为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，2011年1月27日，财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号，以下简称《调整通知》），就个人住房转让营业税政策进行重新调整。

一、转让购买不足5年普通住房也要全额征税

《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《调整通知》则具体调整为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。《调整通知》自发文次日（即2011年1月28日）起执行，财税[2009]157号文同时废止。

对上述政策，具体可以从以下三点理解：一是注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；二是普通住房不足5年不再享受差额征税待遇，而是与非普通住房一样不足5年要全额征税；三是政策执行期从2011年1月28日起执行，2011年1月1日至2011年1月27日期间，仍按财税[2009]157号文执行。

二、执行调整后政策要把握好五项政策规定

《调整通知》明确，普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。具体归纳为：

1.普通住房及非普通住房的有关标准。根据国办发[2005]26号文规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。另外，在实际工作中许多地方下列二种情况均视同普通住房：一是首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房；二是纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。

2.符合条件办理免税的具体程序规定。根据国税发[2005]89号文规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税”。此外，根据国税发[2005]172号文规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

3.购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发[2005]89号文规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票”。同时，国税发[2005]172号文对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

4.对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据国税发[2005]89号文规定，“在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证”。《调整通知》在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发[2005]89号文的相关规定。而且新修订的《营业税暂行条例》及其实施细则对于差额扣除凭证问题也进行了详细规定。

5.非购买形式取得住房行为相关规定。根据国税发[2005]172号文规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对此，《调整通知》要求类似问题比照上述规定执行。

此外，《国家税务总局关于加强房地产个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）对非购买形式取得住房购买时间的规定更为详细、明确，个人将通过直系亲属受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生直系亲属受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。即凡直系亲属（夫妻、父子、母子、祖孙）继承、赠与的房屋上市交易的，其时间以未办理继承、赠与之前取得的房产证上的时间为准；夫妻离婚后，房屋权属方由一方改为另一方后上市交易的，其时间以未离婚前取得的房产证上的时间为准；房改房第一次上市交易的，其时间以取得的房产证上的时间为准；对历史遗留项目，凡在1998年年底前，由开发企业建设的房屋和单位自建房屋已竣工且未进行总登记而造成个人住房未办理产权证的，其时间计算以该房签订合同时间和房款结算发票时间为准。其他无偿受赠方式取得的住房其购房时间按房地产证或契税完税证填发日期确定。

三、注意申请免征营业税需要办理有关手续

《调整通知》没有对“个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”如何申请办理免征营业税手续进行详细明确，但比照此前废止《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）的规定，可以理解为“个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税”。为方便理解，现按政策情形分别举例说明如下：

情形一：不足5年。老王2006年3月1日购买一套住房，原价130万元，售价150万元。如果老王在2011年1月28日后和2011年3月1日前销售，则执行《调整通知》规定，即个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。则不管该住房是普通住房还是非普通住房，均应全额缴纳营业税75000（=1500000×5%）元。

情形二：超过5年。若老王将上述房产于2011年3月15日在二手房市场销售，仍售150万元。《调整通知》规定，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。假设上述房产经认定是普通住房且经地方税务部门审核符合规定条件，则不征营业税。假定上述房产经认定是非普通住房，则应按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额缴纳营业税10000元[=（1500000-1300000）×5%]。值得注意的是，如果老王不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件，则一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税10000元。

虽然国税发[2005]172号文规定成交价格是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。但为逃避税收，一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，出现不如实申报缴纳有关税收的问题。针对这些情况，《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）要求建立房屋交易最低计税价格管理制度。要求各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理，如果房屋销售价格低于最低计税价格，则按最低计税价格计算征税。

责任编辑 雷蕾