时间:2021-01-05 作者:王珊珊|张文春 (作者单位:东北财经大学财政税务学院 中国人民大学财政金融学院)
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摘要:
随着“营改增”的不断扩围,房地产业纳入试点范围的时间表一步步拉近。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业,涉及到的上下游产业多,自身行业具有经营复杂性。所以,房地产业成为“营改增”的难点。为保证房地产行业税负不受“营改增”影响而波动过大,应将其他行业先行纳入试点,或同时将建筑业、金融业与房地产业纳入试点范围,保持增值税链条的完整性。
一、成本问题
(一)土地成本。房地产行业的成本构成中,土地成本占比最大,土地成本的抵扣问题是房地产企业税负增减的核心。土地的取得方式从宏观上讲有两种方式:一种是取自于政府,包括“招、拍、挂”、无偿划拨等;另一种是取自于市场,包括转让、并购等。
建议1:第一种方式下,无论政府是有偿还是无偿出让土地,政府本身均不缴纳增值税,那么企业无法取得增值税进行税额的抵扣发票。企业有偿取得的土地,按照企业支付土地价款的有效票据的票面金额乘以适用税率,计算应抵扣进项税额。土地价款不包含支付的相关税费。一般纳税人适用税率按照房地产业的基本税率11%进行确定。企业无偿取得的土地,不得抵扣进项税额。
建议2:第二种方式下,市场流转中的土地,按照流转中的价值确...
随着“营改增”的不断扩围,房地产业纳入试点范围的时间表一步步拉近。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业,涉及到的上下游产业多,自身行业具有经营复杂性。所以,房地产业成为“营改增”的难点。为保证房地产行业税负不受“营改增”影响而波动过大,应将其他行业先行纳入试点,或同时将建筑业、金融业与房地产业纳入试点范围,保持增值税链条的完整性。
一、成本问题
(一)土地成本。房地产行业的成本构成中,土地成本占比最大,土地成本的抵扣问题是房地产企业税负增减的核心。土地的取得方式从宏观上讲有两种方式:一种是取自于政府,包括“招、拍、挂”、无偿划拨等;另一种是取自于市场,包括转让、并购等。
建议1:第一种方式下,无论政府是有偿还是无偿出让土地,政府本身均不缴纳增值税,那么企业无法取得增值税进行税额的抵扣发票。企业有偿取得的土地,按照企业支付土地价款的有效票据的票面金额乘以适用税率,计算应抵扣进项税额。土地价款不包含支付的相关税费。一般纳税人适用税率按照房地产业的基本税率11%进行确定。企业无偿取得的土地,不得抵扣进项税额。
建议2:第二种方式下,市场流转中的土地,按照流转中的价值确定供销双方的销项税额和进项税额。若无偿流转,则参照相同位置相同地块,政府平均“招、拍、挂”价格确定流转价格,进而确定销项税额与进项税额。
(二)实行消费型增值税。在房地产业全面实行增值税后,购进房地产的单位或企业即可全额抵扣进项税额。房地产的价值通常较大,使用期限长,如果允许企业一次性抵扣,会出现企业税负年度间不均衡的状况。购进房地产作为固定资产,更适合按照折旧额分年度进行抵扣进项税额。一方面,使得房地产的抵扣更符合经济的实际发展;另一方面,避免一次性抵扣加大的财政压力。
建议3:购进的房地产,按照平均年限法进行折旧,计算折旧额所包含的进项税额,逐年抵扣。同时规定,符合高新技术、节能减排等方向的房地产,为了避免其与消费型增值税的冲突,建议在减少折旧年限的同时采取加速折旧的办法。
(三)建安成本。建筑安装成本是房地产企业中除土地成本外的重要成本构成。为了保持房地产企业的税负平稳过渡,房地产业的上游企业即建筑业必须先行或同时完成“营改增”。建筑业“营改增”后,方可实行房地产业的“营改增”。否则,房地产行业税负变动过大。
建议4:建筑业先行或与房地产业同时纳入“营改增”试点范围,适用税率6%。
(四)房地产企业缴纳政府规费。房地产企业在经营过程中,缴纳的政府规费种类繁多,占总成本比重较其他行业高。如果政府规费不能抵扣进项税额,势必会加大房地产开发企业的税收负担。如果允许房地产开发企业抵扣政府规费的进项税额,在征收管理上存在一定难度。同时由于政府规费大多存在财政收入效应,原则上不宜将政府规费作为扣除进项税额的基础。在税制改革的完善中,逐步清费利税,对一些性质上可纳入税收范畴的收费逐步取消,进行征税。
