房地产企业的稳定发展离不开资金的有效支持。因此，如何对现金流进行有效管理、实现资金链安全、保证良好的运作是房地产企业十分关注的问题。本文以烟台园城企业集团股份有限公司（简称园城股份）为例，剖析其在现金管理方面存在的问题并提出几点改进的对策。

一、园城股份的现金流管理现状

园城股份原名烟台华联发展集团股份有限公司，1996年10月在上海证券交易所挂牌上市。2005年7月，烟台市房地产行业的重点骨干企业——园城集团入驻该公司，成为第一大股东，园城股份由此实现了主营业务由商业零售业向房地产业的转型。

2008年园城股份净利润为-105626976.65元，自此以后的2009年、2010年及2011年其净利润均为负值。2010年该公司所有者权益合计为-33353624.12元。2011年5月该公司公告，因2010年所有者权益为负值，公司股票自5月4日起被实施特别处理。公司股票于5月3日停牌一天。园城股份的现金流量陷入了危机的局面。

（一）公司资产的现金流动性分析

反映公司资产的现金流动性指标主要有经营净现金比率（经营现金流量净额/流动负债）和到期债务偿付比率（经营现金流量净额/到期债务本息）。园城股份2009—2010年的经营现金流量净额为负值，说明该公司经营产生的现金流无力偿还流动负债和到期债务。虽然公司在2011年获得了正的经营现金流量，但是其经营净现金比率与到期债务偿付比率只有8.30%和0.39%，说明公司资产的流动性较差，财务风险较高，可能出现支付危机，具体见表1。

（二）公司获取现金能力分析

本文通过三个指标来分析园城股份的获取现金能力：一是销售现金比率（经营现金流量净额/主营业务收入），反映企业通过销售获取现金的能力；二是全部资产现金回收率（经营现金流量净额/总资产），反映企业运营全部资产获取现金的能力；三是每股经营活动产生的现金流净额（经营活动现金净流量/普通股股数），反映每股盈利的现金支付保证。从表2可以看出，公司2009—2010年销售现金比率、全部资产现金回收率及每股经营活动产生的现金流净额均为负值，说明公司的经营现金流量比较紧张，经营现金流入不敷出，现金流动性较差，获取现金能力十分薄弱；2011年每股经营活动产生的现金流净额较上期大幅增加，是因为该年“橡树湾”项目销售回款增加所致。从园城股份3年获取现金能力的总体情况来看，经营现金流量极不稳定，公司获取现金流量的能力不足。

（三）公司现金流量结构分析

1.现金流入结构分析。根据表3所示的现金流入结构分析可以看出，2009—2011年园城股份经营活动现金流入均占现金总流入的60%以上，说明该公司当年流入的现金主要来自经营活动。公司来自筹资活动的现金只占很少部分，尤其2010年筹资活动现金流入为0，这是由于2009年和2010年公司的亏损额分别为977.81万元和9735.14万元，且2010年的所有者权益出现负值，即资不抵债，所以公司外部筹资能力很弱。2010年投资活动的现金流成为公司现金流入的重要来源，占现金总流入的31.62%，主要是因为部分收回对莱阳汇龙湾家园项目的合作开发权及拍卖公司持有的烟台银行股权收到拍卖款所致。总体而言，园城股份经营活动现金流是其主要现金来源，公司依赖外部筹资的能力有限。

2.现金流出结构分析。从表4的数据可看出，2009—2011年园城股份的经营活动现金流出呈逐年下降的趋势，分别为88.24%、51.69%和32.20%，而筹资活动现金流出比例则呈逐年上升趋势。进一步分析发现，公司90%以上的筹资现金流出用于归还借款，2009—2011年分别为950万元、4000.04万元和10165.88万元。投资活动流出的现金在现金总流出中所占比例很小，且呈逐年减少的趋势，说明该公司近三年没有进行重大项目的投资，一方面是因为没有良好的投资机会，另一方面是因为公司资金匮乏。

二、园城股份现金流管理存在的问题

（一）公司盈利能力较弱，现金流波动较大

通过计算和分析得知，园城股份2010—2011年的净利润均为负值，营业利润率、总资产收益率和净资产收益率均为负值，说明公司的盈利能力较弱，利润的不稳定也导致现金流波动较大。因此，提高公司盈利能力是园城股份亟待解决的问题。

（二）资本结构不合理，财务风险较大

在园城股份2011年的负债结构中，有54864.67万元的流动负债，占负债总额的98.41%，而公司的流动资产仅为43121.33万元，不足以清偿流动负债，可见园城股份的短期偿债能力较弱。从资产负债率指标来看，该公司2008年、2009年的资产负债率分别为85.9%、89.2%，2010年及2011年已经超过100%，达到了107.53%、107.71%，也就是说，公司近两年已经出现资不抵债的局面，资本结构安排不合理，存在较高的财务风险。

（三）公司投资不力，缺乏价值创造源泉

纵观园城股份2009—2011年现金流量表数据，该公司投资支出的现金甚少。一方面是由于公司缺乏好的投资项目，另一方面是由于公司出现了资金紧张的状况。园城股份2012年公布的第一季报显示，公司处置其他长期资产以及固定资产、无形资产收回的现金净额为3809.94万元，也就是说，该公司是在资金严重短缺且外部筹资压力较大的情况下，不得不以处置公司固定资产、缩减公司规模的方式取得资金，公司经营性资产被处置后，存在丧失持续经营能力的风险。

三、改进对策

（一）注重公司战略与现金流管理的有效结合

公司在实施现金流量管理的过程中首先应明确公司发展战略，依据公司战略目标及要求，分析公司经营的理财环境，根据公司自身的经营财务状况及内外部的优势和劣势，制定适合自身的现金流量管理规划。房地产企业在制定发展战略时，既要考虑未来项目现金流的可利用程度，又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题，并根据公司现金流实际情况确定发展战略，选择具体投资项目。

（二）提高公司盈利能力，挖掘新的利润增长点

由于受国家宏观调控的影响，房地产项目盈利状况较差，公司生产经营能力难以在短期内得到有效改善。为了提高公司抗风险能力，公司应培育和发展新的利润增长点，可以考虑以参股方式或其他投资方式与其他公司合作开发和销售市场需求大、行业发展前景好的产品，以促进公司的快速发展。

（三）加强现金动态管理，提高资金使用效率

由于现金周转是一个动态过程，因此对现金的管理也应该是一个动态过程，从对开发项目所需资金的预测、筹资计划的制定到资金的回收等都需要制定详尽的预算并进行有效控制。通过控制和调节公司经济活动各阶段的现金流入量和流出量，保证现金在公司和各项目调度的及时性和准确性。这样不仅可以及时发现和调整现金周转过程中存在的问题，还可以提高公司的应变能力，减少不确定事件带来的损失。因此房地产企业各级管理人员要树立动态的预算管理意识，加大资金回笼力度，缩短资金的周转期，提高资金使用效率。

（四）探索多种筹资渠道，改善资本结构

2010年、2011年园城股份的所有者权益为负，资产负债率较高，存在较大的财务风险。因此，公司当务之急应积极探索多种筹资渠道，不断改善公司的财务状况。一方面要加大公司应收账款的回收力度，加速回笼资金；剥离出售不创造价值的业务和资产，妥善解决银行债务问题。另一方面要积极寻求有盈利前景的项目投资，形成新的利润增长点，增加公司的净资产，改善公司的资本结构。■

（本文得到辽宁省创新团队支持计划“中国特色管理控制理论创新与应用拓展”＜项目编号：WT2012004＞的支持）

责任编辑 刘黎静