土地租赁权是指土地承租人依法按照租赁合同的约定支付租金，对土地进行占有和使用的权利。按照租赁期不同，有短期租赁和长期租赁两种方式。由于我国制度对土地租赁的规定不够具体明确，实践中对此的理解也存在很多分歧，导致其业务的会计处理不够规范。为此，本文欲对我国土地租赁权中长期租赁的几个会计问题作些探讨：

1、承租人在符合条件的情况下应将经营租赁下持有的房地产权益作为投资性房地产处理。这意味着经营租赁下承租人持有的权益在一定条件下可予以资本化。《国际会计准则第17号》规定，房地产租赁以经营租赁处理。同时《国际会计准则第40号》规定，由融资租赁的承租人持有的房地产，如果目的是为了赚取租金或为资本增值，或两者兼而有之则为投资性房地产。承租人持有的房地产权益在一定条件下视同融资租赁处理，其初始成本的确定与真正的融资租赁并无不同，也是等于该项房地产权益的公允价值与最低租赁付款额两项金额孰低者，同时也要按照等额记录一项租赁负债。

2、从土地租赁的性质分析，租赁土地应是企业的一项长期资产。《规范国有土地租赁若干意见》规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”明确了承租者的权益范围，不但拥有占有、使用、收益权，而且还拥有部分处分权，可以依法转租、转让和抵押。国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地的它项权利。因此，根据土地租赁的性质判断租赁土地与购入土地一样应是企业的一项长期资产。

需注意的是，虽《企业会计制度》规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”，但按照民法理论，租赁权属于债权性质，出租土地的一方有提供土地的义务和收取租金的权利，承租土地的一方有支付租金的义务和使用土地的权利，所以：第一，作为一种债权租赁土地不能计入无形资产；第二，租赁土地所发生的直接支出可计入固定资产的融资租赁明细账，但其地上建筑物所有权却为承租人所有，二者产权不同，不能计入同一个账户；第三，房屋所有权的无期限性与房屋所占用的土地的有期限之间的矛盾，涉及费用摊销及计提折旧的使用年限不同，因此，不能将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

3、根据土地用途分析，土地租赁权应作为一项长期租赁资产单独列支。虽然对房屋享有的所有权不因土地使用权的期限届满而消灭，但土地使用权届满后企业应当支付延长期限的土地租赁费，否则土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。按照《城市房地产管理法》的规定，出让、出租房屋建筑物时相关的土地使用权也必须随之转移。这表明了，土地租赁权与地上房屋建筑物所有权具有共存性。由于这种共存性的存在，以及土地的多用途使用造成如何按用途合理分割土地使用权和权利登记复杂问题，加之《规范国有土地租赁若干意见》规定了“对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁”。因此，在会计上应将土地租赁权作为一项长期租赁资产单独列支。

4、长期租赁土地的计价。《规范国有土地若干意见》规定，承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差额及租期估价。评估承租土地使用权价格，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。土地使用权的长期租赁方式期限较长，而且承租人“买断”了土地使用权租约期内的“承租权”，其权利价金表现为向出租人所支付的首期租赁价金。在这种“买断”的前提下，承租人不仅享有自用权利，而且还享有转租、抵押等处分权利。因此，长期租赁土地必须单独设置“土地——租入土地”账户。同时，土地的评估价格不能作为记账价值，所有为取得土地并使它提供合乎目的的支出，都应视作土地成本的构成部分。即取得土地到使它提供使用以前的持有期间发生的利息、支付的租金、不动产税以及其他类似支出，都应视为土地成本的一部分。但需明确的是，这里的账面成本不包括为地上建筑物的支出成本。