对于北京市燕保·京原家园保障房小区居民李明顺大爷来说，2012年是不同寻常的一年。由于家庭贫困，老伴体弱多病，一直靠低保和亲友接济维持生计。在政府的关怀下，这一年他终于住进了自己的新家。

“盼了一辈子，真要感谢党和政府帮我们解决公租房，我们做梦都不敢想。”小区居民刘桂珍笑着告诉记者。此前，一家人租住一间20平方米的地下室，一个月租金600元，而现在住进了政府分的小两居的公租房，政府还给租房补贴，每个月只需自己掏500多元，住着还踏实。跟他们一样，北京市石景山区2000多户困难群众通过公开摇号获得了公租房，圆了新房梦。

发生在他们身上的一切，正是北京加快落实保障房建设的一个缩影。

保障基本 让困难家庭住有所居

1992年国务院批复北京等城市房改实施方案，由此拉开了住房制度改革的序幕。北京市住房改革经历了三个阶段：1992年至1997年，为启动阶段，正式提出了住房制度改革市场化的方向，实施了出售公房、提高租金、建立公积金制度等改革措施，但这一时期住房分配仍以福利分配为主，个人市场购房比例较低。1998年至2006年，为全面推进阶段，全面停止福利分房，逐步实行住房分配商品化、货币化，开始建立廉租房、经适房制度，房地产市场日趋活跃，后期商品房价格开始上涨。2007年至今，随着商品房价格不断上涨，中低收入家庭的住房困难问题日益凸显，为加快解决中低收入家庭住房困难，北京市全面推进保障性安居工程建设。2007年—2012年累计开工建设、收购各类保障房86万套，已解决了约60万户家庭住房困难。目前，北京市正按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路，以及“保基本、促公平、可持续”的总体要求，解决居民住房问题，全面实现“住有所居”目标。

北京住房保障的对象包括城镇最低收入住房困难家庭、城镇中低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭以及新就业职工和在京有稳定工作的外来务工人员。针对不同的对象，规定了廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障方式和相应的准入条件。大体看来，廉租住房保障的对象是城镇最低收入住房困难家庭；经济适用住房保障的对象是城镇中低收入住房困难家庭；限价商品住房保障的对象是城镇中等偏下收入住房困难家庭；公共租赁住房保障对象是经济适用房、限价商品房、廉租房轮候家庭，以及其他符合条件的城镇中等及中等偏下收入住房困难家庭和在京长期工作的外来务工人员。公共租赁住房的租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。据了解，京原家园的公共租赁住房租金为37.5元/平方米，60平方米的两居室每月租金需2250元，为2010年核定租金市场的90%左右。同时，考虑到部分低收入家庭支付租金有困难，政府按照10%—95%不等的比例补贴其应支付的租金。记者在石景山区远沁山水保障房项目了解到，家庭人均月收入不高于2400元的租户均享有公共租赁住房租金补贴，该项目享受补贴的入住家庭占总户数的70%以上。此外，北京对于符合申请廉租住房条件但尚未配租廉租住房的家庭，按照规定的标准发放租房补贴，由其到市场上去租赁住房。

保障房制度落实以来，中低收入家庭住房条件得到有效改善。但值得注意的是，近年来，由于北京市常住人口不断增加，住房需求旺盛，据统计，自2008年至2013年末，北京市的常住人口从1700万人增长到2100万人，按每人30平方米计算，每年新增住房需求2000多万平方米。人口资源环境矛盾十分紧张，土地供应难度日益加大，“以售为主”的保障方式面临挑战。由于这类出售型保障房售价低，导致投机牟利空间上升，对此，北京市从2013年4月起，全市统一廉租、经适、限价和公租房“四房”申请为“保障房”申请，保障方式实现了由“以售为主”向“以租为主”的重大转变，大力发展公共租赁住房，引导居民通过租赁方式解决住房困难

政策支持 为保障房建设提供可靠保障

“十二五”期间北京市计划建设筹建100万套保障性住房，确保“十二五”期末基本解决本市中低收入家庭住房困难。2014年，北京市计划开工建设各类保障性住房7万套，竣工10万套。年初，全市共79个建设项目落实到具体地块，房源5.7万套，占全市建设任务的81.4%。截至5月底，已新开工各类保障性住房2.9万套，完成全年开工任务的42%；竣工5.5万套，完成今年竣工任务的55%；保障房建设投资额274亿元，完成全年投资任务的55%。为达成这一目标，北京市从土地、资源、税收等方面出台了一系列支持政策

