今年5月15日，中国人民银行颁布实施了《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》），对于推进住房制度改革，增加社会有效需求，规范商业银行的个人住房贷款业务，提高信贷资产质量，维护借贷双方的合法权益将起到积极的作用，也进一步推动了住房金融业的发展。

悄然走进百姓生活的住房金融

去年4月28日，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，使谈论多年的住房金融业务终于浮出水面，悄然进入百姓家。一年来，国有商业银行按照《试行办法》，积极开展住房贷款，拓展多种金融服务，支持民宅建设、推进住房商品化进程和住房制度改革，不但带动了国民经济持续快速的发展，而且使许许多多的老百姓有了自己的新居，圆了多年来的住房梦。1997年，各家银行共投放安居工程贷款300多亿元。其中，工商银行在117个城市参与了国家安居工程项目的金融配套工作，到年底，个人住房担保贷款余额为65.6亿元，比年初增长了93%，全年累计发放安居工程贷款35亿元，支持2600多个贷款企业，累计购建住房6000多万平方米。农业银行1997年在全国39个一级分行开办了房信业务，全国共有房地产信贷部1033个，存款达119亿元，贷款达132亿元。承办了36个城市安居工程贷款，承办面达试点城市的45%，承办业务量占全国安居工程贷款的5.81%。中国建设银行已在340个城市开展了商品房信贷业务，累计对134万户居民发放了贷款，支持购房面积高达9000万平方米，1997年，对个人住房贷款159亿元，当年贷款发放额相当于前几年的总和，使全行个人住房贷款余额到1997年底达到了187亿元。中国银行和其它商业银行去年以来也不同程度地把支持安居工程建设做为自己信贷投放的重点。有力地促进了住房改革的进程。

住房信贷业务的开展，使老百姓利用信用消费方式购买住房成为现实。一年来，广大居民踊跃地用公积金贷款和购房贷款购置新房，兴起了购房的热潮。据卡斯特经济评价中心今年一季度对北京、上海、重庆、武汉、广州五大城市消费者的调查显示，52.1%的消费者对各种各样的信用消费方式越来越感兴趣，58.2%的消费者认为在中国提倡信用消费等方式很有必要。一季度，从五大城市总体来看，消费者富余资金在本季度用于买房的消费比例为4.4%。这说明，信用消费方式在住房信用消费中的作用逐步显现出来，老百姓利用信贷消费购房的欲望也越来越高。

到目前，全国36个大中城市售房比例达到了可售公房的50%，在一些中小城市，住房自有率已达到了80—90%。经济适用房建设也取得了较大的突破，特别是国家安居工程3年来施工7100多万平方米，解决了65万户居民的住房问题。城镇居民人均居住面积由1992年的7.5平方米提高到1997年的8.7平方米。人们的住房观念也发生了深刻的变化，住房正作为商品和重要的消费品进入了城镇居民的家庭，购买商品房已成为居民消费的新的热点。

《管理试行办法》颁布实行一年来，虽然推动了住宅业的发展，但也暴露出了一系列不足之处。一是贷款范围太窄。《管理试行办法》规定，个人住房担保贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房。二是贷款实施的城市范围限制的太死。《管理试行办法》规定只能在安居工程试点城市内发放住房贷款，其它地区则不能发放住房贷款。三是能够发放住房贷款的金融机构太少。按照《管理试行办法》规定，能够发放住房贷款的金融机构，其实只有几家国有商业银行。四是贷款手续繁杂、操作难度大。1997年，虽然各国有商业银行能积极地发放个人住房担保贷款，但用于普通住房建设的力度并不大，全国用于普通住房建设资金实际只有1707.33亿元，比1996年下降了300多亿元。这些问题阻碍了民用住宅业的发展，迫切需要新的《个人住房贷款办法》的出台。今年5月15日，中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》，必然掀起我国住宅消费新一轮热潮，推动住房金融服务业的快速发展。

住房贷款，步入规范实惠多

《个人住房贷款管理办法》的颁布实施，不仅使住房金融进入了一个新天地，而且给居民、银行、社会都带来了较大的利益。

《办法》让居民真正感觉到了住房贷款的实惠。一是贷款可用于购买住房的范围广泛。《办法》规定个人住房不仅可以购买用公积金建造的自用普通住房，而且还可以用于购买所有自用普通住房。并且全国范围内所有商业银行都可以发放住房贷款。二是贷款期限长，最长期限可达20年，有利于减轻借款人分期付款的负担。三是利率较为优惠。用住房公积金发放的个人住房贷款，利率在3个月整存整取存款利率的基础上加点执行。如贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3.42个百分点。用信贷资金发放的个人住房贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度最高不超过5%。四是贷款额度比较大，个人住房担保贷款最高额为房价的70%。

