从国民收入分配结构与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房贷款将成为银行极具市场发展潜力的业务品种，也是今后房地产金融业务发展的中心内容之一。在市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款一般占银行贷款总额的20—40%。而我国，即使是开办个人住房抵押贷款规模最大、市场业务份额最高的中国建设银行，这项业务余额只占房地产贷款余额的5%左右，占全行贷款金额的0.8%左右，发展空间相当广阔。

住房抵押贷款在给金融机构带来种种好处的同时，也对金融机构的资金运作提出了更高的要求。我国目前住房抵押贷款期限最长为20年，金融机构必须根据资产期限与负债期限结构对称的原则，筹集长期资金以满足需要。实际运作过程中，由于吸存的资金期限短，运用期限长，金融机构面临短存长贷的风险。在这种情况下，住房抵押贷款证券化显得尤为迫切了。

住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可在金融市场上流通的证券，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。住房抵押贷款证券化使整个住房金融市场和资本市场直接联系，降低了金融机构开展住房抵押贷款的成本，扩大了融资渠道，并为广大投资者增加了新的投资机会。此外，住房抵押贷款的流动还消除了地区之间由于经济发展不平衡造成的资金供求状况差异，使贷款风险得以最大地分散。

对于金融机构而言，住房抵押贷款证券化业务的开展有助于改善资产负债结构，提高资本充足率，从而获得资金扩张的基本前提条件。根据《巴塞尔协议》规定，居民住房抵押贷款属于风险权数较高的资产，而资产证券属于风险权数低的资产。一旦将住房抵押贷款转化为资产证券，会使金融机构的风险资产数量下降。通过改善资产负债权数和资产负债总量，金融机构的资产负债率将降低，与此同时，资本充足率得以提高，金融机构无须补充高成本的资本金就可进一步扩展业务。住房抵押贷款证券的交易使利率风险从金融机构转移到投资者后，减少了金融机构承担的风险。金融机构可通过证券类型的选择，保持对被证券化资产服务的义务，获取服务费收入，密切与客户的联系。住房抵押贷款证券化业务的开展使金融机构获得了新的低成本融资渠道，有助于实现资产负债表的结构匹配。同时，住房抵押贷款证券化技术引入了信用隔离和信用担保机制，可使证券化资产信用等级突破金融机构信用级别的限制，降低融资成本，吸引投资者。这对我国金融机构走向国际化具有特别重要的意义。

随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，住房抵押贷款业务的开展已具备一定条件，主要表现在：

1、住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制。一些地区和城市已经取消福利分房，新增住房按市场价格销售给居民。房改力度的加大，使居民对住房抵押贷款的需求大大增加，进而为住房抵押贷款证券化业务的开展提供了资产来源。

2、居民储蓄业务总量可观。截至1997年6月，全国商业银行储蓄余额已达7万亿元。庞大的居民储蓄资金为住房抵押贷款证券化业务提供了充足的资金来源。由于被证券化的资产是大量住房抵押贷款组合，具有广泛的地域分布，信用级别较高（一般为AAA或AA信用级别），风险较小，收益率略高于国家债券，因而居民乐于购买。

3、我国国有专业银行正向商业银行转轨。为了调整信贷结构，提高贷款质量，盘活资产存量，扩大资金实力，取得金融竞争中的优势地位，国有商业银行有进行业务创新的压力和动力。作为风行世界的住房抵押贷款证券化业务是金融机构新的业务增长点。

4、我国证券市场已初具规模。我国已形成由多家证券公司参与，上海、深圳两地证券交易所组织，拥有STTAQ系统和NET系统的证券交易市场。交易对象包括股票、国库券、基金券、受益券、认股权证等多种证券品种。我国现在已拥有2300万的股民队伍。公众投资意识、风险意识、金融意识不断增强。1997年11月，国务院通过了《基金管理办法》，这预示着培育大批理性机构投资者已成为一种大趋势。这为证券市场的平稳健康成长提供了制度保障，也为住房抵押贷款业务的开展提供了良好的外部环境。