土地问题是确保保障房可持续发展的基础。为满足保障性住房建设的用地需求，近年来，北京市不断创新土地供应方式，通过划拨、出让、租赁等多种方式供应保障房用地，探索了“限房价、竞地价”、“限地价、竞保障房面积”等供地方式，降低土地成本，加快保障房土地供应。坚持集中建设与配建相结合的方式，适度加强配建，规定“十二五”时期商品住宅用地原则上均须配建保障性住房，配建比例不得低于30%。为对于集中建设的廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房，实行划拨供地；对于配建的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房，用地采用出让方式，与商品房项目同时招标、配套建设；对于限价商品住房项目，用地采用招拍挂等方式出让。

资金问题是保障房建设的关键。北京市财政部门多渠道融资，破解全市保障性住房建设资金难题2011年市财政注入100亿元资本金成立了北京市保障性住房建设投资中心，作为保障性住房建设的投融资平台，积极引导社会资金参与保障性住房建设，充分发挥财政资金投入放大效应。据介绍，根据北京市“十二五”时期住房保障规划，北京市保障性住房建设投资中心持有的市级统筹公共租赁住房和棚户区改造定向安置房需要投入资金约1600亿元，其中，1200亿元将通过市场化融资方式解决，通过保障性住房私募债、银行贷款、住房公积金贷款、银信产品等方式，有效解决资金困境。截至2013年6月底，北京市保障性住房建设投资中心通过市场化方式累计实现融资280亿元，建设、收购保障房约13万套，成为北京市保障房建设的主力军。近年来，北京市财政部门根据项目进展情况，优先安排财政资金用于保障房建设。2011年—2013年，累计筹集市级财政资金162.5亿元。通过在财政预算中安排保障性安居工程资金、按10%的比例提取土地出让净收益以及利用公积金增值收益贷款支持保障性住房建设，同时，还积极探索试点发行房地产信托投资基金，为公共租赁住房项目的建设和运营提供长期稳定的资金来源。

另外，税收方面予以减免。在经济适用住房项目免受建设和经营中的行政事业性收费，小区外基础设施建设费用由政府承担；公共租赁住房项目免收建设和经营中的行政事业性收费和政府性基金等。

合理规划 让入住者更加舒心

住进去，更要住得好。作为北京市保障性住房建设投资中心收购的首个纯公共租赁住房项目——燕保·京原家园，是目前北京市最大的公共租赁住房小区，座落于石景山区鲁谷桥与衙门口桥之间，交通便利，北距长安街及地铁1号线不足1公里。小区总建筑面积156912平方米，公共租赁住房总户数2436户，配套养老院、幼儿园、储蓄所、卫生服务站、社区服务中心和菜市场，配套设施齐备。该项目在建设之初，就加强了与石景山区产业布局、公共服务设施发展、轨道交通发展及基础设施建设方面的匹配协调。房屋设计上坚持分类适用、成本控制原则，项目内共有8栋塔楼，户型设计简洁合理，采光通风良好，均为60平方米以下的小户型，针对不同保障对象的住房供应体系，加强混合布局，适合不同人口的家庭居住，满足差异化需求。为提高土地和房屋内部空间利用率，结合公共租赁住房过渡性使用的特质，形成可复制型、可组合型的集约化住宅标准体系，做到“面积不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”。同时，严格成本控制，严格招投标管理，完善合同管理，统一标准，降低预算弹性，形成自建项目价格优势。

为了方便承租人免去装房的苦恼，北京市保障性住房建设投资中心还为承租家庭提供了“菜单式”家具租赁服务，承租人可单选或多选方式选择配备家具，实现公共租赁住房“拎包入住”。据了解，北京市先后出台政策，建设动态监管模式，完善社区物业服务，确保公租房依法合规使用，并同步解决公租房家庭子女入学、看病就医、社会保障等问题，使群众住得安心、住得放心。2014年北京市进一步提高群众居住的安全感和舒适感，对共计1000万平方米的老旧小区开展节能保温、抗震加固、公共区域整治等综合改造和简易楼改造。同时，在城六区开展棚户区改造和环境治理，完善市政设施和公共服务设施，启动实施108个项目建设，在农村地区完成8万户农宅抗震和节能改造。

