近期，房地产市场出现了一种新型的营销模式——“回租”。由于回租方不能按照合同约定支付租金而导致较大的社会影响，有关部门曾专门发文就此进行了规范。在此，笔者仅对其相应的会计处理作一探讨。

一、“回租”简单分析

“回租”从业务角度可以简单理解为开发商出售房屋后，开发商（或物业管理公司）又从业主（房屋的购买者）手中租回该房屋，并按照租赁合同的约定由开发商（或物业管理公司）向业主支付租金。结合本文的分析，根据承租方的不同，笔者将“回租”划分成两种基本模式：其一，承租方为房地产开发商；其二，承租方为开发商的全资子公司的物业管理公司。（下文如无特别指明，物业管理公司均为开发商的全资子公司）。租赁期一般在10年以内，租赁期满后房屋由业主收回。

《租赁》会计准则也规定了“售后租回”业务，其基本特征是商品的出售方和承租方为同一经济实体。与《租赁》准则比较，承租方是开发商时，业务符合准则关于“售后租回”的定义，则相应的会计处理须遵循准则的规定。那么，物业管理公司承租房屋呢？

作为开发商全资子公司的物业管理公司，其年度会计报表需要纳入集团合并报表的合并范围。此时，物业管理公司和开发商组成的集团构成一个会计主体，从该会计主体的角度看，该房屋的出售方和承租方为同一个主体，即二者组成的集团。因此，从集团看，该租赁业务符合《租赁》准则的规定：出售方和租赁方为同一实体，集团的会计处理受《租赁》准则的规范。但是，集团只有编制合并报表时才涉及会计处理，平常是不需要进行会计处理的。物业管理公司和开发商是不同的法律实体，在单独核算时是不同的会计主体，从单个会计主体看，出售方和承租方分别是开发商和物业管理公司，不是同一经济实体，不符合《租赁》准则的规定，相应的会计处理不受其规范。下面，结合有关案例加以分析。

案例：假设A开发商在2001年3月30日与业主B签订房屋买卖合同，房屋面积100M²，单价为2800元/M²，成本为售价的70%，于4月30日办妥房屋租赁合同，约定房屋租赁合同的生效日为2002年12月31日，租赁期限为5年，年租金为28240元。租赁期满后，房屋由业主收回。2002年11月30日，房屋竣工验收合格，并交付业主。假定租金支付方式为：第一年支付28240元，第二年支付56480元，第三年支付56480元。（每年平均支付租金较简单，此处略）

二、开发商承租房屋

开发商承租其售出的房屋是典型的售后回租，开发商须按照《租赁》准则进行会计处理，物业管理公司以及编制合并报表时集团无须进行会计处理。

由于房屋的耐用年限一般在50年以上，本租赁合同期限为5年，占房屋尚可使用年限的10%，低于75%；支付的租金合计为141200元，占总价款的50%；租赁期后，房屋归业主所有。根据《租赁》会计准则，该租赁为经营性租赁。出售资产时，不能确认损益，在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金费用的调整。

出售房屋时，开发商须将房屋的售价与账面价值（即成本）的差额进行递延，并同时结转成本，会计处理为：

借：银行存款等 280000

贷：主营业务收入 196000

递延收益——未实现售后回租损益 84000

借：主营业务成本 196000

贷：库存商品 196000（280000×0.7）

按照《租赁》准则的规定，回租方（即承租方）必须按照租金的支付比例摊销未确认的损益。如果在租赁期内每年支付的租金相同，则平均摊销未实现损益，支付的现金（银行存款）与摊销的未实现损益的差额为当期的租赁成本；如果租赁期内每年租金支付不等，须按照租金支付比例摊销未实现损益，作为支付租金当期租金费用的调整。

