目前，物业税开征问题被炒得沸沸扬扬，对其开征时机、房价调控效果等也是众说纷纭。笔者综合理论研究、国内现实和国际实践，尝试对有关问题做一简要分析。

物业税出台影响房价几何

谈及物业税开征对于房地产价格的影响，一种观点认为，物业税一旦开征，房地产泡沫就会受到大幅挤压，有助于促进房地产市场平稳运行，是调控房地产价格的有效措施。另一种观点则认为，物业税仅仅是多个调控工具之一，对于房地产市场价格会有影响，但长期来看不会产生实质性的影响。这两种观点都有一定的道理，但都是在一定的假设前提之下才能成立。

在我国，房地产价格走势主要取决于三方面因素。一是建设用地投放、土地利用结构、房地产开发程度等供方力量；二是城市化进程所推动的居住、商用房产的需求情况，包括投资需求；三是人们对房地产价格未来走势的预期。其中，第一个因素是政府可以影响和决定的变量，在土地国有、一级市场政府垄断的情况下，这是房地产市场运行的最重要的基本面。第二个因素可以通过计量分析进行较长时期的预测，并提前发布需求变化轨迹，防范房地产泡沫过分膨胀和迅速崩盘带来的风险。第三个因素既受媒体舆论等外界环境的引导，又受政府调控政策变化的影响。

开征物业税可以为政府提供一种调控房地产价格的工具，其作用机制是：首先，通过舆论的引导，改变市场对于房地产价格的预期，使市场供求力量发生变化。其次，通过明确界定征税范围，对一定标准之外的住宅定期征税，在不同程度上抑制投资和投机性需求。然后，根据不同时期房地产价格的走势，确定合适的税率和优惠政策，改变市场供求双方的力量对比，促进房地产市场平稳运行。

但是，物业税对房价的影响究竟有多大，还要看政府对其功能的运用和发挥程度。也就是说，征税范围、计征方式、税率高低等设计不同，对房地产价格的调节作用就不同。如在日本等国家，虽然开征了类似性质的税种，但房地产泡沫也一度十分严重，最后不得不对税率、税基评估等做出调整。

房产税与物业税区别何在

房产税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的。而理论上的物业税又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而且应缴纳的税款随着不动产市场价值的升高而提高。现行房产税与物业税的区别主要在于：

1.征税对象不完全相同。目前的房产税只对房产征税，城镇土地则另征土地使用税。物业税则是对房地产一体征税。我国如果开征物业税，它的功能应该可以替代现有的房产税和土地使用税。所得税征管能到位的话，还可以考虑替代现行的土地增值税，进一步简化房地产相关税制。

2.征税范围有一定区别。目前的房产税对“由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产”和“个人所有非营业用的房产”免征。而严格意义上的物业税，应对经营性用房一视同仁，对于个人住宅也只是在一定范围内（按套或按面积计算）免征。

3.计征方式更复杂、更精细。现行房产税的计税依据和税率分为两种：一是按照房产原值一次减除10-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。二是按照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。而物业税除了以房产租金收入为依据征税外，一般还要求以市场评估价格为依据征税。评估周期可长可短，同时还需要考虑征税成本与操作的可行性。

物业税开征的难点

面对媒体的热情，物业税可以说是“千呼万唤不出来”。实际上，国家发改委公布的《深化经济体制改革工作意见》里，只是明确提出“研究开征物业税”，但媒体把关注焦点放在了“开征”而不是“研究”上。物业税作为一个关系到每个人切身利益的税种，它的开征需要具备一定的经济社会条件和技术基础，相关部门也需要开展深入细致的研究工作，并按照法定程序进行。

1.基础条件。从房产税、城镇土地使用税到房地一体计征的物业税，至少要解决三个问题：一是土地与房产权属性质的确认。二是免税与征税物业的范围界定。三是物业评估技术能力与社会认可度。如果这三个问题没有很好解决，那么再完美的设计方案也很难得到有效执行。具备这三个条件以后，还需要掌握所有房产的业主信息，确定住宅估值标准，进行技术测算，具体核定征税范围、税率以及抵扣标准等。

2.法律程序。1986年制定的《房产税暂行条例》的立法基础，是1984年通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》（以下简称《决定》）。2000年制定并生效的《中华人民共和国立法法》明确规定，基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制定法律。不过，对《房产税暂行条例》等税收法规的继续执行预留了空间。2009年，《决定》被废止，使包括《房产税暂行条例》在内的许多税收法规的合法性受到影响，客观上要求国务院尽快将依据原授权决定制定的税收法规依法上升为法律。但在国务院目前不能及时提请全国人大制定新税法的情况下，想通过修订《房产税暂行条例》的方式拓宽征税范围，需要依法得到全国人大的特别授权或许可。这可以视为实行“物业税”性质征税的最短预期时间。如果开征新税，可以预见，短时期内是很难走完所有程序的，更何况新法出台后，实施条例和细则等也需要一段时间才能真正得到执行。

3.社会风险。开征物业税必须综合考虑我国土地国有与集体所有并存、大量政策性住房存在等实际国情，提前谋划，防范其中的社会风险。比如，对于事实上形成的大量小产权房怎么确权？一些长期公有私住的住宅征不征税？事业单位改革没有完成的情况下，如何确定这些单位的经营性与非经营性房产？诸如此类的问题需要提前摸底，因地制宜做好预案，切不可急躁冒进，引发不必要的社会矛盾。如果准备工作没有做好，宁可多用金融、土地和其他财税手段调节房价，也不要轻易开征物业税。

责任编辑 韩璐