另外,承租者租赁了几百万元或者更多资产的企业,而本人(包括保证人)财产抵押保证金一般只有三、四千元,两者比差较大,很难让承租者既负盈又负亏.我们认为对承租者实行经营责任保险,是一个较好的处理办法。由承租者就其经营责任向保险公司投保,按期交纳一定的保险费。保险公司应承担承租者在生产经营过程中所应负的经济赔偿责任。
五、如何预防租赁企业的短期行为
在现行的条件下,企业固定资产更新改造周期一般要在15年以上,而一些租赁经营企业的承租年限一般为3~5年。由于固定资产的更新改造周期与企业的承租期相差较大,往往会出现有的承租者为了完成合同规定的利润等指标,就一味地追求承租合同期内的效益,不顾一切地使用机器、设备,没有扩大再生产的打算;从而导致了企业行为短期化。为了预防租赁企业出现上述行为,应根据租赁经营的特点,在租赁合同中对承租期内的设备完好率、固定资产增值率等指标作出合理的规定,以保证企业不断扩大生产能力。此外,企业主管部门及有关财税部门还应当加强对租赁企业资产的监督、检查和管理工作,督促承租者按照国家的有关规定计提折旧基金和大修理基金,并按照规定管理和使用,以维护和更新机器、设备。
为了使承租者有租赁经营的充分自主权,从根本上防止承租者的短期行为,我们认为,可将企业生产资料所有权划分为价值形态所有权和实物形态所有权两种,把其中实物形态的所有权暂时转让给企业的承租者,出租方的资产管理部门只管企业生产资料价值形态所有权。租赁期满后,承租者除应按租赁时金额归还外,还应考虑价格因素的影响或有所增值。而实物形态则不必要求与承租时完全相符。这种做法有以下两点好处:一是有利于企业发展。按租赁的惯例,这样既原数(而不一定是原物)归还了承租的资产,又把处理资产实物形态的所有权赋予了承租者,承租者就可以根据租赁企业的经营情况和市场变化及时淘汰、变卖、引进或更新改造固定资产,从而有利于设备的更新换代,有利于新技术的开发应用,增强企业的活力;二是政府部门放弃直接管理企业固定资产实物形态的权力,这种国家从直接管理到间接管理的观念上的转变,有助于促使政企职责分开。当然,对企业资产实物形态的变更,在租赁合同中也应做出明确的规定。