商品房开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等项目。降低商品房开发成本是一项繁杂的系统工程，也是一个房地产开发企业管理水平高低的综合体现。大连市住宅办公室（以下简称大连市住宅办）在如何降低商品房开发成本方面作了大量有益的尝试，取得了一定的成效。

一、改革管理体制，实行管理层和生产层的分离

过去，大连市住宅办实行“一级管理、一级核算”的管理体制，基层单位只负责开发建设，不负责成本核算，造成一定程度的大手大脚、铺张浪费。为改变这种状况，大连市住宅办逐步将原“一级管理、一级核算”的管理体制改为“两级管理、两级核算”的管理体制，划小成本核算单位，合理划分管理权限，明确两级经济责任，实行管理层和生产层的分离。在组织机构上，由基层单位设置经济核算职能科室，配备专职人员，明确了部门成本核算责任制。在考核体制上，制定了以“三权下放”、“四包四保”为主要内容的承包经营责任制。“三权下放”即指原由住宅办机关掌握的工程招标权、预决算审批权、奖金分配权全部下放基层单位；“四包四保”即指基层单位包工期、包造价、包工程质量、包配套面积，机关保资金供应及时、保物资供应及时、保前期准备及时、保重大技术问题处理及时。实行机关和基层分离后，机关从大包大揽的具体事务中解脱出来，建立了多种监督考核制度与标准，强化了领导层的宏观决策能力；基层单位实行独立核算、自计盈亏后，增强了责任心，加强了成本管理工作。整个住宅办上下逐步形成了一个管理功能齐全、较为科学合理的成本管理体系。

二、制定《管理规程》，实行科学化管理

为加强对成本的有效控制，大连市住宅办结合本行业特点，认真总结了10年开发建设的经验教训，经过一年多的精心准备，制定了一套约15万字的成本《管理规程》。《管理规程》划清了业务流程，明确了各部门的职责，特别是重点加强了规划设计的审核、工程预决算的签证、工程质量的验收、材料设备的供应等一些漏洞较大的环节的管理。《管理规程》的实施，形成了成本核算层层有人管、处处有人抓、互相监督、相互制约的新格局。如规划设计这个投资额较大的环节，过去一般只重视美观耐用，很少注意成本因素，现在依据《管理规程》，注意抓了规划设计的成本分析，取得了明显效果。据测算，每年仅耗钢材一项，就可节约材料成本数百万元。《管理规程》还明确规定有关职能部门对土石方、挡土墙等工程实行实测实量和对隐蔽工程进行现场记录制度，从而避免了一些人为的失误和不正之风。

三、建立综合配套基地，提高自我供给能力

“走进大工地、黄金铺满地”。建筑工地上，大到成百上千吨的钢材、水泥、木材，小到一棵树、一块砖，都是大笔建设资金的物化形态，都与工程成本密切相关。因此，要降低开发成本，就要降低每一项施工要素的含“金”量。大连市住宅办成立初期，由于基础薄弱，工程设计、建筑材料以及住宅小区配套完善所需设施等，均需对外委托加工或采购，都要通过资金体外循环的方式获取，因此难以降低开发成本。近年来，为解决这一问题，大连市住宅办建立了一系列综合配套基地，提高了自我供给与自我消化能力。以物资供应处和经营公司为依托，先后组建了木材加工厂、涂料厂、小构件厂等生产经营实体，尽管规模不大，却从不同侧面体现了建立综合配套基地的优势。如木材加工厂仅组建一年，便体现了三种优势：第一，出材率高。其年加工木材能力为一万立方米，出材率达72%，比国家规定标准高6%，加上可利用的副材，一年可节约委托加工费用74万元。第二，材质好。过去委托外部加工木材，经常发生偷梁换柱、以次充好的问题，影响工程质量，现在杜绝了这种现象。第三，供应及时。自己的加工厂，便于管理，从计划的安排到生产的组织，都大大地缩短了时间，能够及时保证工程用料。如小区配套所需花卉、树木，过去依靠大批量从外地采购或发包培育，按年需要量计算，加上管理费、劳务费等支出，成本费用高达160万元。现在，大连市住宅办建立了绿化基地。有了自己的苗圃和绿化队伍，经过一年的努力，提供各类树苗、花卉的数量占工程总需求量的45%，成本降低近一半，年节约绿化工程费用60余万元。

责任编辑 刘志新