问：什么是房地产价格评估制度？

答：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，是指经依法设立的具有房地产估价资格的机构接受委托，以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行的房地产价格评估业务。

房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

问：什么是房地产成交价格申报制度？

答：国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不真实的申报。

问：国家对房地产交易价格的管理原则是什么？

答：国家对房地产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。

问：哪些房地产不得转让？

答：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

下列房地产不得转让：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意；（4）房地产权属有争议；（5）未依法登记领取权属证书；（6）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

问：房地产开发企业取得《商品房预售许可证》应具备什么条件？

答：国家规定，对商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证和建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期等条件后，可以向城市、县房地产管理部门申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：（1）营业执照；（2）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；（3）工程施工进度计划；（4）投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上的证明材料；（5）商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；（6）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

问：商品房预售，应当符合什么条件？

答：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售所得款项，不得挪作他用，只能用于有关的工程建设。

问：未支付全部土地使用权出让金而进行商品房预售的，如何进行处理？

答：凡未支付全部土地使用权出让金而进行商品房预售的，由县级以上房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以罚款。

问：什么是房地产抵押？

答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法对拍卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。

问：抵押权人拍卖抵押的房地产后，是否具有绝对的优先受偿权？

答：抵押权人拍卖抵押的房地产后，不一定具有绝对的优先受偿权。主要有以下两种情况：（1）如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，必须缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。（2）如果房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，那么依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖后，抵押权人对拍卖新增房屋所得无权优先受偿，只对抵押房地产享有优先受偿权。

问：如何办理房产变更登记？

答：办理房产变更登记，一般按照下列程序进行：第一，向县级以上房产管理部门申请房产变更登记，取得变更后的房屋所有权证书；第二，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，更换或更改土地使用权证书。取得变更后的“两证”后，房产变更登记才算办理完毕。

问：未经有权机构批准，擅自批准出让或擅自出让土地使用权用于房地产开发的，应如何进行处理？

答：按照国家规定，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发，必须根据省级以上人民政府下达的控制指标，拟订年度出让土地使用权总面积方案，并报国务院或者省级人民政府批准。如果未经有权机构批准，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

问：无法律法规依据，擅自向房地产开发企业乱收费的，如何进行处理？

答：没有法律法规依据，擅自向房地产开发企业乱收费的，上级机关应当责令其退回所收取的钱款，并视情节轻重，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

责任编辑 周文荣