在看到种种有利于住房抵押贷款证券化业务开展的外部条件时，必须充分认识到我国市场经济体制尚未完全建立，近期此项业务的开展仍存在一些不容忽视的障碍，具体表现在以下几方面：

1.住房抵押贷款在我国还是一个新生事物。自1982年中国人民银行在常州、沙市、四平、郑州四市试办购建房存贷款业务以来，不过15年时间。而在西方国家，这项业务已有一百多年的发展时间。在我国，住房抵押贷款缺乏违约率、损失率的统计资料，金融机构持有的住房抵押贷款地域和人口分布统计不足。住房抵押贷款合同条款标准化还不够。这给住房抵押贷款证券化业务的开展带来困难。

2.住房抵押贷款保证、保险体系尚待建立。住房金融的特点决定了由政府向居民提供信贷支持、保险或保证的必要性。在西方大多数国家，政府承担对大部分居民的住房信贷支持、保证和保险。这是政府干预住房金融市场的最主要方式，也是住房抵押贷款证券化稳定和发展的基础。

3.这项业务的开展缺乏相应的中介组织。由于这项业务要求中介机构有良好的策划、组织能力，以便业务开展符合相关法律、法规、会计和税收等方面的要求，从而实现融资者的目的。我国现有的中介机构无论是从专业素质还是从人员构成来看，都需要进一步提高。

4.相关法律、法规不健全。我国目前除了1987年公布的《企业债券管理暂行条例》外，还没有全国统一的证券法规。《证券法》、《信托法》仍未出台。这直接阻碍证券市场规范化、法制化的进程。

因此，根据我国目前的实际情况，住房抵押贷款证券化业务的开展必然是一个循序渐进的过程。当前应从以下几方面着手：

1.开办住房抵押贷款业务的金融机构应重视对已有抵押贷款资产的监控，收集贷款违约率、损失率的数据；根据人民银行的规定、结合前些年积累的经验，研究在当前市场环境下如何拓展住房抵押贷款业务。金融机构应积极规范住房抵押贷款合同标准，提高合同质量，为住房抵押贷款业务的开展提供数据基础。

2.金融机构在拥有的此项资产具有广泛的地域分布和人口统计分布的基础上，适时开展调查研究，借鉴国外经验，设计出符合我国实际情况的住房抵押贷款资产证券化初步方案，选择条件合适的地区进行试点，总结经验，然后在全国范围内推广。

3.国家建立住房抵押贷款担保与保险专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险。政府机构对抵押贷款发放实行标准化，统一抵押申请、抵押估价、抵押合同，并由政府设立的资信等级评定机构进行抵押证券评级，使抵押贷款标准化。

4.目前可考虑由开办住房抵押贷款业务的银行集聚一定数量的抵押贷款债权，进而发行金融证券，在全国的债券市场上交易。人民银行可通过设立专项资金购买债券向金融机构提供资金支持。金融机构在发行债券时可通过自身担保、由保险公司进行保险或得到政府专门机构保证提高住房抵押债券资信等级。发行后，债券上市流通转让，银行提供清偿付息及交易服务。也可考虑由证券机构组成承销集团，负责债券的发行及参与二级市场的交易。

5.将退休金、医疗统筹基金、失业保险金、住房公积金、人寿保险金等按有关规定引入住房抵押贷款证券化市场，为此项业务的开展提供长期资金来源。

6.完善法律，规范市场运行。政府应及时研究制定允许进行证券化的住房抵押贷款组群标准、住房抵押贷款证券评级标准、发行交易程序、金融机构开展此项业务的会计制度以及对违反法规的处罚规定，保证这项业务稳定开展。

7.通过开展各种培训班、讲座，提高人员素质。建立专业中介机构以适应开展住房抵押贷款证券化业务的需要，向社会提供专业化服务。