第一年开发商支付租金时，其会计处理为：

借：待摊费用——租金 28240

贷：银行存款 28240确认租赁费用时，会计处理为：借：其他业务支出—租金 11440

递延收益——未实现售后回租损益 16800

贷：待摊费用——租金 28240

（摊销的未实现收益：84000/（28240+56480+56480）×28240=16800（元））

第二、第三年支付租金，其会计处理为：

借：待摊费用——租金 56480

贷：银行存款 56480

确认租赁费用时，会计处理为：

借：其他业务支出——租金 5360

递延收益——未实现售后回租损益 33600

贷：待摊费用——租金 28240

（摊销的未实现收益：84000/（28240+56480+56480）×56480=33600（元））

第四、第五年，因租金已经全部支付，未实现损益已经全部摊销，会计处理为：

借：其他业务支出——租金 28240

贷：待摊费用——租金 28240

三、物业管理公司承租房屋

（一）开发商的会计处理

当承租方是物业管理公司时，从单个会计主体看，无论是物业管理公司还是开发商，均不符合《租赁》准则规范的回租规定。开发商只有在出售房屋时，才进行会计处理：

借：银行存款 280000

贷：主营业务收入 280000

借：主营业务成本 196000

贷：库存商品 196000

（二）物业管理公司的会计处理

物业管理公司支付租金时，按照支付的金额借记“待摊费用”，贷记“银行存款”；并把总租金在租赁期内平均分摊，记入当期的租赁成本，借记“其他业务支出”，贷记“待摊费用”。

支付租金，物业公司会计分录为：

借：待摊费用 28240

贷：银行存款 28240

第二、第三年的金额分别为56480元、56480元

摊销租赁成本时，会计分录为：

借：其他业务支出——租金 28240

贷：待摊费用 28240

每年摊销的成本：（28240+56480+56480）/5=28240（元）

（三）编制合并报表的会计处理

我国的合并报表是在单独会计报表的基础上编制抵消分录，抵消内部交易、未实现损益等，形成合并报表。根据上文分析，从集团看，房屋出售方和承租方均为集团，符合《租赁》准则的规定，该租赁业务通过第三方（房屋的购买人，即业主）形成内部交易，并形成了未实现损益，该未实现损益需要编制抵消分录进行抵消。该如何抵消呢？我国《合并会计报表暂行规定》仅仅规范了集团内部直接内部交易及其形成的未实现收益的抵消，而对如何抵消通过第三方形成的间接内部交易及未实现的收益未作说明。笔者认为，根据《租赁》准则中关于“回租业务在出售商品时不确认损益且未确认的损益需要按照租金支付比例摊销”的基本原则和《合并会计报表暂行规定》中抵消未实现损益的基本原则，可以编制如下抵消分录：

第一年编制合并报表，首先必须抵消销售时开发商已经确认的集团未实现收益，分录为：

借：主营业务收入 84000

贷：递延收益——未实现售后回租损益 84000

（未实现损益=280000-196000）

其次，调整物业管理公司当期多确认的租赁成本，分录为：

借：递延收益——未实现售后回租损益 16800

贷：其他业务支出 16800

（多确认的租赁成本=84000/（28240+56480+56480）×28240）

递延收益——未实现售后回租损益的余额为：67200元

连续编制合并会计报表时，首先要调整以前年度确认的未实现收益和租赁成本对本期期初未分配利润的影响，同时调整当年物业管理公司已经多确认的租赁成本。

第二年编制合并报表时，抵消会计分录为：

借：年初未分配利润 67200

贷：递延收益——未实现售后回租损益 67200

调整当年物业管理公司已经多确认的租赁成本，分录为：

借：递延收益——未实现收益 33600

贷：其他业务支出 33600

（33600=84000/（28240+56480+56480）×56480）

递延收益——未实现售后回租损益的余额为：33600元

第三年编制合并报表时，抵消未实现利润对期初未分配利润的影响，分录为：

借：年初未分配利润 33600

贷：递延收益——未实现售后回租损益 33600抵消物业管理公司多确认的租赁成本，分录为：借：递延收益——未实现收益 33600

贷：其他业务支出 33600

（33600=84000/（28240+56480+56480）×56480）

递延收益——未实现售后回租损益的余额为：0元。由于未实现售后回租损益已全部摊销，第四、第五年合并会计报表时，不需要再编制抵消分录。

实际工作中，房地产开发商可以采用类似于建造合同确认收入的方法确认收入、结转成本，抵消分录也相应调整。但是，抵消的基本原则不变。

责任编辑 季建辉