2009年12月24日，财政部、国家税务总局发布了《关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税[2009]155号，简称新政策），对2009年1月1日至2010年12月31日间经营高校学生公寓和食堂的免税政策重新予以明确。《关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税[2006]100号，简称原规定）相应废止。现结合新旧政策变化，就享受有关免税优惠需要特别注意的政策细节提示如下。

细节一：房产税免税政策有变化

[原规定]对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体（以下简称高校后勤实体）自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税。

[新政策]对高校学生公寓免征房产税；对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。

[新规解读]享受免征房产税优惠的“高校学生公寓”必须同时符合两个条件：一是在房产用途上限定为高校学生提供住宿服务；二是收费必须按照国家规定的收费标准收取。两个条件缺一不可。如将公寓向社会人员出租、提供住宿服务，或提供给高校学生用于住宿之外的用途等情形，均应按规定征收房产税和印花税。同时，这也意味着除上述符合免税条件的学生公寓外，原享受免税优惠高校后勤实体自用房产、土地，以及自用之外的房产、土地，从2009年1月1日起均要征收房产税和城镇土地使用税，这一变化值得注意。另外，上述房产税（包括印花税、营业税）免税政策不仅是针对高校后勤实体经营学生公寓，对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按国家规定的收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，同样也免征房产税。

例1.2009年某市A高校后勤实体收取学生公寓住宿费500万元，其中，200万元是高于国家规定的收费标准收取的。另有某工程指挥部租用其一幢学生公寓用于办公，当年收取租金100万元。该高校后勤实体自用房产计税余值3000万元，其中自用部分房产计税余值2800万元，其他对外出租，收取租金50万元。

根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），从2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。例1中以高于国家规定的收费标准向学生个人提供住宿收取的费用应按租金收入缴纳房产税=200×4%=8（万元）；其后勤实体对社会出租房产按租金收入应缴纳房产税=（100+50）×12%=18（万元）；该后勤实体自用部分房产应按房产计税余值缴纳房产税=2800×1.2%=33.6（万元）。合计应缴纳房产税=8+18+33.6=59.6（万元）。

细节二：流转税的免税范围缩小

[原规定]对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，免征营业税。但对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入，按现行规定计征营业税。对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税；但对利用学生公寓向社会人员提供住宿服务取得的租金收入，按现行规定计征营业税。对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税；向社会提供餐饮服务取得的收入，按现行规定计征营业税。对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，免征增值税；对高校后勤实体为高校师生食堂提供的其他商品，一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入，免征增值税；对高校后勤实体向其他社会人员提供快餐的外销收入，按现行规定计征增值税。

[新政策]对按照国家规定的收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入，免征营业税。对高校学生食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。“高校学生食堂”，是指依照《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》（教育部令第14号）管理的高校学生食堂。

[新规解读]新政策只对高校学生公寓住宿费收入免征营业税，且享受优惠的条件与享受免征房产税优惠的条件是一样的。而对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入，高校后勤实体为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，除上述向学生收取的符合免税条件高校学生公寓住宿费收入外，均应按现行规定计征营业税。对依照教育部令第14号管理的高校学生食堂，为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税，而对不符合教育部令第14号具体要求的食堂，或者虽然符合该具体要求，但该食堂向社会提供餐饮服务取得的收入，则应按现行规定计征营业税。对高校后勤实体为高校师生食堂提供的所有商品，包括向其他高校、社会人员提供快餐的外销收入，按现行规定计征增值税。可见新政策有关流转税免税范围有所缩小。

例2.某市B高校后勤实体2009年9月为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费400万元，利用学生公寓向社会人员提供服务取得的租金收入50万元。同时，该校学生食堂本月分别向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入均为150万元。

例2中住宿费400万元和学生食堂本月向学校师生提供餐饮服务取得的收入150万元，均免征营业税。但是利用学生公寓向社会人员提供服务取得的租金收入50万元，应按“服务业—租赁业”税目适用5%税率计算缴纳营业税2.5万元（为简化分析，本文均未考虑其他税种计算）；该食堂向社会提供餐饮服务取得的收入150万元，应按“服务业—饮食业”税目适用5%税率计算缴纳营业税7.5万元。合计应缴纳营业税10万元。

细节三：注意几个相关政策规定

1.新政执行的时间。自2009年1月1日至2010年12月31日。

2.已征税款的处理。2009年1月1日至文到之日的已征房产税、印花税、营业税税款分别在纳税人以后的应纳房产税、印花税、营业税税额中抵减或者予以退税。

3.要单独核算申报。根据新营业税条例第九条规定，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。纳税人应特别注意这一涉税风险。

例3.某市C高校学生公寓2009年9月为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费600万元，利用学生公寓向社会人员提供服务及向学生提供住宿外的其他服务取得的租金等收入100万元，上述收入未进行单独核算和纳税申报。同时，该校学生食堂本月分别向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入均为150万元，也未进行单独核算和纳税申报。

因为未进行单独核算和纳税申报，所以该高校学生公寓提供住宿等服务取得的上述租金收入不得享受免征营业税政策（相应也应包括上述免征的房产税、印花税等），应全额计算缴纳营业税35万元[（600+100）×5%]，比进行单独核算、分别进行纳税申报多纳税30万元。同理，高校学生食堂向学校师生、社会提供餐饮服务取得的收入，也应全额计算缴纳营业税15万元[（150+150）×5%]，比进行单独核算和分别纳税申报多纳税7.5万元。

4.占用耕地要纳税。财政部、国家税务总局《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字[2000]25号）规定，对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税；对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，免征耕地占用税。而原规定及新政策未继续执行上述优惠政策，即从2006年1月1日起，对高校后勤实体的所得，要征收企业所得税；对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，要依法计征耕地占用税。而且《耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第49号）规定，“免税的学校，具体范围包括县级以上人民政府教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、学历性职业教育学校以及特殊教育学校。学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税”。所以，因建学生公寓占用耕地要按照《耕地占用税暂行条例实施细则》的相关规定申报缴纳耕地占用税。

例4.D高校学生公寓和食堂2009年1～12月取得各项收入500万元，经核实全年应纳税所得额为200万元；2005年10月经批准征用50亩耕地建学生公寓，因要扩建，2009年3月又经批准征用30亩耕地（当地耕地占用税税额为30元/平方米）。则该高校学生公寓和食堂2009年1～12月取得的应纳税所得应缴纳企业所得税50万元（200×25%）（假设适用25%所得税率）；2005年10月建学生公寓经批准征用的50亩耕地，不征收耕地占用税，2009年3月因学生公寓扩建批准征用的30亩耕地，应征收耕地占用税60万元（30亩×666.7平方米/亩×30元/平方米÷10000）万元。■

责任编辑 刘莹