摘要:
在资产评估的诸多类型中,“抵押贷款”评估的风险比较大。其原因:一是因为“抵押贷款”评估的结果联结着委托方(即资产抵押方)与银行的直接利益,稍有疏忽就会损害某一方的利益,就要被某一方质疑,甚至还要负连带责任;二是因为此种评估业务难度大,委托方抵押的资产大都是陈旧的机器设备、房屋建筑物等,而这些资产可比性差,不容易评估,因而带来的质量风险也就相应增加;三是这种评估业务遇到虚报资产价值的客户要比其他类型多,一有虚报,评估就复杂,风险也就增大。如何才能有效地避免这种风险呢?笔者认为,应当切实地把好“四关”,即把好“受托关”、“清查关”、“估算关”、“综合关”。
1.把好“受托关”。就是把握好是否能够接受委托这一关,以防止申评的资产不合法、不合规、不真实。其措施是,坚持“三看”、“一定”、“一审核”。“三看”即一看申报的资产有没有产权纠分,有没有合法的权属证明;二看其主管部门同意不同意,如果属于用国有资产抵押的,是否报经国有资产管理部门批准;三看申评的资产是否已向其他金融机构抵押并且抵押期未满。上述三项中只要有一项不符合规定,就不能承接。“一定”就是认真签定好“抵押贷款”评估委托书。在填...
在资产评估的诸多类型中,“抵押贷款”评估的风险比较大。其原因:一是因为“抵押贷款”评估的结果联结着委托方(即资产抵押方)与银行的直接利益,稍有疏忽就会损害某一方的利益,就要被某一方质疑,甚至还要负连带责任;二是因为此种评估业务难度大,委托方抵押的资产大都是陈旧的机器设备、房屋建筑物等,而这些资产可比性差,不容易评估,因而带来的质量风险也就相应增加;三是这种评估业务遇到虚报资产价值的客户要比其他类型多,一有虚报,评估就复杂,风险也就增大。如何才能有效地避免这种风险呢?笔者认为,应当切实地把好“四关”,即把好“受托关”、“清查关”、“估算关”、“综合关”。
1.把好“受托关”。就是把握好是否能够接受委托这一关,以防止申评的资产不合法、不合规、不真实。其措施是,坚持“三看”、“一定”、“一审核”。“三看”即一看申报的资产有没有产权纠分,有没有合法的权属证明;二看其主管部门同意不同意,如果属于用国有资产抵押的,是否报经国有资产管理部门批准;三看申评的资产是否已向其他金融机构抵押并且抵押期未满。上述三项中只要有一项不符合规定,就不能承接。“一定”就是认真签定好“抵押贷款”评估委托书。在填写的内容上要做到三明确:明确双方的责任和义务,明确申评抵押的资产范围,明确评估基准日以及收费方式和标准。这是谨防发生诉讼事件的重要原始书面文件,务必填列完整。“一审核”就是仔细审核委托方的“资产申评表”,使表上的项目与委托书上的相关内容一致,以防止具体申评的内容超过委托书上的范围,增加评估的工作量和相应的风险。
2.把好“清查关”。这是保证评估数据真实、客观、准确的第一道防线。由于清查一般是分成几个小组分别进行的,加之委托方在行动上往往表现出要把评估值评得越高越好的欲望,他们对现场清查人员的过分热情奉承,容易使一些意志不坚定的评估员粗心大意,甚至玩忽职守。因此把好这一关直接影响抵押资产数量、质量的清查。所以在清查中一定要注意两点:一是认真落实清查要求。应由评估项目负责人向各评估小组详细交代具体的清查要求。勘查土地的要逐块丈量图示,并与相关的土地使用权证书核对;勘查机器设备的要对每一机器设备的技术状态、使用状态进行逐项检测打分;勘查房屋建筑物的要对其形状、结构、尺寸逐一清查记录,并看与委托方提供的建筑工程图纸是否相吻合;清查申报原值、净值的不仅要验证帐据,而且要对其计价方法以及计算情况进行验证,看其是否合规、合理,以便确定其原值、净值。二是在清查中要实现责任制考核。清查前要签订好责任书,明确规定各人对自己清查的项目应负何种责任;清查中项目负责人要进行现场抽查,直接掌握有关原始资料,然后再进行考核,只有这样,才能有效地保证清查质量。
3.把好估算关。评定估算是抵押贷款评估的中心环节。这个环节出了问题,就会前功尽弃。防范的措施是要做到“三防止”。一是防止评估方法单一化。由于现行使用的评估方法都有其局限和缺点,而抵押贷款评估又属于一种比较复杂的评估事项。如果只采用一种方法评估,必然受其局限性的影响,较复杂的资产很难得到公正的评估值,有时还会产生死搬硬套现象,这样产生的评估结果,也就难以保证没有风险。所以应当在实际操作中,结合具体资产,采用多种方法进行综合估算。二是防止估算程序随意化,不按评估方法的规范程序去操作。国家国有资产管理部门确认的收益现值法、重置成本法等四种评估方法都有比较规范的程序,在实际操作中,有一些评估人员常因怕麻烦等原因,而舍去一些程序,甚至有时连重要程序也被舍去。如采用重置成本法时,一些评估人员常忽略对经济贬值的估算,这样产生的评估结果,就有片面性,有时会受到银行部门的质疑,从而人为地加大了风险。所以,一定要按照评估规则,按照规范程序,一步一步地去操作,决不许“偷工减料”。三是防止询价简单化。对陈旧机器设备的估算,都需要同时采用重置成本法和现行市价法。而采用这两种方法都要经过询价这个步骤。如果询价过于简单,轻率,不以评估基准日为询价的时点,不与委托方购买设备时的交易条件相比较,而以所询的价格,作为评估对象的重置成本,显然缺乏合理性,其结果也是风险较大。因此询价时,还应做到尽量到原制造厂家询价,尽量到同行业同类型单位中询价,尽量询2个以上相同或相近的资产作为参照物。
4.把好“综合关”。这是控制评估风险的最后一道防线。这个综合阶段包括汇总、复核、出具报告三个层次。前面如有差错,只要把好这一关也能查出、补救。因此,在这一阶段里要着重抓好四项工作:一是互报估算情况。由各评估小组负责人在全体评估人员会议上,通报本小组的评估情况,通过大家来帮助发现其中不完善和有风险的地方,以便立即采取措施补救。二是严格复核程序。要严格执行每一个评估对象、每一页评估过程表、每一个得数都应有第二人复核,复核后交评估小组负责人审核,最后再由项目负责人对重要方面进行复核的程序。只有这样才能有效地保证评估质量。三是征求客户意见。就是将评估过程与结果在出具报告前,预先通报给委托方,征求委托方意见。经过这个程序,一方面可以增加委托方对评估事项的理解,另一方面又可以利用委托方提供的新情况及时采取完善措施,使评估结果客观准确。四是抓好评估报告“出台”。这是最终的把关,应坚持反复校对、审核,确保做到“三齐全”、“三相符”。即报告书上内容齐全,附件(包括证明件)齐全,工作底稿齐全;报告书上数据与汇总表相符,汇总表上数据与明细表相符,“报告书”、“申评表”、“评估表”三者之间有关数据对应相符,从而达到避免风险、为客户提供优质服务的预期目的。
责任编辑 宋军玲