目前，由于我国住房供给内部结构不合理，使得住房消费特性不能有效显现，住房存量市场没有有效激活，经济适用房供给对象不明确，廉租住房制度缺乏有效执行，造成商品房价格过快上涨以及高房价、高空置率“双高”并存的局面。要改变这一现状，保证房地产市场健康稳定发展，必须从理论层次深入分析目前存在的住房供需错位现象，对住房供给结构进行合理调整。

住房供需错位助推房价过快上涨

城镇居民收入情况是影响城镇住房有效需求的最直接因素，不同收入阶层对住房的需求不同，2005年对5万多户城镇居民家庭（高、中、低收入阶层分别占18.9%、57.5%和23.6%）基本情况统计的抽样调查数据显示，在目前的多层次城镇住房供给体系中，占少数的高收入阶层主要意愿是购买或租赁别墅和高档商品房等新增住房；占总户数一半以上的中等收入阶层主要占据住房存量市场（包括二手房销售和租赁市场），其中部分中等收入阶层会在住房增量市场中购买一般商品房，而另一部分过渡到福利性住房市场；不到1/4的低收入阶层将享受经济适用房或廉租房等福利性住房。

从住房市场需求层面看，一个健康稳定的住房市场应是增量市场主要表现其消费特性且具有稳定的价格和需求量，存量市场作为市场主体表现为活跃的交易和合理的过滤，保障性住房为受保障人群提供适用且具有弹性的住房保障服务。但是，当前我国住房市场供需错位，导致房价节节攀升，即便政府出台了一连串房地产、土地、金融等宏观调控政策也无济于事。

——住房增量市场投资特性突出。由于房地产具有保值增值属性以及投资与消费双重特性，高收入阶层在资金趋利性驱动下进行投资，产生对住房增量市场强大的有效需求，促使开发商迎合市场需求不断开发别墅和高档公寓等高价商品房，加上行政管理部门对住房投资和保有环节、土地容积率和户型限制等的监管措施不完善，造成住房市场过度投资，必然引起房地产价格过快上涨。数据显示，北京市平均每10户居民就有1户至少拥有两套住房，按照北京市截至2005年常住人口1538万人计算，至少51.2万套住房为非自住房，大约相当于北京市6年商品房交易量。而深圳市获取产权证后半年内转让的住房占总套数的30.3%。可见住房市场投资特性非常明显。

——存量市场供需错位表现明显。当前住房市场宏观调控政策强调增量市场的调控忽视了存量市场的调控，特别是在税收制度上“轻保有、重流转”，一定程度上抑制了存量市场的活跃程度。西方发达国家存量市场交易占住房市场交易量70%—80%，而目前我国的这一比重仅为10%-20%。表明我国住房存量市场发展空间很大，也表明了当前存量市场的供需矛盾和进一步激活存量市场的必要性。存量市场低迷，迫使一部分潜在需求者在增量市场购买或租赁住房，另一部分潜在需求者与受保障人群争夺保障性住房，同时也构成房价过高和居民购房难的住房市场整体印象，由此产生的需求转移将会加大增量市场和保障住房的供给压力，造成新增住房价格上涨和保障住房分配不公。

——受保障人群难以获得合适的保障性住房。保障性住房供给的关键，一方面在于住房本身的特征与质量，另一方面在于受保障人群的准入和退出机制，前者应该在分配过程予以重点关注，而后者应该在管理过程予以重点关注。以保障性住房的特征和质量作为切入点确定受保障人群比强制限制受保障人群范围和比例在保障性住房分配上更有效果。目前我国保障性住房供需错位比较明显：一是经济适用房求大求全，行政管理部门对经济适用房户型限制不足，导致开发商追求大户型、完备高质量的基础设施吸引受保障人群以外的人群购买，例如北京市经济适用房平均每套面积超过110平方米，甚至出现了200平方米的“经济房”；二是廉租住房制度没有得到全面实施，截至2006年12月20日，全国只有274个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度，廉租住房的建设和管理还不到位，部分最低收入家庭难以获得最基本的居住环境。保障性住房的供需错位使得部分低收入家庭成为经济适用房和廉租住房供给对象的“夹心阶层”。

建立层次分明、各有侧重的住房供给结构

针对当前住房供需错位的现状，需要对现有住房供给体系进行内部结构调整，以建立层次分明、各有侧重的住房供给体系。

（一）还原住房的消费品特性，抑制过度投资或投机。对住房增量市场的调整就是要突出住房的消费品特性，削弱住房的投资品特性，强调投资转消费，抑制过度投资或由此产生的投机现象，需要从需求、交易、保有三个方面对住房增量市场进行控制，一方面，通过差别税率和累进税率来引导，增加保有成本，对不同用途的住房征收不同税率的物业税，特别应该强调非自住住房物业税的征收，降低居民投资需求；另一方面，提高短期投资或者投机的交易成本，对短期转让住房的行为征收投机税或相关税种；此外，采取有效措施鼓励边缘潜在需求人群过渡到下一价格段的住房需求，减少高价格住房需求者数量。

（二）确立存量市场在住房供给体系中的主体地位。存量市场（包括销售和租赁）的主体地位包括数量的主体地位和质量的主体地位。数量上的主体地位就是存量市场交易占住房市场交易的比例要提高到成熟市场应有的比例，质量的主体地位就是要有完善的交易制度和诚信的交易行为以确保市场的活跃。激活存量市场交易，一方面要提高中等收入阶层购买和租赁住房的能力，包括降低流转税等相关税种税率，增加抵押贷款方式和提供灵活还款计划，完善公积金制度等，另一方面要简化交易程序和完善制度保障。当然，对存量市场的激活不能视为对投资和投机的鼓励和纵容，对存量市场的激活是使得具有消费特性的住房（即用作自住用途的住房）在住房市场中过滤，而对于购买后短期转让和非自住住房在存量市场中的交易应该严格控制。

（三）调整经济适用房供给对象且严格控制户型大小。经济适用房的供给对象应该严格控制为低收入阶层，购房者购买经济适用房后的居住水平应该低于或者等于社会平均居住水平。在户型供给上，必须强调提供小户型，配套设施不能盲目追求大而全，应改变只强调经济适用房销售单价的做法，从单价和每套面积两方面共同限制。

（四）积极拓展廉租住房供给源，全面实施廉租住房制度。应该开拓廉租住房供应源，通过采取政府收购旧房、整体租赁旧房或者统一收购单位集体宿舍等形式，用作廉租住房，降低廉租房供给成本；同时应该规范低端租赁市场的管理，为外来务工人员和新就业人员中的低收入者提供住房，从而全面有效地推进廉租住房制度实施。

责任编辑 刘慧娴