摘要:
地下人防工程是房地产公司开发过程中经常遇到的项目,也越来越成为税务稽查关注的重点。由于我国关于地下人防工程的产权界定模糊,缺少权威的官方标准,使得征纳双方易产生争议,给纳税人带来了较高的涉税风险。
一、案例介绍
甲房地产开发公司开发一栋高层非普通标准住宅,可销售面积10000平方米,地下人防工程1500平方米,其他不可销售面积500平方米。土地及相关成本1200万元,建安及其他成本1800万元,期间费用600万元,总成本3600万元。对外销售均价4500元/平方米,总销售收入4500万元。房屋竣工后,甲公司按国家规定将地下人防工程移交给当地人防办,在与人防办签订人防工程使用合同并支付租金20万元后,取得了地下人防的使用权和人防工程使用证。之后甲公司投入30万元将地下人防工改造成50个车位,出租车位50年的使用权,取得收入500万元。假设本案例业务全部发生在2008年,无发票和其他特殊情况。
税务机关在进行检查时,对甲公司地下人防工程的相关税收问题与甲公司发生了争论。
二、业务探讨
1.关于人防工程竣工时企业所得税的争议
税务机关认为,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006...
地下人防工程是房地产公司开发过程中经常遇到的项目,也越来越成为税务稽查关注的重点。由于我国关于地下人防工程的产权界定模糊,缺少权威的官方标准,使得征纳双方易产生争议,给纳税人带来了较高的涉税风险。
一、案例介绍
甲房地产开发公司开发一栋高层非普通标准住宅,可销售面积10000平方米,地下人防工程1500平方米,其他不可销售面积500平方米。土地及相关成本1200万元,建安及其他成本1800万元,期间费用600万元,总成本3600万元。对外销售均价4500元/平方米,总销售收入4500万元。房屋竣工后,甲公司按国家规定将地下人防工程移交给当地人防办,在与人防办签订人防工程使用合同并支付租金20万元后,取得了地下人防的使用权和人防工程使用证。之后甲公司投入30万元将地下人防工改造成50个车位,出租车位50年的使用权,取得收入500万元。假设本案例业务全部发生在2008年,无发票和其他特殊情况。
税务机关在进行检查时,对甲公司地下人防工程的相关税收问题与甲公司发生了争论。
二、业务探讨
1.关于人防工程竣工时企业所得税的争议
税务机关认为,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。因此人防工程对外出售使用权,应当属于经营性的配套设施,其成本225万元不能在商品房开发成本中税前列支,房屋竣工时企业所得税汇算应当调减人防成本225万元。
而甲公司认为,根据《人民防空法》第二十二条:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的规定,建造人防工程属于开发单位的义务,其设计、施工、监理、报竣等工作都需经当地的人防部门监督,竣工后需无偿移交给人防部门,开发单位只是将人防工程从人防部门租来经改造后再对外进行转租。开发单位和购买车位的业主只有使用权,而没有所有权。国税发[2006]31号文规定“属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此人防工程的成本应当按公共配套设施费的有关规定在企业所得税前扣除。
2.关于人防工程出租时企业所得税的争议
甲公司认为,根据权责发生制的原则,出租车位所得的租金应当按照50年分期确认收入,缴纳企业所得税。
税务机关认为,新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第十九条规定:“企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”甲公司应按照合同规定的收款时点一次性确认租金收入,并计算缴纳企业所得税。
3.关于人防工程出租时房产税的争议
税务机关认为,《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2006]181号)规定:“出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”,因此,甲公司收取的租金应当按照对外出租房产计缴房产税。
但甲公司认为,《房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”甲开发公司既不是人防工程的所有人或承典人,也不存在产权未确定的情况,因此不是房产税的纳税义务人。
三、笔者意见
1.企业所得税
1985年6月11日发布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定:“人防工程及其设备设施是国家的财产。”在实际操作中,开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门,由于防空工程的特殊性,无论是开发单位或业主都不可能对其拥有完全的所有权。在房屋测量和销售的时候,作为人防工程的地下室亦不计入公用建筑面积[《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》建房(1995)第517号],因而地下人防工程应当视为被无偿赠与地方政府,应属于公共配套设施,建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
同时,在对外出租的时候,应当根据新《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第十九条之规定,按照合同约定收款时点一次性确认租赁收入500万,同时扣减相应的租金支出20万元、改造支出30万元、营业税金及附加27.5万元(按5.5%计算)、印花税0.5万元(财产租赁合同印花税税率为1‰),计算缴纳企业所得税。即,出租行为的当期应纳企业所得税=(500—20-30-27.5-0.5)×25%=105.5(万元)。
2.房产税
对于地下人防工程的房产税,法律法规也有一个调整的过程。2005年12月31日以前,《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第十一条规定:“为鼓励利用地下人防设施,暂不征收房产税”;2006年1月1日起,财税[2006]181号文明确规定:“出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”
本案例中的关键在于甲公司的行为属于转租行为。对于与转租相关的房产税,目前国家没有统一、明确的政策。例如,上海、四川等地对于转租行为不征收房产税;有些地方对于转租行为实行全额征收房产税;也有地方对于转租行为实行差额征收房产税。《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》(鄂地税发[2008]97号)规定:经请示国家税务总局,对转租行为不再征收房产税。该文件透露,对转租行为不征房产税是“经请示国家税务总局”批准的,但国家税务总局到目前为止仍无官方的文件明确规定对转租行为不征房产税。
可见,由于没有统一的规定,给实际操作造成了一定的麻烦。笔者建议有关部门尽早明确相关业务的操作性规定,也希望本文能够引起更多的探讨。
责任编辑 刘莹