《办法》规范了商业银行开办住房担保贷款的行为，有利于银行优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，确保信贷资产的安全。《办法》对个人住房贷款的条件和对象、贷款程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质物的处分等方面都作了详细的规定。如个人住房贷款的对象和条件为：贷款的对象是具有完全民事行为的自然人。条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力、信用良好，有购房所需资金的30%的购房首付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款均采取担保贷款方式，《办法》对贷款的几种担保方式都作了明确的规定，以房地产作抵押的，必须办理房屋保险，同时规定如发生保险责任范围以外的房屋毁损，借款人需负全部责任。

《办法》的颁布，有利于推动住宅业的发展和住房制度改革进程的加快，使住宅业的建设成为新一轮经济增长点，为确保今年国民经济8%的增长目标打下了坚实的基础。要实现个人住房潜在需求向现实购买力的转变，客观上需要银行信贷政策的支持。个人住房担保贷款从支持居民购买自用普通住房出发，使居民的住房消费得以提前实现，这对提高城镇居民购买能力，推动住房商品化进程具有积极的作用。住宅业的发展可以带动50多个相关产业的发展，从而促进社会经济的发展。因此，加快普通商品房建设和国家安居工程建设，是调整经济结构、培育新的经济增长点的重要措施，也是保证今年经济增长速度达到8%的重要手段。

住房金融，辉煌时日仍需再努力

我国的房改大政方针已定，《个人住房贷款管理办法》也正式出台实施。要使住房金融业务蓬勃地开展起来，还需要银行和有关方面的共同努力。

第一，社会各阶层和各部门，要认真执行党中央、国务院的决策，彻底停止按标准价售房和福利性分房，从而切断居民对单位分房的依赖，使新房不再进入旧的住房体制，实现住房实物福利分配向货币化分配转变。同时要大力提高房租，使居民真正感到租房不如买房。

第二，要大力降低房价。据专家统计，我国目前住房价格与家庭年收入比在16—18∶1。而世界银行调查，住宅价格与一般家庭年收入之比在3∶1至6∶1之间，才能使居民具备购买商品房的能力，形成住宅消费市场。能否缩小这一比例是我国住宅市场能否启动的重要因素。因此要大力解决商品房开发成本过高，税费负担重的问题。坚决制止乱收费，严禁将城市基础设施建设配套费用、公共服务设施建设费用和拆迁安置费用等多种不应该摊入到开发住房成本中的费用打入住宅成本，使住宅价格达到居民能够接受程度。同时还要把国家对于尚未解决住房或虽有住房尚未达标或当地房价超过职工收入一定倍数的职工给予补贴和折扣的优惠政策落到实处。

第三，要尽快培育和发展住房的二、三级交易市场，逐步健全和完善住房的交易政策，鼓励居民购买的住房上市交易，促进房地产市场流通。同时，要发展和规范房地产中介服务市场，搞好物业管理，使住宅真正成为居民消费的热点。

第四，要加强对住宅建设的质量监督，提高消费者购房的积极性。要加强对房产开发公司履约能力的监督检查。防止做虚假广告，及住房面积“缺斤少两”，严禁设计、结构不合理，装饰装修不规范，采光通风、水电气暖等配套设施不尽人意，功能不全，物业管理不到位的现象发生。

第五，作为金融机构，一定要使住房金融按照市场化原则有序发展，使住房金融对住宅业健康发展真正起到关键性的推动作用。借鉴国外的经验，一是要成立金融实体，为其它金融机构的住房贷款提供担保，以此来降低住房担保贷款的风险。二是建立规范的二级市场和运用多种金融工具来为住房金融服务。三是政府要对住房金融的形成和发展给予必要扶持，提供相应的优惠政策。如住房贷款利息收入给予减税或免税，进行货币控制时对住房金融给予必要的“绿灯”等。四是银行要为住宅建设和住房贷款提供多种的、系列化服务。同时，要寻求资产多样化，以降低风险和增加盈利。

住房是关系到千家万户的大事，在支持千家万户的住房的消费时，金融的作用是十分重要的。尤其当住房需求在一定发展时期成为全社会的需求热点，从而住宅建筑业也成为国民经济支柱产业的时候，金融能否参与，就更是一个关键的问题。我们期待着房改能够顺利进行，也期待着住房金融辉煌的时日早日到来。