摘要:
对于资金密集型的房地产企业来说,有效配置和使用资金尤为重要。本文仅就其资金的使用和降低资金成本提出几点看法。
(一)开发资金的筹措
1.用于项目开发建造的资金,实务中较多地会用到银行的房地产开发贷款。从贷款的资金成本来说,由于房企已先行投入土地资金,且项目的规划、建造等前景已经很明朗,从贷款方角度看,相对于购地的资金投入,其风险已小许多,因此此种贷款资金的成本会相对较低。从贷款额度上说,银行往往会根据房企的项目总投入及其未来销售的总现金流量,选择不超过项目建造开发的直接投入部分作为授信额度,对于项目开发的销售税金、管理费用等通常不愿纳入授信范围。但银行放贷前,会要求对所开发项目作评估并办理抵押,而评估公司又常常会出于自身利益而偏谨慎地进行评估,往往导致某个项目实际能取得的开发贷款还达不到项目未来总售价的四分之一。因此对于房企来说,与银行、评估公司充分沟通尽可能降低其对项目未来现金流的顾虑,从而取得较大的授信额度很重要。从贷款使用的时间上说,由于银行的开发贷款需要“四证”并提供抵押担保才能放贷,并常常按项目进展追加放贷,也就是说往往在项目销售时即需逐步收回贷出资金,及至贷款到...
对于资金密集型的房地产企业来说,有效配置和使用资金尤为重要。本文仅就其资金的使用和降低资金成本提出几点看法。
(一)开发资金的筹措
1.用于项目开发建造的资金,实务中较多地会用到银行的房地产开发贷款。从贷款的资金成本来说,由于房企已先行投入土地资金,且项目的规划、建造等前景已经很明朗,从贷款方角度看,相对于购地的资金投入,其风险已小许多,因此此种贷款资金的成本会相对较低。从贷款额度上说,银行往往会根据房企的项目总投入及其未来销售的总现金流量,选择不超过项目建造开发的直接投入部分作为授信额度,对于项目开发的销售税金、管理费用等通常不愿纳入授信范围。但银行放贷前,会要求对所开发项目作评估并办理抵押,而评估公司又常常会出于自身利益而偏谨慎地进行评估,往往导致某个项目实际能取得的开发贷款还达不到项目未来总售价的四分之一。因此对于房企来说,与银行、评估公司充分沟通尽可能降低其对项目未来现金流的顾虑,从而取得较大的授信额度很重要。从贷款使用的时间上说,由于银行的开发贷款需要“四证”并提供抵押担保才能放贷,并常常按项目进展追加放贷,也就是说往往在项目销售时即需逐步收回贷出资金,及至贷款到期或项目完成销售80%时即需还清贷款,因此基本上开发贷款实际有效使用时间仅1.5年,对房企来说使用效率较低。
2.向关联企业借入资金用于项目建造开发。这种借款比较灵活,不受“四证”等硬条件限制,可有效补充在房企未取全“四证”前的开发需要,但此种借款方式需要房企的股东方或母公司的支持,需要关联方较强的融资及腾挪资金能力,同时资金成本亦会相应较高。
3.基于工程承包方的间接融资。房企在确定项目工程承包方后,若暂无资金支付工程等款项,可牵线金融机构对工程承包方采用应收账款保理、开具承兑汇票等形式,给工程承包方、材料供应商等发放贷款或开具承兑汇票,若承包合同约定应支付现款的,则相关资金利息支出可由房企在工程结算时以工程款形式补偿对方。这种间接融资形式可有效弥补房企项目开发的应急资金需要,资金成本较低,但可用时间较短,一般不会超过一年,额度也不会很大,且融资银行对承包方、供应商的资质要求也会有所挑剔。
4.通过付出部分项目利润,以工程承包方的“带资”建造形式承接,工程完工后房企以部分产品代替工程价款支付给工程承包方。对于房企而言,若想既有效控制工程质量,也不打算将未来的房屋售价变动风险与利润分摊给承包方,或承包方也不接受,则可以采取约定在完工后以“随机抽取”的方式向承包方“交付”房屋产品,价格可采用房企方面所售出房屋均价或略低于均价的单价(例如9折),稍后再进行结算;对于取得抵付工程款的房屋产品,承包方可自行处理,也可由房企或委托销售代理一并售卖,承包方则支付相应的佣金。这种方式需要工程承包方具有强大的融资能力,承包方需要事先评估整个垫资的额度及全部收回的时间;房企则需要事先考虑好承包方委托售卖房屋的溢价涉税处理方式,若此部分税金完全由房企方承担,则可视为实质上的融资成本组成部分,需要合约前做好测算。
(二)资金使用成本及涉税因素的考量
1.融资成本的降低。选择尽可能低的借贷款利率,控制融资放款前的调研、评估等费用,将解押保证金等不可用资金及早归还等,均可直接降低房企的资金成本。
2.暂时不用资金的增益。根据企业的管理理念和风险态度,财务管理人员可以将暂时闲置的资金进行股票、债券或其他形式的短期投资以增加额外收益;风险厌恶型企业则可以通过金融机构进行无风险理财,如通知存款、协定利率、结构化存款、无风险理财产品等。若企业闲置资金主要源于银行贷款,那么企业要移出贷款银行进行理财必会受限制,反而可能会提高金融企业的放贷成本,需要与银行方面沟通和博弈。
4.关联企业借款利息的影响。大量借入关联企业款项用于项目开发的房企,需要考虑借款利息在计算土地增值税前扣除的问题。实务中,一些地方仅允许按实扣除对金融机构的利息支出,而不包括关联企业的借款利息,即实质上是不允许扣除关联企业的借款利息。个人以为,若关联方的资金源于自有或未指定用途的,则按现行的税法政策,房企可以通过委托银行将关联方企业的资金放贷给房企项目开发,即先将关联方款项“存给”有关银行,再由银行贷款给房企项目开发。这样做虽然增加了少量额外利息或费用支出,但可以节省一定比例的土地增值税和企业所得税税金。
责任编辑 鲍双双