摘要:
通过对万科案例的分析,针对房地产企业的现金流问题,笔者提出几点建议。
(一)强化现金流战略管理与危机意识,完善内部控制,提高资金使用效率。房地产企业应更加关注市场,将现金流管理上升到企业战略高度,制定清晰的企业发展战略,并根据企业战略和当前投资环境制定相应的现金流战略目标,寻求与企业战略目标相符的投资机会,真正建立企业的价值源和现金流增长源,提高现金流使用效果,实现长期均衡发展。2008年底,万科凭借敏锐的行业洞察力,通过对企业内外部环境的理性分析,率先提出“房地产市场拐点论”,进而重新审视企业战略,稳步调整房价,在激烈的市场竞争和金融危机环境下,牢牢保持了市场占有率,并呈上升趋势,这些战略的转变必然有助于企业推进销售、回笼资金、缓解现金流压力、不断加强企业市场竞争力和抵御风险的能力。笔者认为万科的这次战略转变值得其他房地产企业思考与借鉴。
同时,为了实现现金流管理的有序性和可控性,房地产企业应建立基于现金流预算的内部控制系统,通过编制企业现金预算,根据不同情况灵活选择开发和营销策略,对经营活动中现金循环各个阶段出现的偏差进行分析、反馈并及时调整,实现现金流动态控制,保证经...
通过对万科案例的分析,针对房地产企业的现金流问题,笔者提出几点建议。
(一)强化现金流战略管理与危机意识,完善内部控制,提高资金使用效率。房地产企业应更加关注市场,将现金流管理上升到企业战略高度,制定清晰的企业发展战略,并根据企业战略和当前投资环境制定相应的现金流战略目标,寻求与企业战略目标相符的投资机会,真正建立企业的价值源和现金流增长源,提高现金流使用效果,实现长期均衡发展。2008年底,万科凭借敏锐的行业洞察力,通过对企业内外部环境的理性分析,率先提出“房地产市场拐点论”,进而重新审视企业战略,稳步调整房价,在激烈的市场竞争和金融危机环境下,牢牢保持了市场占有率,并呈上升趋势,这些战略的转变必然有助于企业推进销售、回笼资金、缓解现金流压力、不断加强企业市场竞争力和抵御风险的能力。笔者认为万科的这次战略转变值得其他房地产企业思考与借鉴。
同时,为了实现现金流管理的有序性和可控性,房地产企业应建立基于现金流预算的内部控制系统,通过编制企业现金预算,根据不同情况灵活选择开发和营销策略,对经营活动中现金循环各个阶段出现的偏差进行分析、反馈并及时调整,实现现金流动态控制,保证经营活动顺利进行;利用现金循环周期等指标制定现金流预警系统,做到有效监控现金流的安全和完整;建立完善的现金授权审批制度,组建独立、专门的机构负责现金集中控制,加强现金收支管理,对重大收支业务决策要建立有效的责任追究制度,从而保证企业现金的安全完整,提高现金周转速度。
此外,房地产企业应提高危机意识,加强存货风险管理。对于房地产企业而言,土地是生命线,但单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去,房地产企业不能再冒进经营,应合理控制土地的资金占用量,经营理念也应从“土地为王”回归到“现金为王”,确保经营活动的“自我造血”能力,这才是企业稳定、持续发展的根基。
(二)实施多元筹资,整合集团资金,确保资金的流动性和安全性。相关数据统计表明,我国房地产企业融资渠道主要依靠银行贷款和股市融资,其中银行贷款占到资金总规模的70%以上,加之预收的个人住房贷款,使得实际比重达82%以上,导致房地产开发的风险间接向银行转移,收益却被开发商获取。然而,随着金融危机的蔓延,金融领域在发放贷款时慎之又慎,于是转嫁的风险又重新由房地产企业自行承担,因此,房地产企业具有明显的倾向性资本结构安排,过度放大财务杠杆效应,不利于抵御财务风险。同时,股权结构相对分散,获得外界支持的力度也有限。
因此,房地产企业一方面必须寻求适合自身条件的多元化融资渠道,如发行公司债券、引入信托投资资金等,合理安排企业现金筹集途径,逐渐建立起良性的资金循环平台;另一方面也可积极寻找一些能够提供稳定现金流的项目(如地产租赁),在一定程度上抵销房地产开发带来现金流波动的不利影响,弱化对外部融资的依赖程度,降低财务风险。
此外,近几年企业集团内部资本市场理论产生、发展并趋于成熟,内部资本市场可以在一定程度上弥补大型企业集团内部各自为政、资金使用无法统筹安排等缺陷,发挥企业集团资金整体配置的优势。因此,对于像万科这样的大型房地产企业来说,在现金管理方面可以采取设立以集团结算中心为主、兼顾各区域自主管理的方式,加强集团内部资金融通,将闲置和分散的现金集中起来,减少现金沉淀,实现集团内部现金余缺的相互调剂,提高现金的使用效率。
(三)推进战略管理,实施品牌创新,引入先进的管理理念。当前,消费者更趋理性,崇尚实用、经济、个性的住房,行业国际化进程加快,竞争愈发激烈,住宅开发的粗放模式已不利于企业的可持续发展等,笔者认为,房地产企业必须深入推进战略管理,积极实施品牌创新,注重开发细节,进一步加强成本管理,积极倡导标准化、流程化的生产模式,致力于专业能力的提升,专注于产业的发展,进一步巩固和强化自身优势;打造专业而友好的销售流程,与顾客建立良好而持久的关系,以产品品质、优秀服务及品牌号召力取胜,在客户中树立起良好的品牌形象。同时,房地产企业内部应注重引入先进的管理理念(如平衡计分卡,从财务、安全、社会贡献等方面多角度地评价企业经营业绩),提高内部管理水平,实行有效激励,尤其是在市场前景不明朗的情况下,企业更要耐得住寂寞,拿出高品质的产品来,为新一轮发展周期的到来积蓄能量。
(《财务与会计》综合版2009.06)