建议5:房地产企业缴纳的政府规费,暂时不允许抵扣进项税额。
(五)支付给个人等拆迁补偿费。房地产企业支付给个人等拆迁补偿费,相当于为了获得土地而支付的对价,应当允许企业抵扣相应的进项税额。但由于个人不能够作为一般纳税人开具增值税专用发票,企业无法取得扣税凭证。有两种处理方式:其一,由主管税务机关按照企业实际支付给个人的拆迁补偿费的金额代开增值税专用发票,作为抵扣凭证,同时对个人取得的拆迁补偿费免征增值税。但这种处理方式会增加税务管理的难度。其二,由企业按照实际支付给个人的拆迁补偿费自行计算应抵扣的进项税额,对个人拆迁补偿费的标准严格参照相同位置相同地块的补偿标准执行,超过标准部分,不得抵扣。但这种处理方式会使得企业通过增大补偿费金额方式而多抵扣税款,造成纳税人逃避纳税义务的结果。因此,对拆迁补偿款应由政府部门或机构进行发放,提供发放凭证。企业根据政府部门或机构提供的发放凭证,进行计算抵扣。综上,建议采取第二种处理方式。
建议6:支付给个人等的拆迁补偿费,按照政府部门或机构提供的发放凭证,具体应为企业实际支付给个人的金额,不得超过相同位置相同地块的补偿标准,超过部分不得抵扣。企业凭政府部门或机构提供的发放凭证进行计算抵扣,抵扣率按照房地产业11%进行计算。
二、收入问题
(一)收入确认。收入的确认,按照物权法,房地产的转移以物权登记作为法律转移有效性和排他性的确认。在房地产业纳入“营改增”后,应以房地产的物权转移为确认收入的基本依据。物权转移的,按照物权转移合同确认销售收入;物权未转移的,不确认收入。
建议7:房地产的所有权人或使用权人出售房地产,所有权人或使用权人发生改变时,按照产权转移合同确认的金额作为销售价格,确定销项税额。所有权人或使用权人发生改变,但经济主体双方未支付对价,按照市场相同位置相同类型产品来确认销售价格,视同销售,计算销项税额。所有权人或使用权人未发生改变,不确认收入。
(二)取得其他类型收入。房地产企业取得的其他类型收入,如适用不同增值税税率,应分别核算,不能分别核算的,从高征税。
三、税率及税收优惠
(一)税率。房地产业与建筑业基本税率应保持一致,保持抵扣链条的完整性和连续性。个人不具有一般纳税人资格,所以不能够取得和开具增值税专用发票。个人转让房地产时,应按照简易办法征收。
建议8:房地产行业基本税率11%。个人转让房地产时,按照征收率3%计算征税。可以由税务局在买卖双方于房地产交易中心登记时将与房地产转让相关的税收一并征收上来,节省征纳双方的成本,同时也减少了偷漏税现象的发生。
(二)税收优惠。房地产开发包括商业地产、住宅、车位,养老院、幼儿园等福利性质产品。对房地产开发企业建设完毕,无偿提供给政府的福利性质产品,应予以免税,并允许其抵扣进项税额。房地产开发企业建设完毕,有偿转让给企业进行经营的福利性质产品,予以减半征收。
建议9:房地产开发企业无偿提供给政府的养老院、幼儿园等福利性质公共产品,免征增值税。房地产开发企业有偿转让给企业进行福利性质产品经营的,减半征收增值税。
四、其他问题
(一)过渡期。房地产开发企业,一般产品开发周期长,产品销售持续时间久。在增值税实行的时点,房地产开发企业原开发产品,包括已完工产品、已开工未完工产品。对原开发产品,按照原营业税制度下的相关税收政策,执行至项目完毕,包括土地增值税清算。为避免两套税制并存导致的弊端,可规定企业最多可再执行营业税政策3年,超过3年期,一律实行增值税。在增值税实行的时点,房地产企业新取得项目进行的产品开发,一律按照增值税政策执行。
建议10:房地产开发企业原开发产品,全部按照原营业税制度下的相关税收政策执行至项目完毕,最多不得超过3年。3年期满,一律执行增值税政策。在增值税实行的时点,房地产企业新开发产品,一律按照增值税政策执行。
(二)土地增值税。鉴于土地增值税同样是对增值额征收的流转税,全面开征增值税后,应取消土地增值税。在增值税实行的时点,房地产开发企业原开发产品,继续征收土地增值税,并进行土地增值税清算。在增值税实行的时点,房地产企业新取得项目进行的产品开发,一律不再征收土地增值税。对于增值额过高产品,同时开征消费税。
责任编辑 韩璐
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