严格程序 确保分配更加公平

确保分配公平关系保障性住房的成败和可持续发展的“生命线”。作为一项赢得民心的民生工程，保障性住房建设寄托了广大群众更多的期盼。在准入机制方面，北京市实行“三级审核、两次公示”的申请审核制度。一是先由街道采取入户调查、民主评议等方式进行初审，对申请材料进行形式审查，并在社区或者申请对象的工作单位进行公示。二是由区（县）住房保障部门复审，重点对申请家庭情况进行联网审查，并在政府网站或者相关媒体进行公示。三是由市级住房保障部门终审，通过保障性住房资格审核平台与住房公积金、社保、地税等数据系统的信息比对机制，对申请家庭的住房、收入、资产等情况进行全面审查。同时建立定期复核机制，每一个月对轮候家庭的情况进行一次审核，对在轮候期间超出保障性住房准入标准的家庭，取消申请资格。2012年开始，逐步实行“四房一体”的政策，即廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房统一申请、统一审核和统一分配。在保障性住房的分配上，采取“公开摇号、顺序选房”的分配制度，做到分配政策、分配程序、摇号房源、配租配售对象、摇号过程、摇号结果“六公开”。即政府提前向社会公布房源信息，通过资格审核的市民自愿申请，由区县住房保障部门组织进行登记，汇总后提交公证处封存，通过摇号确认购房资格和选房顺序。摇号过程邀请人大代表、政协委员、居民代表、新闻媒体进行监督，摇号结果由公证部门公证，并通过政府网站、新闻媒体对社会公示。对申请选房的家庭坚持“现场选房”和“网上签约”管理。在现场选房环节，严格执行资格验证、顺序进场、确认房源等程序；在签约环节，建立信息监控平台，将摇号、选房家庭数据录入住房保障信息系统，与房地产交易管理网联网，防止未参加公开摇号、公开选房的人员签约。自2008年首批保障性住房公开摇号租配售以来，全部实现了阳光操作。

加强管理 完善后续保障

保障房建设、分配正朝着规范、完善的方向发展，后续的管理也应高标准、严要求。建立完善的住房保障退出机制，对于提高住房保障资源的利用效率、确保住房保障对象的权利、促进住房保障分配制度的公平等具有重要意义。2012年，北京市政府出台了《关于加强保障性住房使用监督管理的意见》，对保障房的使用监督管理进一步细化，要求出租型保障房按照“谁持有、谁管理”的原则，由房屋产权单位在进行日常租赁管理的同时承担房屋使用监管工作；出售型保障房按照“谁分配、谁管理”的原则，由区县住房保障管理部门负责房屋使用监管，相关日常管理工作可通过购买服务方式由物业服务企业承担。在退出机制方面，对于廉租住房和公共租赁住房原则上只租不售，对不再符合保障条件的，收回承租的廉租住房或公共租赁住房，或停发租赁补贴，对无其他住房确实无法腾退的，调整租金标准。对于经济适用房和限价房后期上市问题，北京市规定5年内不得上市出售，5年后上市应按照周边普通商品住房价格与原购房价格差价的70%、35%补交土地收益等价款。此外，为进一步发挥保障性住房社会公共保障功能，遏制利用保障性住房进行投资投机行为，北京市还在研究建立经济适用住房封闭运行机制，不再允许新的经济适用房上市交易，确需转让的，一律由住房保障部门按规定价格回购。同时，北京市全面推进“三位一体”的后期管理体系，即监督管理、物业服务和社区服务，要求市、区、街乡三级住房保障管理部门加强监督管理，加大保障房家庭资格核查力度，严格查处违规出租、出借的行为；物业服务将提供专业化的物业服务管理，加强对小区日常维护和保障；在社区服务管理上，不断完善保障房小区的配套设施建设，将保障家庭纳入社会化管理系统，配套学校、医疗、养老等服务设施，营造和谐的社区氛围。